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《建築工程建築面積計算規範》7月起正式實施,這部被坊間稱爲“偷面積”終結令的新國家標準,對建築面積的計算方式有了更嚴格的要求,大飄窗全贈送、入戶花園送一半的時代或將終結。目前佛山市有關部門已第一時間要求執行新國標,記者在三水區調查發現,由於7月1日後報建項目纔要求按照新規定執行,新國標的實施並未影響現有樓盤的銷售。並且,部分通過飄窗、陽臺、入戶花園等方式“送面積”的樓盤單位反而變得更爲搶手,有不少消費者擔心新國標實行後,未來超高實用率的單位將成爲稀缺品種。
新規:結構內陽臺面積全計算
本次執行的新規修訂的內容很多,但人們最關注的還是其對陽臺、飄窗、入戶花園等面積計算方法的改變。
其中,涉及“送面積”範圍最大的陽臺、入戶花園,舊有建築面積的計算規則是“凡房屋結構範圍內標註陽臺、空中花園、入戶花園等建築空間,均按陽臺計算建築面積,即按投影面積計算1/2面積”。而新規則要求,“在主體結構內的陽臺,應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺,應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。”換句話說,在主體結構內的陽臺將全部計算入建築面積,贈送1/2面積的“免費午餐”將不再有。而目前很多樓盤的“小三房”套型,結構內的陽臺或入戶花園往往充當其中一間小房的功能。
開發商通過大飄窗“送面積”的渠道可能也被堵住。過去,只要“建築飄窗突出外牆結構邊線不大於0.6米、高度(含上下結構厚度)小於2.2米且窗臺面擡高0.3米以上的”,就可不計算建築面積。但新的規則要求,“窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.1米及以上的凸(飄)窗,應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。”有開發商介紹,新規則對算面積飄窗的條件設定,基本涵蓋了當前主流的飄窗設計,即意味着這些以前不納入建築面積計算的飄窗,以後都要算一半面積。
調查:在售樓盤“送面積”仍是主流
新的建築面積計算規則影響面極爲廣泛。根據記者調查的情況,目前三水在售樓盤當中,陽臺、入戶花園、飄窗等“送面積”的單位幾乎無所不在。
其中,特別是90平方米左右的小戶型單位,實用率達到100%的並不鮮見。而正常情況下,實用率80%以上已是很高的水平,實用率100%幾乎是不可能完成的任務。但記者在調查中發現,銷售人員經常會提及自己項目部分套型實用率可達到100%,奧祕就在於“送面積”。在三水文峯西路一處樓盤,其實用率達到100%的單位,起最大作用的就是其雙園景陽臺。銷售人員介紹,不計算贈送的陽臺面積,該單位的實用率大約在82%左右,但加入贈送的陽臺面積,個別單位實用率甚至超過100%。
由於建築面積新規只要求7月1日後報建項目執行,並且一般情況下樓盤報建到拿到預售證推貨還有一系列過程。因此,根據開發商反映的情況,不僅目前市場在售樓盤仍是按照原來規定計算建築面積,未來較長一段時間陸續推售的新盤,仍可能是按照舊有規定執行。新規的執行要通過在售樓盤在市場中體現出來,仍需要不短的時間。
市場:
高實用率單位受追捧
記者發現,新國標的實行反而對在售樓盤的銷售起到一定的促進作用,其中,特別是通過“送面積”達到超高實用率的樓盤單位,購房者趨之如鶩,銷售人員也往往主打該賣點。
“我們贈送的入戶花園你可以改成一間書房或麻將房”、“這間四陽臺單位其中一個可做書房,一個可改衣帽間或儲物室”、“以後送這麼多面積的戶型可能沒有了”……據西南城區一處樓盤的銷售人員介紹,贈送面積大、實用率超高的中小戶型目前是最受購房者歡迎的。如果價格符合購房人士心理價格,很容易成交。
還有開發商提到,近段時間出現的樓價優惠,很多樓盤都是新推出中小戶型實現的,和較大面積的樓王單位不同,這類中小戶型區位景觀相對不佔優勢,更容易做到低價入市。目前,從各方反映的銷售情況都還算理想,而中小戶型的購房者除了追求更合理的購房價格,更大的贈送面積也是決定其出手的關鍵因素。
記者觀察:
新規有利規避
“面積縮水”等糾紛
購房能有大面積贈送,消費者往往認爲自己得到了實惠。但其本質上羊毛還是出在羊身上,因爲開發商已經將贈送面積的成本攤到了房價中,所謂的“贈送”其實購房者已經買單。
同時,購房者獲得的“面積”並不牢靠,由於開發商所贈送面積往往不具有合法產權,因此很難將獲贈面積寫入《房地產證》,業主很難講其用於投資、抵押,拆遷時也不會得到補償。
另外,“贈送”面積往往不會寫入購房合同中,一旦遇到面積縮水等糾紛,購房者維權亦存在困難。
另外,購房者還特別需要注意的是,贈送的面積因爲結構的不同,想將其改建或作其他用途,一定要在符合設計條件的情況下進行專業改建,避免可能出現的安全隱患。(記者王鵬)