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本週二零時起,杭州限購調整政策正式實行,蕭山餘杭全面解禁,主城區140m2以上不限購。
“限購”已有三四年的杭州市場,突然鬆綁,一時顯得有些興奮。限購放開當天,千萬級別豪宅從“線下”浮出水面,140m2以上大戶型一天成交39套;樓盤銷售現場人氣回升,原本有些猶豫的購房者加快下單速度……
但是這個利好,究竟能撬動市場幾許?首日的興奮能持續多久?低迷已久的樓市真的就此掉頭向上了嗎?房價會有一定幅度的反彈嗎?
錢江晚報記者試着綜合股市、市場表現、樓市數據等多個維度,來分析本次政策利好對市場的影響力。現在看來,雖然市場初步恢復了一些信心,但在房源高庫存的壓力下,供大於求的買方市場一時不會扭轉。開發商仍需趁勢快速出貨。
蕭山一週前已解禁,成交量坐了趟“過山車”
在討論新政撬動市場幾許之前,觀察蕭山這個現實的例子,頗有借鑑參考意義。
蕭山限購解禁第二天成交突然放量。7月21日,該區域成交量嗖地往上躥。據錢報購房寶網站(www.house178.com)數據顯示,21日蕭山商品房成交122套,這是7月份以來,該區域成交量最多的一天,比前一日成交量上漲318%。而此前的一週(7月1日到7月20日),蕭山日均成交量爲40套,日成交量最高也才73套。
7月21日蕭山共有25個樓盤成交,是本月成交樓盤量最多的一天,而且其中放量樓盤成交房源普遍有“高單價、大面積”的特點。豪宅湘湖壹號成交均價40511元/m2;順發堤香成交均價31748元/m2;旺角城25489元/m2。業內認爲,這批房源幾乎都是此前限購人羣買房線下協議轉網籤的成交量。
蕭山成交量暴漲似乎只是曇花一現。據購房寶數據統計顯示,此後的7月22日至昨天,蕭山樓市日均成交回落至38套,最高的一天成交僅48套。從區域預定量上看,則在限購取消後始終沒有爆發。即使在7月21日成交量暴漲的那一天,預定量也僅16套,此後日均預定量爲19套。不過記者觀察到,各個售樓中心人氣還是略有回升。
主城區限購解禁當天成交量的上漲,尤其是豪宅的井噴,與上週蕭山樓市的表現頗爲相似。杭州透明售房網數字顯示,截至本週二21:00,杭州主城區共成交了106套商品房,比前一週成交量增加了43%,其中主城區140平方米以上的大戶型表現突出,成交了39套之多。平時難得一見的千萬級豪宅頻繁現身成交榜單。但預定量前後變化不大,本週二預定了23套,比之前日均21套僅增加2套。
限購解禁當天,本地房產股全面飄紅
市場對一個行業的信心,在資本市場可以得到充分體現。
本週二,受杭州限購鬆綁影響,多家浙江上市房企股價飄紅。當天,濱江集團股價表現最爲活躍,開盤後一度衝高至漲停板,隨後回落;萊茵置業、宋都股份至收盤分別上漲2.70%和1.19%。
資本市場嗅覺一向靈敏。“全國各地限購放開後,地產股全線走強,半個多月來一直表現活躍。”一位證券業內人士明顯感受到地產股強勢來襲。“上週以來,煤炭有色、地產和銀行等藍籌股受到滬港通等利好刺激,輪番出現大漲。其中地產等藍籌板塊更有種種利好預期,漲勢明顯。”
事實上,本地房企股價受政策利好拉昇,上週已有表現。上週日(7月20日)蕭山限購解禁,順發恆業股價開始拉昇。“順發恆業一週內股價漲了30%,這個漲幅非常大了。”
一位資深證券記者拉出一份數據顯示,近一個月地產股走勢強勁,大牌房企股價表現最明顯:7月初至今近一個月,萬科股價上漲了25%,濱江股價上浮17%,綠城股價上漲了27%。通過比較發現,以改善大戶型見長的綠城,受全國限購解禁風潮利好影響,股價拉昇最快。“這是今年4月以來,地產股漲得最猛的一波。”
“對傳統產業股來說,經濟刺激將賦予其強大的估值復甦能量。”金百臨諮詢分析師秦洪表示,近期地產股走勢如此強勁,與宏觀經濟政策的拐點有着極大關聯。一是關於降低融資成本的政策導向,二是關於各地方政府放鬆地產限購的保地產政策導向,如此就意味着經濟刺激政策有漸趨擴大範圍的趨勢。
樓市存量尚高企,房價反彈空間不大
目前,各樓盤的銷售中心人氣有所回升。有些反應快的開發商,限購調整政策實施當天,立馬推出特價“改善房”,圍繞大戶型做文章,搶奪市場第一波人氣。
“今天我們兩個項目接到100多個諮詢電話。”三墩紫郡、藍郡項目在政策施行當天在本報上推出“改善特惠房源”廣告,效果非常明顯。營銷總監胡軍輝說,當天客戶到訪量相當於雙休日的人數。
“政策鬆一鬆,信心升一升,價格讓一讓,三方合力纔是王道。”有開發商在微信朋友圈裏發帖子這樣調侃道。他認爲,價格、政策、信心三者合力才能撬動當下市場。
而購房者最關心的是,未來房價會反彈嗎?此時不買房,會不會又是一年白乾?
記者梳理這幾年的房價走勢:2011年年初杭州限購令出臺,至今三年多時間,投資客已無蹤影,市場部分需求也被壓制。
今年上半年杭州市場再度低迷,成交均價隨之回落。據透明售房市場研究院數據顯示,上半年主城區商品房成交均價21768元/平方米,比去年低323元/平方米。從數值上看,這個成交價在限購三年多時間裏,屬於中等值。
不過,跟之前幾年比,今年最爲嚴峻的是創歷史新高的樓市庫存量。繼杭州市商品房庫存量衝破12萬套歷史高位,最近這一數字又被刷新,截至本週二,透明售房網顯示,杭州樓市庫存量13.4萬套(包括住宅和非住宅)。按照今年上半年杭州市區商品房月均成交4783套計算,僅是這些存量就要賣兩年多。
庫存重壓下,開發商選擇“以價換量”。在廝殺搏鬥中,杭城各個區域出現接近成本甚至虧本銷售的樓盤。錢報記者在6月中旬曾做過成本價銷售樓盤報道,通過樓面價、建安、財務成本等計算,例舉了城西、之江、臨平等區域不少樓盤都是成本價銷售。
“房價再降的可能性不大。”近期記者採訪中,不少業內人士表達了以上共識。從政策層面上看,政府開始調整限購和公積金房貸政策,傳達市場信心;從成本上看,去年拿地的樓盤,大多數都已經逼近盈虧邊緣,降價空間十分有限;目前已虧本在售的樓盤,期望它繼續大降,可能性更小。
那麼,房價是否會反彈?
“房價不會像2009年一樣,再出現明顯漲幅。”浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬認爲:從經濟宏觀面分析,經濟下行,房貸利率高,樓市供應量又非常大——多重不利因素影響下,即使放開限購,房價也不會出現大漲。
招商地產營銷負責人楊元元同意這樣的說法,她認爲目前限購放開對市場影響有限,“不是全面放開,不能盲目樂觀。”
“除了限購,同時配合限貸放開,雙管齊下才能真正拉動市場。”黃龍金茂悅營銷總監吳進坦言。