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本月,伴隨着“萬柳書院即將面世”戶外廣告牌揭曉,正式揭開京城地王入市的高潮。結果前日,一度地王頻出的孫河區域卻連續出現兩地流拍的轟動事件。一週來,北京晨報記者獨家探訪京城昔日地王發現,雖然同是地王,各開發商卻試圖打破“麪包貴麪粉一定貴”的傳統規律,而業內人士擔憂高價地是否能帶來高利潤,還要看各個項目是否能把握住上市時間。於是,京城昔日熱地,正在上演“同王不同命”的周折。
萬柳地塊:入市推高二手房價
背景介紹
2012年7月10日,中赫地產花了26.3億元拿下了萬柳地塊,樓面價高達3.38萬元/平方米,刷新了當時北京地王的紀錄。昔日的地王萬柳地塊,如今終於揭開神祕面紗,將以花園洋房的形式呈現在世人面前。
第一現場:
上週四,北京晨報記者趕到巴溝地區,看到巴溝地鐵站附近有一片灰磚砌牆的矮樓,部分窗戶尚未安裝玻璃,有些施工人員正在工作。在這片矮樓的圍牆上,有一塊牌子清晰地刻着“萬柳書院”四個繁體字。這就是中赫地產傾力打造的萬柳地王項目——萬柳書院,她處於中關村三小、萬泉小學等知名學校之中,帶着濃厚的書卷氣息。
聽到記者打聽萬柳書院的售樓處時,在街邊看車的停車管理員老蘇脫口而出“你是來看房的吧”。老蘇對記者說,“我在街邊看車有半年多了,最近兩個星期有好幾撥買房人趕到這裏,問我萬柳書院售樓處在哪兒。他們開的都是價格挺貴的豪車,萬柳書院的房子肯定賣得挺貴的。”記者按照老蘇的指引,來到萬柳書院售樓處,一對中年男女正在沙盤前聽着銷售人員講解。
萬柳書院的銷售人員介紹說,“我們的產品是五到七層的花園洋房,共有14棟樓,大約推出300套房源。戶型有複式,也有平層。平層面積爲210平方米到330平方米左右,複式是一層和頂層,面積在400平方米以上。不同樓棟、戶型的房子,差價挺大的。最低單價大約13萬元/平方米,最高單價大約17萬元/平方米。最終價格以市建委批准爲準。”
“現在,前來看房的客戶不少,我們開始接受客戶的意向登記。客戶對哪套房子有特殊要求,我們都會做一下備註。”銷售人員說,原來樣板間開放過,最近樣板間關閉了,因爲小區正在重新做園林。公司老闆要求產品要做到極致。等到園林做好了,銷售人員會通知您過來看看樣板間的。具體開盤日期尚未確定,最快的也許會在下半年。如果您對哪套房子感興趣,可以先做個登記,反正房源不太多。
北京晨報記者在走訪萬柳地塊附近的鏈家、麥田等多家房產中介門店時,多位經紀人表示,“萬柳地王的入市,將會拉動該區域二手房價上漲。”據我愛我家市場研究部分析師宋輝介紹,受到今年整體市場下行的影響,萬柳區域部分商品房樓盤價格降了5%至10%左右,如萬泉新新家園二手房價降了12%。但高端樓盤萬城華府價格變化不大,處於10萬/平方米至11萬/平方米左右。
點評:
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,萬柳地塊是萬柳區域最後的大宗住宅土地,由於該區域配套非常成熟,周邊的房價已經高企,這一地王項目的入市銷售,將會對該區域二手房有一定的推漲作用。萬柳地塊臨近頤和園、海淀公園以及北京華聯萬柳購物中心,周邊還有人大等頂尖高校,以及中關村三小等名校,屬於典型的學區房,生活非常方便,具有一定的抗跌性。項目地處傳統的高端人士聚集地,是萬柳地王與其他地王不同之處,也是其優勢所在。(記者武新)
中冶地塊:與相鄰地王之爭
背景介紹
宮位於北京南四環,縱觀舊宮區域地王之戰,一年高猛一年。2011年國奧和正華致遠聯合體以15.3億元奪得王冠,樓面價在萬元以裏,約爲9756元/平方米;2012年中冶集團和北京五建聯合體以22億競得舊宮地塊兒,刷破萬元樓面價,約爲15918元/平方米;2013年首開保利的舊宮A2-1地塊樓面價格創下2萬元紀錄;到今年中鐵建舊宮地塊樓面價創超3萬元,舊宮區域內土地樓面價格年年高飆,年年更上一層樓。
點評:
德賢公館與國韻村同爲地王項目,位置相鄰,樓面價卻不相近,據瞭解,國韻村一期開盤80多套已售罄,這是否預示着會成爲德賢公館性價比上的威脅,還是銷售業績會因彼此鄰近而相互傳遞,德賢公館也會平穩走量,完美清盤?
