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在各大城市取消限購政策的同時,房貸鬆綁成爲“救市”的另一個發力點。據媒體報道,北京、上海出現9折的優惠房貸利率,引起了廣泛的關注。日前,筆者在走訪各大銀行發現,東莞房貸出現鬆動的跡象,雖沒出現相關的優惠折扣,貸款額度較年初寬鬆,與此前在基準利率的基礎上浮20%相比,現今大部分銀行的基準利率上浮10%,最快只需一週可放款。另外,部分銀行二手房不放貸。
中原地產策略研究中心總監車德銳分析,從6月份開始,房貸已經有些鬆動,或會慢慢回到基準利率。另外,房貸放鬆並非樓市好轉的主因,樓市是否走好得綜合考慮產品、供需、房貸等因素。除此之外,8月將是東莞樓市的轉折點。
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上半年網籤降四成房貸難是“元兇”
縱觀2014年上半年東莞樓市動態,數據顯示,2014年上半年七大片區住宅新增合計226.77萬㎡,同比去年的317.62萬㎡下降了29%。七片區中,除東北片區和大石龍片區比去年新增有所上升,其餘五大片區在今年上半年住宅新增中均出現不同程度的下滑。
2014年上半年共有302個項目有住宅產品簽約,合計210.32萬㎡,同比下滑四成,僅次於調控頻發的2010年。
據悉,上半年東莞一手住宅供應面積爲224萬㎡,同比2013年上半年下降27%;網籤面積爲210萬㎡,同比下降39%;網籤金額爲193億元,同比下降36%;網籤均價爲9132元/㎡,同比上升4.9%。
面對住宅市場供需雙雙下滑,車德銳認爲,上半年樓市低迷,主要因爲信貸收緊。
金信聯行認爲,樓市低迷的原因主要有兩點:一是受全國部分城市房價下行的影響,市場觀望氣氛濃厚,一定程度上影響了成交量;再者,信貸政策持續緊縮,房貸利率普遍上升,也強烈抑制了購房者的入市熱情。
瑞峯置業市場研究部經理李玲玲分析,信貸環境持續緊縮,房貸利率普遍上升,買賣雙方皆存觀望情緒,房企放緩推貨客戶延遲入市,市場處於膠着的狀態。
2
一手樓首套房貸銀行最快一週放款
年初,在“錢荒”的影響下,接踵而至的是各大銀行“房貸難”愈演愈烈。3月初,筆者曾走訪各大銀行,發現銀行的基本利率上浮20%已經不是新鮮事,部分銀行的基準利率更是上浮30%,放款的時間或會延長至半年。更有甚者,部分銀行已經暫停房貸。這導致了購房者持續觀望,樓市持續低迷。
隨着“救市”的呼聲日益高漲,截至7月23日,46個限購城市中有27個城市針對限購政策進行了微調,房貸鬆綁的聲音不絕於耳,利好消息逐漸傳出。日前,筆者通過電話以購房者的身份電話訪問了部分銀行,據介紹,大部分銀行的房貸利率上浮幅度基本在10%左右,最快一週可放款。
據瞭解,農業銀行、招商銀行、農村商業銀行和工商銀行首套一手房基準利率均上浮10%。建設銀行相關工作人員表示:“目前,我行首套房房貸利率最低能執行基準利率,二套房則上浮10%。”
房貸稍稍鬆綁,銀行也相應加快了放款步伐。東莞銀行相關工作人員表示,只要購房者持有業主擔保、信用良好,且房子已經過戶交稅,辦好手續備好資料,相信銀行很快就會放款的。“只要各項手續辦好、資料齊全,最快可以在一週內放款。”招商銀行工作人員介紹道。同樣,在銀豐路的東莞農商銀行工作人員介紹,只要銀行受理,10個工作日裏就能放款。
雖然大部分銀行已微調房貸利率上浮的幅度,但仍有部分銀行不受理個人貸款業務。據悉,中國銀行、民生銀行均停止房貸業務。一手房房貸業務不斷傳來利好的信號,而二手房貸業務的變化則不大。據悉,招商銀行、東莞農村商業銀行表示暫停對二手房的放貸。
科威不動產總經理張霞分析,房貸鬆綁對整個房地產市場確實是個利好的消息,如果對東莞樓市能產生比較大的影響,市場成交量是否上升還要看地方銀行的執行力度。
二手房貸利率不放鬆,是否對二手樓市產生影響?對中介市場的發展來說,這是否形成挑戰?
