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羅村中心廣場一帶已經具備了一定的城市規模。戴嘉信攝
在剛剛結束的佛山城市昇級第五次巡查中,南海羅村無疑是極重要的一站。站在正在施工的佛山西站工程指揮部樓頂,佛山市委書記劉悅倫、市委副書記、代市長魯毅均表示『5-10年之內,這個地方一定能夠發展起來』。
不言而喻,『這個地方』指的是佛山西站商圈,包括羅村。這一利好再次給羅村的發展注入信心與活力,樓市亦然。
價格窪地效應明顯
富林地產營銷部總監李宗秦感覺最近樓市形勢有所好轉,『整體氛圍好了些,客戶的購房意向也更加明確了』。李宗秦透露,當前富林地產尚觀嘉園正在推110平方米-130平方米改善戶型,價格在6000元/平方米至8000元/平方米之間,少數幾套產品定價『5』字頭,『每個月都有成交,市場銷量不錯』。
售價便宜是當前羅村樓市的一大競爭優勢。不單單是均價『6』字頭的尚觀嘉園,7月12日,羅村鉅隆風度花園正式發售48平方米-110平方米創意二、三房單位,銷售價格在5500元-6500元/平方米之間,同樣受到購房者追捧。
『4』字頭單位也曾出現在羅村房地產市場,今年5月份,羅村長信銀灣推出一批『4』字頭單位,成交數十套。
這一價格幾乎與羅村土地價格持平。去年2月份,奧園地產首入羅村即摘下羅村『地王』桂冠,接近4000元/平方米的樓面地價讓羅村土地市場沸騰。
在之後的一年時間裡,羅村土地交易市場持續昇溫,力迅、招商等地產大鱷紮堆進駐。2013年8月15日,廣州力迅旗下的佛山泓迅置業有限公司分別以3.7億和1.56億元,競得佛山市獅山羅村北湖一路狀元公園北側原『祥發制衣廠』土地和其北側商住用地兩個『三舊』改造地塊。
兩地塊經85輪激烈叫價後成交,樓面地價分別達4385.89元/平方米和3602.60元/平方米,溢價率分別為63.72%和34.48%,再創羅村土地市場歷史新高。
縱觀去年羅村土地市場,樓面地價3000元-4000元/平方米已經十分普遍。再看今年羅村樓市,5000元-6000元/平方米價格區間內,可挑選的樓盤實在不少。『羅村樓市還處在明顯的窪地之中』,合富輝煌市場研究部總監曹紹林評價道。
羅村樓價正在上昇期
把羅村放到一個較長的時間軸上,不難發現,羅村樓價正處在上昇階段。
記者調查發現,從2009年起,羅村樓價以每年7%的漲幅遞增。倘若從更長的時間段來看,羅村房價在最近十年中翻了七倍,據了解,羅村最早的社區樓盤有羅湖花園、嘉禾新城、富安花園等,當時售價約為1200元/平方米。
十年增長為羅村帶來了許多開發商新面孔。7月以來,純新盤時代傾城、力迅·城築紮堆在羅村孝德湖畔亮相,加上此前已經在該板塊開盤的奧園、龍光、長信、鉅隆,以及正在平整土地的招商地產,羅村板塊『群雄逐鹿』。
從長期來看,各大開發商紛紛表示看好羅村發展潛力,該區域的交通、景觀資源優勢,尤其是佛山西站帶來的巨大引擎作用會持續發酵,令板塊前景可觀。
『羅村是禪桂的後花園,區位、交通、配套優勢都十分明顯』,原奧園地產佛山公司副總經理陳釗毅認為,羅村的交通和區位優勢其實都非常明顯,但其價值潛力還沒有被完全挖掘,未來,隨著交通利好的兌現,從中長期來看,羅村板塊的區位價值將愈加凸顯。而品牌開發商在高端品牌上的發力,有望改善該片區的產品結構,拉昇該區域的樓價。
『羅村還有豐富的教育資源,這些也被購房者看好』,李宗秦強調,由於毗鄰光明小學、超盈實驗中心、童夢城堡國際幼兒園等學校,富林地產旗下兩大樓盤尚觀御園和尚觀嘉園的學位房都是購房者爭搶的資源。
-業界討論
房價還能更低嗎?
7月中旬,羅村鉅隆風度花園新品以『5』字頭面市,對於這一價格,鉅隆房產相關負責人表示,『這完全是成本價在賣,不能再低了』。
據了解,鉅隆羅村風度花園拍地樓面地價超過2000元/平方米,倘若按照地產行業慣例加上3000元/平方米的建安成本的話,那麼5000元/平方米的確是成本價出售。
但實際上,即使是『5』字頭發售,鉅隆房產仍然有可能虧本或入不敷出,因為房產交易過程中,開發商需要繳納20%的交易稅,這就意味著5000元/平方米的價格組成中有大約1000元/平方米的稅要交。
放眼當前整個羅村樓市,以成本價賣房子似乎已經成為常態,部分項目甚至是在『以地價賣房子』。
以羅村最高單價樓盤奧園·公園一號為例,由於該樓盤樓面地價超過4000元/平方米,再加上3000元/平方米的建安成本,再去掉20%的交易稅,即便該樓盤在羅村成功賣到9000元/平方米,照樣賺不到錢。
李宗秦同樣認為羅村房價應該不會更低,『畢竟成本擺在那裡,大家都是看得到的』,另外,7月以來,李宗秦明顯感覺市場環境和整體氛圍好了一些,『接下來應該會輕松一點』。
但長信地產營銷中心總經理徐偉釗對此持不同觀點。『價格一定是由市場供求關系決定的,供不應求的時候自然要漲價,但供過於求的時候降價也很正常,誰說開發商在任何階段都必須是賺錢的。』在一個開放的市場環境中,開發商有可能盈利當然就有可能虧本。