第一現場:
當這些彼此毗鄰、不同年份競得地王之位的項目相逢同期上市時,對比則來得更直接,也很有意思,中冶德賢公館與鄰居國奧國韻村就是這樣一對“冤家”。
上週,北京晨報記者自宋家莊樞紐站坐576公交車至德賢路北,沿着一路綠化帶走至半路,路側兩邊出現了國韻村的宣傳牌,絲毫未見德賢公館的影跡。記者之前詢問周遭行人,對此項目表示不知道或者不確定。沿着宣傳牌,國韻村售樓處首先出現,五十步之遙就是德賢公館的售樓中心。記者從德賢公館售樓員處瞭解到,項目還在建設中,樣板間尚未開放,今年9月份將首推兩棟樓,大約100多套,其中三居戶型比例較大。據介紹,該項目定位爲高端住宅產品,面向改善型客戶,採用全石材設計,戶型爲135至210平方米的三、四居產品。問及價格,售樓員表示暫未確定,記者說起相鄰的國韻村三居價格在35000至39000/平方米之間,售樓員立即坦言德賢公館一定會在這個價位之上,一期預售價將超過40000元/平方米。
兩家項目幾乎共享周圍配套,記者得知,之前一路走過的綠化帶是德賢公館所建,從方位來看,由國韻村近水樓臺先得“綠”,可見,兩家對於周圍環境資源的共享與擁有明顯“不分你我”。德賢公館售樓員在評價兩家項目性價比時說:“兩家項目各有優勢,但是我們以三居戶型起,總價都在550萬元以上,將來入住於此的客戶在經濟水平和生活品位上趨於同一階層,比較純粹。國韻村建有小戶型,這一客戶羣難免面向剛需或者投資,入住人員變動大,階層較爲雜亂”。記者帶着這一評價來到國韻村售樓處,其售樓員說道:“我們的項目定位爲改善型客戶,二居戶型相較三居而言,單價更高一些,約39000/平方米,總價會在三四百萬以上,這個價位已經遠超剛需價,入住客戶階層並不複雜”。記者李小娟實習記者陳瓊
中糧孫河地塊:預計明年入市
背景介紹
地王之間流行着一個“解套遊戲”,相鄰競拍地塊,後上地王往往因拿地代價翻漲而成爲先前地王的解救者,接着背起稱王的樓面價所帶來的未來售價壓力。以北京朝陽區孫河的地塊和地王爲例,2012年9月,龍湖以約爲2.02萬元/平方米的樓面價率先在孫河A地塊稱王,泰禾於2013年1月以樓面價約爲2.94萬元/平方米拿下W地塊;首開股份於2013年2月以2.63萬/平方米的樓面價奪得F、G兩塊土地,再次入駐孫河。
2013年7月中糧以實際樓面價接近5萬元/平方米,刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀錄,在孫河HIJ地塊插上王旗,解救了之前進駐孫河板塊的其他地王。
點評:
壓力似乎真有些大,中糧孫河項目起色難見,節奏緩慢,業內人士曾稱中糧地王已被套牢,等待解套。7月29日,孫河組團BCDE地塊和K地塊雙雙流拍,中糧繼任孫河區域王中王,讓人增添了一重擔憂。
第一現場:
週二下午,北京晨報記者來到中糧孫河項目,一溜裸磚圍牆砌劃出了地王的世界,不知身在裏面的人是否想過要走出這圍牆。一座三層在建的小樓高出牆頭,雖然雛形已現,但鋼架子依然布圍在水泥樓身四周,推開工地大門,眼前的一片空曠大地散發着沉悶與滯後的氣息,略遠對面幾座在建建築又掙脫這遲緩氣氛,拔地立身於這片空地邊界之外。記者從現場工人那裏得知,正在蓋的三層小樓是中糧未來的售樓中心,開工已有三個多月,預計外裝完成還需一個多月,內裝規劃表示不清楚。那片空曠大地就是中糧未來的別墅區,已經打好地基。對於整體進展節奏,工人師傅表示不知道,但直言:“別墅不像高層,比較好蓋”。對面那些在建建築,從孫河競拍板塊區域圖判斷,是首開地王的割據地。
從現場工人處獲悉,中糧項目組和施工隊就在附近。記者趕去,被保安攔身在外,給出理由:“領導規定,禁止一切外來人員入內”。等在門口,向裏望去,兩層樓的窗戶皆有打開,但絲毫不見人影。保安表示對於中糧項目進展規劃完全不清楚,預售價格無從知曉,估計明年上市。
