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7月29日,杭州樓市限購調整的靴子落地。一時間,攪動起杭州樓市沉寂已久的池水。這兩天的微信圈裏,有開發商在曬一天成交了七八套豪宅;有開發商趁機推銷高端改善盤特價房源;有業內人士在分析限購放開到底能否救市;還有媒體在做調查,“限購放開你會買房嗎?”
當然,一個政策的出臺,並不一定能讓市場雨露均沾,會有受益明顯的、受益不那麼明顯的、甚至有負面影響的市場主體。比如,與剛需盤比起來,高端改善盤和豪宅這次鬆綁更徹底,有了充分市場化的機會。讓我們來分析一下,經歷了幾年的樓市調控後,首個利好政策出臺,誰是最大的受益者?
主城區:平層大宅成翹楚
根據錢江晚報購房寶(www.house178.com)指數顯示,7月29日,杭州放開樓市限購的第一天,截至晚上10點,杭州主城區簽約114套,預定33套。而在簽約的114套中,有39套房源面積在140平方米以上,而其中的27套房源單價在3萬元以上。
如果說這些成交中,有相當一部分是由原來的“線下”轉爲正式簽約,那市中心豪宅的預定,則是實實在在由原來的“觀望客戶”變成了準業主。
市中心的崑崙公館,限購放開第二天就有十來組客戶到訪。德信的幾個現房樓盤,在限購取消前銷售一直去化比較慢,限購取消第一天的情況也比較不錯。據透明售房網顯示,當天德信臻園有4套預定。市中心的新湖武林國際,鬆綁第一天,除成交4套外,還預定了3套200平方米左右的大戶型。
其實在限購取消前一週,因爲消息傳得沸沸揚揚,一些嗅覺比較靈敏的購房者已經捕捉到了樓市轉暖的信號。像城西閒林板塊的贊成樂山紅葉個墅,上週即認購4套,限購放開後,又趁勢推出“30萬首付”買獨棟小別墅的活動,以公寓首付的錢下單小別墅。
無論是近期成交,還是預定,市中心的平層大宅都成爲近期成交榜的一顆新星。不過,同樣爲平層大宅,也並非都能從中受益。據錢報記者分析,只有那些品質上靠得牢、品牌美譽度高的樓盤,纔會使得原本猶豫的、或被限購的購房者下定決心購買。像宋都·陽光國際三期組團主力戶型272平方米,也是杭州主城區唯一一個全盤不限購的高端社區,定位純粹,品質有保證。
餘杭蕭山:排屋別墅,地緣性客戶的首選
蕭山實際取消限購已經有一週的時間,之前線下轉正式簽約的熱度已經過去,從7月21日的日成交122套逐日遞減,29日僅成交15套房源;而餘杭則成交量大漲,從之前一週最高日成交89套,29日當天一下子躍升至128套。
從29日的成交行情來看,集中成交的樓盤並不多,大多數成交套數在5套以下。其中也不乏排屋別墅。比如華元玉榕莊,當天成交一套350平方米的排屋,成交單價僅爲8978元/平方米,具有較高的性價比。而上半年一直銷售不錯的中大荀莊和西溪融莊也各有排屋成交。像大華西溪風情,因爲開發時間比較長,戶型面積、物業類型也多種多樣,限購的取消對附近淘寶城的中高層員工來說,是個下手的機會。
有業內人士分析,蕭山、餘杭全面取消限購後,可能會吸引到周邊的地緣性客戶,考慮到自住需求而購買高端的商品房項目。
根據透明售房網數據,杭州目前可售商品房爲134846套,其中餘杭區爲49893套。餘杭區中又以閒林和臨平庫存最爲集中,而90平方米以下剛需盤的數據佔了大部分。因此,從這個角度分析,限購的放開,對140平方米以上的改善大戶型進入市場化更有利,而競爭激烈的剛需盤可能仍會比較艱難。
並非所有的樓盤都受益
根據透明售房網的數據,主城區目前可售住宅36238套,其中面積在120~140平方米的可售房源爲7345套,而140平方米以上的爲8796套,兩者數量算是相當。在限購取消前,120~140平方米的房源是比較受歡迎的,一則戶型都能做到舒適的三房兩廳但總價更低,二則140平方米以下屬於普通住宅,契稅也只需要交總價的1.5%。
但是主城區此次取消限購的範圍爲140平方米以上,此類改善型房源一下子優勢盡顯。而120~140平方米的房源卻顯得比較尷尬。記者梳理了一下,尤其是那些戶型正好卡在140平方米以下爲主力戶型的樓盤,近段時間會面臨比較難受的境地。
除此之外,之前爲了滿足90/70政策,一些開發商做出的所謂拼合戶型,如今顯然也處於尷尬的境地。有些開發商已經把兩本證重新換回一本證,並降價銷售,取得了不錯的成績,但有些拼合戶型卻存在設計上的缺陷,無法合二爲一,也只能打落牙齒往肚裏嚥了。