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每經記者盧曦發自上海
在上海有過多年生活、工作經歷的協信集團總裁劉愛明,對上海的發展有着非常深入、具體的觀察。他對比上海徐家彙商業圈競爭格局的今昔變化,得出的答案是——電商對商業地產的衝擊是僞命題;要保持商業地產永恆的生命力,經營思路必須常變常新。
劉愛明對互聯網的看法,並不是視其爲會顛覆傳統商業模式的“洪水猛獸”,而是把它當作爲提升經營效率的工具。如果能利用互聯網對商業地產進行改造,客戶對商業的黏度就會大大提升,光顧商場的頻率和消費次數有機會得到提高,進而令商業地產的價值大幅提升。
“傻子時代”已經結束
劉愛明在房地產行業摸爬滾打了20年,在他看來,以往“傻子都能賺錢”的時代是不正常的,所謂房地產黃金時代已去的言論也就並不成立。在所謂的房地產“黃金時代”,賠錢是一件困難的事。劉愛明清楚地記得那時一些不合邏輯的現象。比如能力強、效率高的企業,10個月就開發出一個項目,而能力較弱的企業,要花20個月才能完成類似的項目。結果卻是後者賺錢更多,因爲在耽誤的10個月內,房價又大幅上漲了。
對於行業的波動,劉愛明並不擔憂,在他看來,未來房地產行業蘊含的機會遠遠大於危機。
房地產發展到今天,越來越多的房企開始懂得塑造品牌,以設計、服務等各方面專業化的精耕細作取勝,迴歸了理性的繁榮纔可以稱得上真正的黃金時代。
未來10~20年,房地產行業將日趨多元化,除了住宅,大城市還將出現大量多元化物業,商場將差異化發展,酒店也將覆蓋高星級酒店乃至經濟型酒店。
城鎮化也將給房地產帶來強勁增長動力。隨着城市常住人口增長,中國城市的發展將從新區的開發轉向存量的盤活。在過去5到10年裏,城市更新的動力是商業,而未來產業驅動將成爲主流。
協信看到的正是這樣的機會,未來城市將形成“產城一體”,人們在同一個地方居住和生活,因而在開發時,就要勾畫出產城一體的模型。這樣才能避免“睡城”、“鬼城”的出現。
互聯網將改造商業地產模式
終結傻子時代的不只是住宅,還有商業地產。從上世紀90年代開始供應商要進入商場必須支付高額進場費和租金的時代,正在隨着互聯網的崛起而終結。
商業地產是協信的強項,且以持有性地產爲主。隨着電子商務的蓬勃發展,實體商家紛紛感到擔憂。在協信勾勒的畫面裏,商場、購物中心與住宅融於一體,電商的衝擊無法取代實體商業帶來的美妙體驗。
劉愛明表示,商業地產是比住宅複雜得多的物業形式,要求經營者有快速調整的能力,適應各種變化,而電商僅僅是變化中的一種。
“住宅交付問題結束,商業地產交付問題纔開始,必須每年都做調整。”劉愛明說。要做一家以服務取勝的企業,不論是商、住、產哪一種形式,都需要潛心研究、快速變化。
DVD的出現讓很多人拋棄了電影院,3D和IMAX技術又將觀衆吸引了回來。劉愛明在北京偶遇一家咖啡館,門前排起長隊,要十分鐘才能進門,特別的體驗加強了顧客黏度。
未來的商業地產,將超越僅僅賣衣服這個傳統模式,基於互聯網進行改造,給顧客特別的體驗,這樣才能提高潛在顧客光顧商場的頻率以及消費金額,將商業地產的潛在價值進一步挖掘。
全息生活服務商
此前,協信在無錫開發了一個被命名爲“未來城”的全新產品線。上述項目包括住宅、商業、辦公,是一個非常美妙的小鎮。
“依託產業和商業的規劃,專注商業+產業驅動的城市更新模式,實現城市存量的發展,走出一條新型城鎮化的破局之路是協信對未來五年戰略的思考。”商業嗅覺靈敏的劉愛明已經發現,未來的房地產行業競爭,將不僅僅侷限於單一產品類型,只有發揮多種業態的協同競爭力,企業競爭纔會具有優勢。
協信希望將住宅、商業、辦公樓,乃至酒店、工廠都融爲一體。未來的定位不僅僅是一個房地產開發商,更是一個商業和產業的運營商和服務商。
2009年,協信展開了一系列產業園的改造。經過幾年經驗的積累,集成開發成爲一個具有多方優勢的模式,商住產分開打造的舊模式會失去很多機會。
“3D城市運營商”、“全息生活服務商”是協信爲自己的定位。客戶可以住在協信開發的住宅裏,並獲得近在咫尺的增值服務。
協信在重慶有一個總部園,一些大企業入駐之後,客戶就可以住在總部園內的酒店裏,降低了成本。
此前,國內對總部基地的開發,僅僅限於辦公,配套的酒店、住宅、商業以及其他的生產、生活服務配套多不具備,這給入駐的企業帶來很多不便。協信的重慶總部基地就配有5萬平方米左右的商業,園區的企業和白領因此能夠享受到商業的便利。