當天記者還順道踩盤了泰和的“北京院子”和龍湖的“雙瓏原著”,這與工地現場是兩個世界,孫河的新貴氣質總算能從兩家的別墅中找補回來。據瞭解,泰禾“北京院子”有三種產品,平層使用面積165平方米,總價650萬起;下疊產品使用面積350平方米,總價1100萬;上疊爲200平方米,總價在800至900萬。龍湖“雙瓏原著”獨棟產品總價在3800至4300萬,均價爲7至8萬/平方米,疊拼產品均價爲3至4萬/平方米,面積爲200至800平方米。雙瓏原著自稱馬上清盤了。而當記者致電中糧方面相關負責人瞭解項目進展時,中糧內部幾位相關負責人均表示不便接受採訪,項目信息不予隻字透露。記者李小娟實習記者陳瓊
門頭溝地塊:
大配套期許中
背景介紹
去年12月18日,門頭溝新城MC16-073地塊公開招標,最終住總融創駿洋聯合體以58.66億元奪得該地塊,創下北京歷史上新的總價“地王”。經過了半年多的時間後,這塊總價地王開始破土動工。
第一現場:
上週五,北京晨報記者從蘋果園地鐵站出發,乘坐981到達門頭溝馮村站。門頭溝永定鎮總價地王位於車站的東邊,但是沒有明顯的標誌。
聽記者提起“門頭溝永定鎮總價地王”時,住在附近的居民王大叔想了一會兒說,“我家附近有一片很大的工地在建房子,大概就是你說的地王了。”在王大叔的指引下,記者走過馬路,沿着彎彎曲曲的土路向東前行,經過15分鐘的步程,最終到達一大片工地處。記者看見工地裏已經挖出大坑,一輛大型剷車和一輛吊車停在工地裏。幾名戴着安全帽的工人正在工地工作,其中一名年近五旬的工人對記者喊道,“我們這個地塊是073號地。”
通過網上查詢,不難發現該地王項目名叫“西長安壹號”。記者撥打該項目的銷售熱線,一位銷售人員介紹說,“除了建設自住商品房外,我們的產品還包括LOFT、商業等,首推的LOFT戶型在30平方米至75平方米左右,最低價格115萬元起。開盤時間預計在今年10月,最終價格以市建委批准爲準。您可以先登個記,等到售樓處和樣板間建好後電話通知。”記者瞭解到,門頭溝此前的項目中,很少見LOFT戶型。
記者踩盤發現,目前西長安街壹號附近的馮村車站,有981、977、959等近十條公交車通過,其中有多條公交車可以到達蘋果園地鐵站,但車程大都需要40分鐘以上。而規劃的S1號線經過此地,但還需要等待。該項目附近有北京農商銀行、郵局、稻香村、慶豐包子鋪等生活配套,但缺乏大型的商業、電影院等。而據銷售人員介紹,西長安街壹號未來將會配建大型商業、醫院、幼兒園等配套設施,只是現在還沒動工。
北京晨報記者走訪了金城阜業等幾家中介門店,多位經紀人表示,“門頭溝區二手房價處於22000元/平方米左右,目前在售的高端樓盤華潤·潤西山的洋房價格大約爲34000元/平方米。隨着地王項目西長安街壹號的入市、S1號線的開通,門頭溝區房價還有可能上漲。”據偉業我愛我家市場研究部數據顯示,今年3月以來,門頭溝的二手房成交價下降5%至10%。而馮村小區、馮村嘉園的二手房價格在21000元/平方米至23000元/平方米左右。
點評:
偉業我愛我家市場研究部宋輝分析認爲,門頭溝區域的樓市還處在建設當中,配套並不是十分成熟。從中長期來看,隨着該塊地王項目的建設進一步推進,未來該地王項目對區域的整體配套將有較大的提升作用,從而助推當地樓市房價的擡高。“門頭溝地王項目的建成,會對周邊居民生活產生較大的影響。”北京美聯市場研究部田璐表示,LOFT屬於商住項目,不受限購影響,上下層的佈局比較適合年輕人居住,項目在打產品差異化牌。記者武新
夏家衚衕地塊:開工在即?
