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紛紛擾擾的7月即將過去,在眾多『日光』和『降價盤』的輪番轟炸下,北京樓市依然未見絲毫改觀,但是面對日益趨緊的現金流,開發商推盤力度不減,數據顯示,8月北京共有32個樓盤項目計劃開盤,其中包括中冶·德賢公館、亞奧萬和四季、龍湖長城源著、京投銀泰琨御府等11個純新盤以及勝古譽園、首開熙悅山熹園、路勁·世界城、北京城建·世華龍樾等21個老項目後期。
『日光』無力救市
十多天前,包括華潤萬橡府、國奧國韻村兩個項目出現了日光,但是對於在底部徘徊的北京樓市並未起到救市作用。
市場的持續下滑並未影響到開發商的推盤熱情,據亞豪機構統計數據顯示,上周(7月21日-27日)北京樓市共有6個項目集中入市,其中包括2個自住房項目金隅匯景苑和當代采育滿庭春MOMA,3個剛需項目世茂維拉、瀛嘉匯和正源·尚峰尚水·LOFT,以及改善型項目首開常青藤,6個項目累計新增供應5372套,環比前周大漲303%,創年內周供應新高。
對此,亞豪機構副總經理高姍分析表示,上周樓市供應創新高主要來自於金隅匯景苑、當代采育滿庭春MOMA這兩個自住房項目入市選房,兩個項目新增供應4782套,佔全市總供應量近九成。
高姍稱,在去年土地市場熱潮中,自住型商品房地塊也以較高的成本出讓,但限定售價卻比周邊在售商品房項目低30%以上,提高了開發企業對成本管控和周轉速度的要求,『快進快出』成為拿地房企的普遍共識。今年以來,信貸收緊加大開發商融資難度以及成交低迷帶來的銷售回款減緩,進一步加劇了房企資金鏈的緊繃程度,迫使房企縮短項目開發周期、平價或降價入市提昇周轉率,以規模化的銷售量對衝不斷提昇的資金成本,降低財務費用,在此情形下,銷售難度不大的自住房項目首當其衝成為房企高周轉目標。
據統計,首個自住房項目金隅匯星苑從拿地到上市僅不到7個月。截至目前,北京已有14個自住房項目開始網上申購,並陸續進入搖號、選房、簽約環節,這14個自住房項目共為樓市新增約1.9萬套房源,與一季度商品住宅的總供應量持平。高姍分析,自住房的集中入市將使得未來幾個月的樓市新增供應量持續維持在高位水平,並帶動三季度成為全年供應高峰。
庫存創新高
上半年樓市整體成交量的持續下行,直接導致了商品住宅庫存量的大幅增加。據統計,截至7月23日,北京樓市商品住宅庫存總量達到85674套,可售住宅量與年初相比增加了近3萬套,創下近19個月以來新高。
亞豪機構市場總監郭毅分析,下半年若無來自政策和信貸層面對市場的強力刺激,隨著進入市場待售房源量的持續增加,房企在全年銷售業績以及融資成本上昇對資金鏈深度承壓的雙重壓力下,在下半年仍會對剛需盤采取以價換量的高周轉銷售模式。另外,隨著房企營銷策略的轉變,未來幾個月樓市供應『中高端化』趨勢將會明朗化,但由於產品類型和面向的客群相對固定,中高端樓盤供應量的大幅增加將會使改善型客群可選擇面更廣,導致改善型產品競爭加劇,新興片區的改善型樓盤銷售情況將面臨挑戰,預計部分項目的大戶型改善型產品將出現滯銷。
房價有望實降
進入7月以來,房企在資金成本等多種因素影響下加大樓市供應,周供應量已連續3周超千套,但持續高位的供應並未有效提振樓市成交量。據亞豪機構統計數據顯示,上周(7月21日-27日)北京商品住宅共成交735套,環比之前一周下降23%,與7月首周成交量相比幾近腰斬,總成交面積為8.34萬平方米,環比減少24%。
高姍表示,雖然二季度以來剛需項目已經采取以價換量方式爭奪客源,且降價的項目面不斷擴大,但只有首開常青藤等個別項目的降幅接近20%,大量項目的價格降幅普遍沒有超過10%,小幅的價格調整並不足以吸引處於深度觀望中的購房者。另外,隨著自住房搖號入市項目的增加,部分地理位置較遠和項目配套欠缺的自住房申購人數減少。
據統計,7月以來北京樓市新增23個商品住宅項目,累計供應量達8320套,而商品住宅成交量卻僅有4299套,樓市總的供需比高達1.9:1,對此,業內人士表示,隨著供需比的進一步擴大,下半年若無來自政策層面的利好對樓市成交產生強有力的拉動,北京樓市在深度觀望情緒影響下,商品住宅成交量將會持續低迷,開發商受到全年銷售業績及現金流壓力制約,還將繼續下調價格,加之自住型商品房網簽對整體價格水平的拉低作用,預計下半年北京平均房價將出現下滑。
北京商報記者賴大臣
主編薦盤
龍湖長城源著:項目一期預計8月上旬開盤,精裝墅總價100萬元起,精裝洋房50萬元起。主力戶型為40平方米一居、80平方米兩居躍層洋房和70-110平方米疊院。樣板間已於7月26日盛裝開放,項目位於北京市密雲縣古北口鎮古北水鎮國際度假區內,是北京龍湖第一個山地建築項目。
鴻坤西山雲景:項目預計8月底開盤,價格待定。項目位於長安街西延線、京西WSD新城核心區域,臨近未來S1輕軌,8分鍾無縫接駁地鐵1號線與地鐵6號線。鴻坤西山雲景總建築面積57383平方米,600平方米集中式酒店大堂、小區園景、樓層專屬會客空間,以及2萬平方米一站式風情商業街。