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近日有消息稱,國家開發銀行住宅金融事業部近期將掛牌成立,這意味着業界期待已久的國家級“住房銀行”呼之欲出。
作爲棚改等城鎮保障性住房工程融資主渠道的這一住宅政策性金融機構的正式運營,對地方政府棚改建設的拉動作用到底有多大?融資主渠道暢通後,棚改建設提速有可能導致配建商品房供給增加,這又會對處於下行期的樓市產生怎樣影響?針對上述問題,《中國建設報·中國住房》記者進行了多方採訪。
棚改融資加碼
獲得成本適當、長期穩定的建設資金已成地方政府棚改工作的當務之急,對於棚改資金來源,十八屆三中全會《決定》已明確提出:研究建立住宅政策性金融機構。
4月2日,國務院召開常務會議確定,由國家開發銀行成立專門機構,實行單獨覈算,採取市場化方式發行住宅金融專項債券,向郵儲等金融機構和其他投資者籌資。6月下旬,國家開發銀行住宅金融事業部籌建申請獲銀監會批准,計劃於7月底掛牌,下設信貸局、綜合局、評審局,總裁由行長鄭之傑兼任。
至於這一被媒體解讀爲中國版“住房銀行”的住宅政策性金融機構爲何花落國家開發銀行,國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠在接受本報記者採訪時稱,棚改資金投入大、回報週期長、盈利前景不明確,急需成本相對較低、穩定的融資來源作保障,而國家開發銀行已經形成一套比較完整的開發性金融運作機制,作爲棚改及城市基礎設施等相關工程建設投融資的主力銀行,具有豐富的實踐經驗,易操作、見效快,易於降低風險。
爲何選擇事業部模式呢?張承惠分析認爲,在國家開發銀行8萬億元的資產體量中,超過一半的業務已經商業化運營,再獲取等同國家信用的低成本金融債融資,擴展政策性金融業務,在法律上有瑕疵。而事業部的運營模式,正好爲其打開空間,突破了身份限制。“通過發行住宅金融專項債券,可以有效解決地方政府在這方面的資金供給難題。也是對現有地方政府大規模鋪開的棚改債和企業債的一種替代,既可降低融資成本,又可防範地方政府信用擴張風險。”
中國房地產研究會副會長兼祕書長苗樂如則告訴記者,住宅金融事業部的成立,對棚改等保障性住房工程建設助力很大,這也是對政府主導、社會參與、市場運作的保障房建設原則的具體落實,同時對作爲穩增長、促消費、改善民生重要抓手的城鎮化建設也是一種有力的推動。那麼,事業部的運營對棚改項目支持力度到底有多大?從國家開發銀行董事長鬍懷邦此前的表態中可見一斑,“下半年要加快住宅金融事業部開業運轉,爭取全年發放貸款4000億元以上。”
關於事業部的進展程度,籌備組一位不願透露姓名的工作人員告訴本報記者,“評審三局管理的保障房融資業務和棚改等保障性安居工程建設貸款業務將劃入事業部統一管理,但事業部的具體運作流程還沒成形,正在研究當中。”
樓市影響甚微
據住房和城鄉建設部副部長齊驥在國新辦發佈會上介紹的情況,“從2013年到2017年,本屆政府要再推進1000萬套以上的棚改任務,今年計劃開工470萬套以上,按照地方目前的安排,到2017年的時候,可以在1000萬套的基礎上躍升到1500萬套。”
隨着國家開發銀行住宅金融事業部的掛牌運營,棚改等保障性住房工程將得到更充足的資金支持,建設速度勢必加快,也意味着會有更多的保障性住房尤其是配建商品房入市。如此,將對當前正處於下行期的中國房地產市場產生怎樣影響?
北京某房地產公司一項目負責人告訴本報記者,“棚改有了事業部的‘輸血’後會全面提速,配建的商品房也會增多,加大的庫存量會增加當前疲軟樓市的去化壓力,影響不言而喻。”但另一以棚改等保障房項目爲主的房地產公司管理層工作人員卻認爲,保障房融資渠道的暢通對房地產企業利好,“二者直接的關聯性不大,我們都是用自有資金運作這些項目,資金有保障後項目周邊配套基礎設施可以提前完善,不僅讓棚改戶受益,對配建的商品房銷售也會有促進作用。”
除了業界的聲音,專家又如何看待這一趨勢呢?張承惠表示,“會影響到很少一部分保障房和商品房之間交叉重疊的購房人羣,但影響不大。”她分析認爲,保障性住房供給量的增加,對正處在下行期的房地產市場會有一定影響,主要涉及到有能力購買商品房的棚改戶,因地段、品質差異,可能會在二者間作出選擇,但更多的棚改戶原本無力購買商品房,屬於剛需對象,不會隨着保障性住房供給的增加而流失。同時,棚改建設的提速,還會有效拉動房地產市場相關產業鏈的發展,吸引更多的社會投資和消費,因此,“對房地產整體市場而言,利大於弊。”
而北京中原地產市場部總監張大偉在接受本報記者採訪時稱,“不會對樓市產生衝擊。”他分析認爲,棚改加速會讓更多保障性住房提前入市,但因其有特定的供給對象,不會衝擊到商品房市場。況且棚改項目配建的商品房,量都不大,對整體樓市而言,影響甚微。