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近年來,房地產企業甚至制造企業進軍商業地產的越來越多,這一現象在中山北部鎮區相當突出。以至於一種聲音認為,中山北部鎮區商業地產已出現一定的泡沫。這樣的擔心是否多餘?對此,記者對合富輝煌中山市場研究經理謝仲娟進行了專訪。
小欖商業面積或已達頂峰
南方日報:商業地產規模和空間分布,與常住人口總量、區域面積有不可分割的關系。根據業內的觀察,50萬人口能容納多大面積的商業地產?怎樣纔能算是合理的空間分布?
謝仲娟:按照國際標准,人均佔有商業面積在1.2平方米是一個比較合理的參照值。由於中國的社會經濟和商業展尚未成熟,居民消費能力水平較低,因此對於商業面積的需求也相對較少。
根據行業測算,城市發展程度的不同,對於商業面積的需求也不一樣,合理的人均商業面積一線城市應為1平方米,二線城市0.75平方米,三線城市0.5平方米。50萬人口按照二線城市的情況算,商業的總量在37.5萬平方米比較合理。即使說小欖的經濟比較發達,能和一線城市比較,那也最多能容納50萬平方米的商業面積。
南方日報:目前小欖鎮已有的大型商業綜合體共有三個:小欖大信、順昌廣場、118向明廣場。營業總面積超過25萬平方米,相互間直線距離不超過50米。這樣的布局有什麼優勢和劣勢?
謝仲娟:就優勢而言,一方面可以形成集聚效應,也就是說能形成商圈,對消費者有很強的消費指引性,就是要購物就最好去該區域。另一方面也有互補效應。由於綜合體互相臨近,商業體之間的資源可以互為使用,團體的商業服務力要比個體的服務力強很多。
就劣勢而言,一方面會造成同質化競爭。如果距離不足50米,業態雷同,使得3個商業體之間就是競爭對手,互相分薄客源,如果不改進,實施差異化經營,競爭到了最後,可能是剩者為王。另一方面也會造成交通壓力。集聚效應除了會帶來人流,也會讓商圈的交通承受能力備受考驗。如果規劃不好,很容易形成擁堵。
部分鎮區商業地產已過剩
南方日報:據初步統計,未來兩年內小欖鎮商業綜合體營業總面積接近50萬平方米,且均分布在方圓三公裡的新城區。在臨近鎮區,東昇、東鳳、古鎮、橫欄已建成及在建的商業綜合體總規模與小欖鎮相當,如此密集的分布,是否已出現一定的泡沫?本地企業為何如此熱衷於興建商業綜合體?
謝仲娟:由於開發量總量很大,中山很多鎮區都建了或者在建多個商業體,並出現了不同程度的開發過剩現象。熱衷興建商業綜合體的原因首先是在規劃上,本來就規定15%的面積要用於商業,建商業的選擇無非是建設大型的綜合商業體、商鋪、寫字樓和商業公寓。在上述幾種選擇中,建大型商業體可以為項目提昇形象,從而拉高價格,使投資回報率更高。
南方日報:根據合富輝煌在中山長期的市場觀察,中山市商業地產空置率是否嚴重?將導致怎樣的後果?
謝仲娟:據我了解,中山商業地產基本上沒有空置,但是由於體量過大,經營情況好的商業體不多,而目前商業體將朝著『新興舊衰』的方向發展。由於新商業體的興起,同質化競爭,舊商業體的生存日益艱難。
南方日報:最近幾年來,珠三角悄然出現了外來人口負增長的趨勢,尤其以東莞、中山兩地最為明顯。外來人口不斷下降,將對當地商業形成怎樣的影響?
謝仲娟:中山市人口基數較小,外來人口佔比大,常住人口增長較為緩慢,自然增長不斷減小,機械增長率則逐步增大,機械增長將是後續中山的人口增長的主力。
中山常住人口逐年增長,主要依靠機械增長為主,依靠大量外來務工人員進入拉昇,這與中山的產業發展帶動、居住環境、生活氛圍、房地產價格等因素息息相關。
據合富輝煌監測數據顯示,中山的人口基數是比較少的,自然增長不斷減少,證明本土出生的人口增長緩慢,而常住人口的增加則是通過產業的發展所帶動的人口遷入來實現。
近幾年中山的常住人口還是屬於增加階段,減少的也許是流動人口。商業是靠人口消費支橕起來的,中山不像廣州,沒有外溢的消費力支橕,因而本地商業的發展主要是靠本土的常住人口,而流動人口也是非常重要的力量。
相對於急速發展的商業體量,常住人口的增加速度根本跟不上,所以纔會出現商業體過多的情況。
政府規劃應規避同質化競爭
南方日報:以小欖為中心的中山北部,長期以來已事實上形成了一個亞經濟圈和生活圈。如今各鎮區在商業地產方面『血拼』,恐非幸事。作為小商戶,在投資方面應遵循怎樣的標准?作為政府,應在哪些方面進行引導?
謝仲娟:作為小商戶,除了如雨後春筍般崛起的大型商業體的衝擊外,還有另外一個大衝擊,就是網絡電商。小商戶以後的生存空間將越來越狹窄,但有幾類型的商戶是可以長期經營的。一是體驗性商業,如電影院、美容美發店、飲食店等,因為這些必須要到實體店消費的。二是有文化內涵的商業,如一個老牌豆漿店,雖然業態到處都有,但是口碑很好,有自己的歷史淵源,將承載人們的記憶,一直經營下去。三是特色商業:代表著一個鎮區或者一個鄉村的文化的商業,其他人不能輕易取代。
希望政府做兩方面的工作,一是調控,二是引導。商業體過多,希望政府在審批的時候可以適當調控。而同質化競爭加劇,希望政府可以作引導,除了高大上的現代商業,有哪些是代表地區特色的商業體也可以建造的,目前中山還沒有出現代表著中山文化的商業項目。
人口機械增長
-名詞解釋
一國或一地區在一定時期內(通常為一年)由於人口遷入和遷出而引起的人口數量變化。分為零增長、正增長和負增長。人口機械增長主要受社會因素影響,例如經濟發達的地區增長速度快,而經濟落後的地區則低,甚至是負增長。
南方日報記者鄭平