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2014上半年江門樓市業已收官,有業內人士對上半年樓市作出如下總結:商品房供應量大幅增加,成交量有所下降,市民觀望情緒蔓延,房價承接能力不足等。總體來說,江門上半年樓市呈低迷頹勢。7月28日,江門市住建局官網亦發佈《江門市蓬江、江海區2014年上半年房地產市場分析報告》(以下簡稱分析報告),對上半年江門市主城區房地產市場進行總結與分析。該分析報告顯示,2014年上半年樓市開發投資增速趨緩,土地市場冷清,然商品房供應量同比大增,庫存量高居不下,而成交量卻同比下滑,房價在第二季度全面停漲,下半年江門房地產行業開始進入調整階段。
供大於求,庫存高企
因早兩年江門房地產市場表現出巨大的發展潛力,令其迅速成爲開發商眼中的“香餑餑”,大量資金集中流入房地產開發領域,導致房地產市場的供應量不斷上升。分析報告顯示,今年上半年,蓬江、江海區批准預售商品房項目共28個,比去年同期增加7個;其中新開盤項目9個,比去年同期減少1個。今年上半年的供應面積同比增長56.2%,爲歷年同期最高。並且供應區域過度集中在北新區和濱江新區,據悉,這兩個區域供應面積比例之和已經高達78%,江海區比重則減少至20%,而其他區域近乎零供應。
房地產市場商品房供應量如此之大,然成交量卻上不去,導致庫存量高居不下。分析報告顯示,截至上半年末市場待售商品住宅約10600套,同比增長60.7%。庫存量過萬,消化週期接近12個月。如此一來,江門樓市供遠大於求。
成交量下降,六月份有所回升
據分析報告顯示,2014年上半年商品房住宅成交面積爲69.12萬平方米,同比減少10.7%。成交量雖同比下降,但是仍處於歷年同期的相對高位。分析報告列舉了2009到2014年上半年商品房成交面積情況,發現2014年上半年的成交面積只比2011年和2013年少。駿景灣執行董事馮永文也曾說,今年樓市上半年的成交量不能和2013年同比,他認爲2013年江門樓市的火爆狀態是一個很特殊的現象,不能與之相比,“其實除了2013年,查一查往年同期的數據,發現與今年上半年的數據差不了多少”。
而且按照上半年各月住宅成交套數看,上半年各月成交量相對平穩。除了二月份成交量508套以及六月份的1052套外,其他月份的成交數量差距不大,成交穩中偏淡,而且六月份亦首次實現單月破千的成交量。
據業內人士分析,上半年成交量有所下滑,主要是因爲房市供大於求,並且年初有許多不利好的消息傳出,如一線城市降價,樓市拐點論、崩盤論等消息加劇市民的觀望情緒,另外,還有人認爲由於房地產市場的剛需有限,去年紅火的樓市已經消耗大部分的市場需求等等。
房價二季度全面停漲
據分析報告顯示,2014年上半年房價進入第二季度已經全面停漲,開始進入下行區間。然上半年各月房價同比還是有所上漲,只不過漲速大幅減緩。而上半年有四個月房價環比下降,包括一月份、二月份、四月份和六月份,其中又屬六月份的降幅最大。
據悉,一到三月的整體價格保持平穩,主要以住宅類型的結構性變化爲主,這幾個月來,房價也並無明顯的調整。而從五月份起部分新入市的項目已經出現低價開售,到六月份開發商降價促銷已呈蔓延之勢,許多在售項目也開始有不同程度的調整。
上半年的成交單價主要集中在6000—8000元每平方米之間。套數比例爲60%,“五字頭”的比例下降至20%,8000元/平方米以上的比例與去年比較無明顯變化。
下半年樓市進入調整期
分析報告研判,隨着各項主要指標不同程度出現回落,江門市房地產行業進入調整期。市場正呈現競爭加劇、利潤減薄和階段性供大於求的“新狀況”。
而至於下半年樓市的走向如何?分析報告指出,樓市下半年,市場短期內震盪下行的趨勢不會發生根本性改變,築底的過程需要一定時間,但不會一蹶不振。市場分化仍將繼續,庫存壓力有增無減。行業仍潛藏在較大的發展空間和機遇。
美吉地產湯建軍亦認爲,上半年樓市庫存量已經過萬,然而下半年的供應量還會繼續增大,而這種供求關係也會影響到價格的波動。他判斷房價在七月到九月都會有一定程度上的下跌。同時,他亦認爲下半年市民的觀望情緒仍然會很強烈,但是如果有政策上的鬆動,把繼續持觀望態度的市民的消費力釋放出來,相信下半年樓市一定會有所回暖。(樑慧君)