背景介紹
夏家衚衕地塊被懋源以17.7億元的總價獲得,溢價率30.2%,剔除保障房部分,樓面價高達4.5萬元/平方米,成爲去年的北京單價地王。該地塊的規劃建築面積爲76630平方米,去除配建公租房66000平方米,商品房建設用地僅剩下一萬平方米。
第一現場:
上週三記者趕到現場實地探訪,發現距離去年7月3日該地王地塊成交之時,已經過了一年多的時間,但是工地仍然沒有動工。與其他一些地王未做標識不同,夏家衚衕地王地塊的圍牆上赫然寫着“懋源地產:臻於極致專於定製”、“地王之上奢適新生活”、“夏家衚衕新地標敬請期待”等標語,地王的氣勢彰顯無疑。即使是偶然路過此地的行人,也能很容易地看到“地王”的名字。
北京晨報記者登上附近的過街天橋,可以看到圍牆裏的地塊還沒有動工,地上長出一片片茂密的雜草。記者來到圍牆的大鐵門前敲了一會兒,一名中年男子打開門說,“我是負責看地的保安,現在我的工作不太多,因爲開發商還沒有在工地動工。”聽記者提起“地王”的字眼,這位男子說,“他們(指開發商的人)說這裏的房子挺貴的,每平方米大約有七八萬呢。”
記者調查發現,在夏家衚衕地王地塊的南邊,配套比較完善。該地王地塊緊鄰三環夏家衚衕車站,有300路、67路等近二十條公交車從此地通過,其中有多條公交車可以到達公主墳、麗澤商圈。夏家衚衕地王地塊距離附近的首都經貿大學地鐵站,大約需要15分鐘步程。大型購物中心樂購、天蘭天服裝日用百貨批發市場與夏家衚衕地王地塊僅隔着三環路,遙相對應。附近還有拿渡麻辣香鍋、肯德基等知名餐館,可供居民選擇。儘管如此,在夏家衚衕地王地塊的北邊,卻存在着小衚衕、垃圾房、亂石場等場所。
臨近該地塊的奧迪汽車中心的保安員告訴記者,“兩個星期前,幾名調查人員給了我一份調查問卷,詢問我對該地塊開工的意見。雖然施工會帶來一些噪音,但是我還是在支持的選項上畫上了勾。”
提到夏家衚衕地王地塊對該區域的影響,鏈家地產萬年花城門店店長楊大偉表示,該地王地塊成交後不久,周邊的萬年花城、三環新城小區的二手房價上漲了15%左右,萬年花城房價從38000元/平方米漲到44000元/平方米,三環新城房價從27000元/平方米漲到34000元/平方米,說明當時夏家衚衕地王對拉動該區域二手房價有一定的作用。今年北京樓市房價出現回落,該區域二手房價降了15%左右,萬年花城回落到37000元/平方米左右,三環新城回落到27000元左右。“從短期來看,由於今年的市場不是太樂觀,開發商開發這塊地想賣到去年預期的7萬元/平方米到8萬元/平方米,難度是比較大的。在市場回暖後,即使開發商開發這塊地賣得貴些,也是會有購房人願意出手的,這對開發商開發夏家衚衕地塊是有利的。”楊大偉對記者說,未來,隨着麗澤商務區建設的推進、地鐵16號線的動工,將提升該區域的配套,勢必推高夏家衚衕地塊項目的價格,開發商有可能是在等待更好的時機,才推出地王項目。
點評:
偉業我愛我家市場研究部宋輝認爲,項目的定位與實際操作中存在一定難度。“夏家衚衕地塊的樓面價達到4.5萬元/平方米,開發商要想保本就要開發高端產品,定價至少在7萬元/平方米到8萬元/平方米以上。而高端項目的開發在兩年內動工,屬於正常情況。”一位業內人士如是說。記者武新