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據媒體最新報道,溫州限購已經取消。實際上,從執行層面來看,多個樓盤以及房產中介均稱,溫州現在已不再嚴格要求購房前的套數審查,樓市限購現已全面放開。這是溫州自2013年8月以來,第三次提及鬆綁或取消限購政策。
回顧過去2~3年的房地產市場,溫州市一直是全國70個大中城市中房價惟一下跌的,至今這個勢頭並沒有被止住。
同策諮詢研究部數據顯示,2012年溫州市商品住宅均價達每平方米18403元歷史高點,2013年降至每平方米16430元,降幅達10.72%。2014年6月,溫州市商品住宅均價又滑至每平方米12794元。
近年來溫州樓市價格持續下滑背後並非偶然。首先,從溫州民間資本角度來講,由於溫州民間資本缺乏投資渠道與實體產業投資支撐,導致過去幾年絕大多數溫州企業主通過投資房產、投資民間借貸、投資土地和項目開發等形式參與到房地產市場中,投資和投機現象較爲明顯。這使溫州民間資本和房地產行業有着千絲萬縷的關係。
當以限購爲主要手段的樓市“去投資化”的政策持續執行之後,大量民間資本“錢生錢”的邏輯被打破,在高峯期進入房地產的大量民間資本,已經出現負資產,導致許多民營企業主過度參與房地產投資深陷債務泥潭不能自拔。尤其是再疊加溫州經濟基本面觸底的因素,整個溫州市房價進入下跌通道。
其次,中國房地產市場“政策市”的特徵是導致溫州“炒房團”活躍於全國各地以及隨後房價大面積跳水的最重要的原因,溫州樓市價格下跌也逃不過“政策市”這個弊病。
由於宏觀經濟週期的變化導致房地產行業出現大起大落的現象,爲這些民間資本短期內尋求價值最大化提供了最佳的時機。但是當“政策市”遇到調控期,房價上漲復甦會放緩,甚至會出現降價潮,這個時候“高房價”迴歸其正常的市場價值。
最後,從溫州樓市基本面的角度來講,去年以來,由於市場供應量過大,溫州樓市交易價格難以企穩。截至2014年7月22日,溫州市商品房網上銷售管理系統顯示:溫州市商品房庫存49857套,其中住宅34347套,464萬平米。市場已明顯呈現出供大於求的特徵。
當前,樓市基本面持續惡化並沒有好轉跡象,同時,又遭遇2014年年初銀行信貸緊縮,這雙重因素的影響已經使溫州樓市成爲驚弓之鳥。
2014年“兩會”期間,溫州市市長陳金彪對外表示,“溫州房地產泡沫已得到充分擠壓,價格壓縮的可能性不大,建議國家實行差異化樓市調控政策。”這一信號,令當地業內人士頗爲期待。
半個月後,一份對當地市場最新房產政策的解讀,當下正在溫州業界小範圍流傳。這是溫州第二次嘗試完善“雙限”在內的調控措施。
而到2014年7月,溫州再次提出限購政策鬆綁或取消,這已經是溫州一年內第三次提及限購鬆綁或取消。
溫州此時提出限購政策鬆綁或取消,一定意義上來說,可謂是天時地利人和。
從溫州限購鬆綁政策傳出來的時機來看,一方面全國範圍內至少有18個城市已經明確表態限購政策已做調整或有可能會調整,已經有先例在前,溫州此時鬆綁限購政策也不會因此“槍打出頭鳥”。
另一方面,剛上任的住房和城鄉建設部部長陳政高提出下半年要“千方百計消化庫存”的要求,而這個定調也爲高庫存與房價持續下跌的溫州市放開限購提供了政策層面的依據。
(作者系同策諮詢市場研究總監)
張宏偉