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業內人士認為7月將是抄底的良機。
在全國樓市不景氣的市場大環境影響下,2014年上半年江門樓市低迷,一度出現成交下滑,購房者觀望的局面。與此同時,江門樓市大量新產品不斷湧現市場,造成庫存一再擠壓,突破了萬套大關。上半年的江門樓市處在一種風雨欲來的飄搖狀態。
時間進入下半年,全國樓市環境有所好轉,多地也放寬了限購政策刺激樓市,江門樓市下半年將何去何從?請聽專家分解。
江門市房地產行業協會會長葉澤權
下半年延續調整
第四季度或回暖
受全國樓市大環境的影響,上半年的江門樓市並沒有延續去年的火熱,而是進入了一個調整期。預測下半年樓市不會大起大落,但這種市場調整行為還會繼續下去。
下半年開發商為了盡快回籠資金,或許會持續促銷方面的力度。江門市場本來就有足夠的剛性需求存在,只要價格足夠低的話,下半年江門樓市的成交應該不會慘淡。
在價格方面,下半年江門樓市的成交價格可能還有調整的空間,但不會很多,因為上半年許多房企特別是標杆房企都完成了價格的調整,而且有些項目還達到了低價。所以下半年可能會略有回昇。
現在市場大環境逐漸好轉,不少地方逐步放松限購政策。在這樣的利好刺激下,樓市應當會逐步回暖。江門幾乎沒有什麼限購政策,所以這方面的影響不大,主要是大環境回暖會給予購房者信心,促成江門樓市的成交。預測江門樓市在第四季度或會回暖,特別是金九銀十的帶動下會有一個不錯的成交量。
現在樓市的價格已經達到低位,有這方面的需求的購房者現在也可以考慮出手。
元子地產總經理譚華駒
六七月是抄底良機
5·1黃金周前後,江門迎來了第一撥的『供貨潮』,市場的供應量驟增,但是,這不是今年僅有的一撥『供貨潮』,第二撥的『供貨潮』預計會在『金九』前後出現,今年供應量的新高將會出現在十月份。
市場從去年的供求大致平衡到今年的供過於求的轉變是不可否認的,供應量必定會對於成交量以及價格造成直接的影響。今年的市場氛圍沒有去年那麼火爆,主要是因為第一季度一方面受到去年過度透支了剛性需求的影響;第二季度則是主要受觀望情緒外加供應量暴增的影響而成交淡靜。市場陷入了包括開發商和購買者在內都在觀望的怪圈,後市不明朗而不敢盲目出手,於是直接造成了第二季度成交量的下滑。
6月份以內其它項目忌憚於標杆房企下調價格的風頭,不敢貿然跟進;價格的調整必然實現熱售,刺激市場在6月下旬左右逐步活躍。可以預期的是,降價的幅度一定不會大,本地開發企業的項目,300—500元的下調空間預計是主流。各盤紛紛促銷降價的時候,7—8月份會引發一輪成交的熱潮,畢竟,這樣的價格還是相當吸引的。
對於消費者而言,我認為6—7月份是抄底良機。從越秀—星匯名庭等案例我們可以看到,能夠敢於趁降價良機,在關鍵時刻果斷出手的客戶到最後都獲得了豐厚的回報,預計7月份前後會出現年度成交的高潮。
華茵桂語營銷總監黃錦康
市場正逐步回暖,預計8月為促銷潮尾聲
江門房地產下半年主要受到以下幾個因素的影響:一是政府政策,即市場刺激方案,目前國內已有16個城市放開限購,相信下半年地方政府推出房地產刺激政策的動作會較多;二是銀行對房貸支持的力度,目前銀行的利率政策的實際情況是資金的逐利性導致資金往其他渠道流動。這是房價中長期持續上漲的信號。目前市場的資金利用率非常高,資金的價格也高,通脹隱患巨大,固定資產(房地產)的大幅昇值一觸即發;三是土地成交結果。土地成交結果雖是一個微觀的數據,但將會對樓市產生重要影響,市場往往以之判斷樓市走勢。黃錦康直言,半年趨勢只是一個短期趨勢,目前的基本面依然持續,預測下半年會延續上半年的行情。
至於上半年的價格是否已經探底、下半年價格會否回昇等問題,江門的房價在各項目的反復試探下,已經突破『築底行情』。根據7月26日晚開盤的富隆居出現了排隊搶購熱潮,7月27日開盤的君匯熙庭基本售罄等情況,可以判斷市場正逐步回暖。而且在價格上相比6月份亦會有所上昇。預計今年8月為促銷潮的尾聲,『金九銀十』會是價量齊漲的局面。
奧園地產江門營銷總監陳志炎
房價已觸底,局面不會維持很久
說到下半年房價是漲是跌,首先我認為要理性看待當前房價。目前的江門房地產市場並不能說是十分健康的,不健康的理由不是說房價高了,而是說房價偏低了。為什麼這樣說?我們看看現在土地出讓的價格,北新區一帶基本出讓價格都要每畝400萬元,按容積率2.5計算平均樓面價都要超過2000元/平方米。加上各種稅費、建安成本、營銷費用等,每平方米實際的成本價已經超過6000元。上半年北新區有些項目降至六字頭,甚至五字頭,這都是不健康的價格。開發商需要利潤,這種無利潤的局面注定不會維持很久。
所以我認為下半年的價格會是平穩,有輕微的回昇。因為上半年市場不景氣,開發商普遍壓力大。但經過一輪低價促銷潮之後,開發商基本都完成了業績。房子是稀缺資源,當開發商看到存貨不多的時候一般都會提昇價格,把上半年缺失的利潤補回來。但不排除個別實力不足的開發商為了回籠資金,價格繼續探底。
所以下半年的項目促銷力度應該和第二季度差不多,估計九月十月樓市會開始回暖,直至第四季度會有較大幅度的反彈。
帕佳圖項目營銷負責人唐思逸
北新區每平方成本至少6000元,下半年價格有上調空間
今年上半年江門樓市的成交量和價格對比去年都有明顯的下降,但倘若將今年的成交數據置於過去的幾年來作比較就會發現,今年的樓市表現其實沒有購房者想象中那麼差。上半年除了春節那段時間以及四五月份之外,其他月份都可算正常。江門一般都是每個月800套左右的成交量,可以說,今年的成交數據也未見明顯的異常,只不過是和去年火熱的狀態相比,確實有所回落。
至於下半年的樓市,我是持樂觀態度的。因為市場有剛需的支橕,下半年的成交應當會比上半年好一些。下半年銀行方面的資金相對寬裕,放款的速度會比之前要快,這也刺激了購房者購房的欲望。所以下半年的成交方面應該會比較好。
價格方面也會有上行的空間。目前人工成本日益上漲,拿地的成本也高,實際上,北新區和濱江新區很多項目的成本價都已經達到每平方米6000元。而現在濱江新區像保利打出5字頭,帕佳圖·世家推出6字頭等產品都是接近成本價的了。開發商為了走量而采取低價策略,但這樣畢竟不能長久,所以下半年的價格方面我預計各項目普遍有上調的可能。
今年的市場供應量十分大,上半年江門樓市已經累計積聚了過萬套的存量房,下半年的供應量也不會小。在這種情況下,市場的分化可能會比較嚴重,已經過了前幾年供不應求的好日子。過去無論產品、地段怎麼樣的都不愁賣,現在可能不是了,購房者有了更多的選擇,產品好的項目可能會受熱捧,但產品做得不好的項目在銷售上可能會更加困難。
撰文/攝影:全澤超梁慧君