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7月9日,北京珠江·四季悅城宣稱聯合珠江人壽保險股份有限公司推出購房“降價險”。11日,該公司闢謠,宣佈此事烏有,一度引發熱議的“降價險”就此戛然而止。
“降價險”只不過是珠江地產的降價噱頭。從常識判斷,由保險公司爲房價下跌買單既不合理、也不合規:首先,從商業角度看,違背責利共擔原則。其次,從保險角度看,無法實際操作。房價升跌不屬於不可抗力範疇,相關風險及其定價很難科學測定。最後,從監管層角度看,不允許對賭房價的金融衍生產品出現。
但事件不會就這麼算了。如果這僅是營銷噱頭,市場反應顯然過於熱烈。畢竟珠江·四季悅城的“降價險”產品優惠力度只有9折,但其引發的市場關注度卻遠高於萬科、雅居樂等動不動就7、8折降價促銷,甚至5、6折削價促銷的房企。這一事件或在啓示房企:除了大幅降價,打消人們的跌價疑慮更能刺激觀望者積極入市。
如果說由保險公司承擔跌價損失的1.0版本行不通,房企仍可設計出自擔風險的購房“降價險”2.0版本——房企如要真心大幅降價,不如與購房者簽訂跌價補償合同,即未來一定期限內房價下跌的某一區間由開發商完全補償,低於10%和超過50%部分由購房者自己承擔。
這樣一來,將實現四方“共贏”:房企方面,最壞結果是6折促銷,這其實是計劃內止損,如果未來行情穩定,算平價銷售,如果變冷,就算超前搶收;購房者方面,小降不傷筋,如果跌價低於10%,是正常盈損;中降有保障,跌價超過10%低於50%部分可得到補償;大降也不怕,如果降價超過50%,購房者將從開發商那裏得到40%的補償,此時購房者相當於沒有首付就買,無疑會刺激銀行放貸。行業方面;打破行業一直以來買漲不買跌怪象,這樣行業即使處於調整期也會良性發展;宏觀方面,作爲第一支柱的房地產如能平穩運行,經濟就不會硬着陸。
這一模式的關鍵是如何將賠付真正貫徹到位。房企的優勢在於沉澱資產,劣勢是缺少流動的現金,這時房企可選擇與資金充沛的金融機構合作,用折價資產向金融機構抵押,讓後者預先墊付流動性(不妨稱之爲2.0+版本)。
2.0+版本中,開發商、購房者、金融機構簽訂三方協議:當跌價補償程序觸動時,購房者可直接向金融機構索賠,金融機構替開發商墊付後,按約定利率計息,超過規定期限時,金融機構有權對抵押資產進行處理以優先清償。
其好處有四:首先是金融機構在合規操作下拓展了業務。金融機構提供服務並非免費,有需求的購房者支付一定的服務費墊付發生後,金融機構可以收取高於基準利率的利息;其次是由第三方機構提供客觀認定和預先賠付,會堅定購房者入市信心;再其次是行情變差不會引起滯銷,加上有金融機構預墊資金,開發商資金鍊斷裂風險大大降低;最後是這種良性調節對國民經濟也有裨益。
(作者系中國房產信息集團研究員)
-陳開朝/文