對此,張霞表示,今年以來各大銀行的貸款政策相對嚴格,個別銀行的短期停貸也不會有太大問題,始終還有大部分銀行放貸,只要客戶的貸款資格符合,剩下就是中介公司的業務成交能力。
金信聯行相關負責人認爲,相比新房,停貸對二手房市場影響更大,“新房是期房,如果下款慢,主要是開發商那一塊,而二手房是現房,如果下款慢,買房人就拿不到房,辦不了房產證,對於交接週期也會有影響,從而也會影響成交量。”
“值得注意的是,部分銀行停貸雖然會影響成交量,但卻絲毫不影響二手房市場的火熱,相關數據顯示購房者對二手房的需求較大,也直接影響二手房的價格出現上漲。”金信聯行相關負責人說道。
3
房貸鬆綁釋放利好開發商期待樓市回暖
“聽說房貸利率下降了,銀行額度又寬鬆,剛好看中莞城的一套房120平方米的三房,現在入市不知是否合適。”在萬江的工作莫女士躊躇萬分。
房貸鬆綁,對持幣待購的購房者來說是否是利好的信號?對開發商而言,房貸鬆綁是否讓他們緊繃的神經稍微放鬆?
富通地產東莞公司總經理助理樑蘭凌認爲,房貸鬆綁是利好的信號。這說明國家在調控,有效地增強購房者的信心,使消費者下定決心買房。他表示,看好下半年樓市的走勢,供應量上來了,樓市會呈現逐漸回暖的態勢。
名巨中央營銷總監舒小劍認爲,若房貸鬆綁,可以促進成交量。他表示,現在影響東莞的樓市成交的市場背景不只是房貸,還有限購、限貸等政策調控的因素。東莞的樓市是以剛需爲主,房貸鬆綁,剛需的體量會逐漸釋放。
“下半年房價將保持不溫不火的狀態,不會有大幅上漲的空間,購房者應該冷靜看待市場,開發商會逐漸以價換量。”舒小劍說道。
金地集團東莞公司營銷總監歐梓彥表示,東莞的樓市不會大起大落,樓市將會進入調整期。
4
購房需求不斷積累8月或是樓市轉折點
5月份央行召開住房金融服務專題座談會提出“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”,讓市場對商業銀行放鬆房貸存在期待。目前從東莞來說,東莞首套房貸雖沒有像往年一樣有折扣利率,但上浮幅度出現下滑,從上浮15%—30%之間下滑至10%—15%之間,且放款速度也在加快,對客戶入市起到刺激作用。
對此,李玲玲認爲,從樓市調控方面來說,並不可以解讀成“政策鬆動”的信號,只是央行實行“差異性調控”的手段之一。
同樣,車德銳認爲,從長遠來看,信貸鬆綁不會過快,會緩慢過渡,房貸已經不是樓市轉機主要原因,樓市是否走好得綜合考慮產品、供需、房貸等因素。同時,車德銳指出8月或是東莞樓市的轉折點。
市場氣氛逐漸散發,購房需求不斷積累,從上週的火爆開盤情況來看,車德銳預計,8月上旬利好市場的信息逐漸散發,樓市會逐漸回暖。
“目前東莞房貸放鬆主要體現在首套房上,對剛需客有一定的刺激作用,而目前東莞是個剛需爲主的市場,對東莞樓市銷售利好明顯。7月份以來,東莞多個剛需項目進行‘低開’策略,預計後市跟進的項目會越來越多;再加上房貸利率的下滑,一定程度減輕客戶的購房成本,兩大方面的因素互相影響,將會很好吸引客戶入市,直接帶動一手房的銷售。”李玲玲分析。
金信聯行分析,東莞房貸鬆綁有望推動剛需入市加速,樓市成交量有望繼續提升,但目前市場對價格敏感度依然比較高,而且對二套以上房貸政策依然嚴格執行,所以市場上出現“量價齊升”的可能性不大。
另外,金信聯行認爲房貸放鬆,一手房的房貸利率釋放滿足了首套房貸需求,對於刺激市場成交和活躍房地產市場具有一定的效果,在一定程度上也能促進成交量,增強購房者的購買慾望。但是要起到樓市回暖的作用還比較缺乏。除非二套房首付下降和利率下調及限貸等限購限價取消或調整,否則難起到樓市回暖功效。
銀行
利率
放貸時間
一手房
二手房
農業銀行
上浮10%
看樓盤
延長半年
東莞銀行
上浮20%
上浮20%
不確定
中國銀行
不放貸
不放貸
——
建設銀行
上浮10%
上浮10%
不確定
工商銀行
上浮10%
不放貸
不確定
民生銀行
不放貸
不放貸
——
招商銀行
上浮10%
不放貸
資料齊全,一個星期左右
東莞農村
商業銀行
上浮10%
不放貸
資料齊全,十個工作日