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盡管貴州省為欠發達省份,但是近年來,貴州的高爾夫球場建設卻十分火熱。
以貴陽為中心,包括遵義、六盤水、安順、黔南布依族苗族自治州和黔東南苗族侗族自治州,高爾夫球場的建設都如火如荼。保利公園2010就是其中在建的高爾夫球別墅項目之一。
時代周報記者實地調查時發現,保利公園2010項目佔地6000畝,其中有1800畝建18洞高爾夫球場,剩餘用地則圍繞高爾夫球場分三期開發獨棟、聯排、合院及洋房等產品,目前第一期400棟別墅已經售罄,第二期別墅也已經開始銷售,粗略計算該項目銷售額將突破100億元。
然而,2010年,保利置業拿下這塊地的價格僅為8.71億元,是以底價方式競得該地塊,且競買人只有保利置業一家公司。更加奇怪的是,這塊土地被規劃為『生態旅游基地、綜合開發』用地,如今卻被開發建設成為高爾夫球場和別墅。
時代周報記者就此采訪保利置業相關人士,但截至發稿前,並未得到其任何回應,而貴陽市國土部門則回應時代周報記者稱,生態旅游基地上建高爾夫球和別墅均為違建。
體育用地建成高球場
七八月份的貴陽很清爽,最高溫度只有26℃上下。隱匿在山水之間的高爾夫球場,正吸引著全國的富人來此地避暑打球。
從擁堵的貴陽市中心出發,向東北方向驅車20分鍾,行至烏當區航天大道中段,道路寬闊而且車輛稀少。道路兩邊群山起伏,綠樹成蔭。保利公園2010項目就坐落在一片旺中帶靜的寶地上。
資料顯示:保利公園2010項目規劃開發成西南頂級別墅住區。項目南北縱深7公裡,總佔地6000畝,體育公園用地1800畝,原生態林帶佔了2200畝,綜合綠化率78%,總建築面積170萬平方米,容積率僅為0.6 。
另有資料顯示,該項目內『保利貴州體育運動基地』是中國西南地區唯一規模達到18洞的峽谷山地運動球場。該項目離貴陽市區直線距離約7公裡,距離機場約12公裡,是目前貴州省內交通最便利的市區球場。
7月23日下午,時代周報記者以購房者身份來到保利2010項目銷售中心。一位姚姓銷售人員毫不避諱地向記者介紹這就是一個有高爾夫概念的別墅項目。
在交談中,時代周報記者了解到:2011年8月,保利公園2010開售的第一批洋房幾乎售罄,僅剩幾套面向高爾夫球場的洋房,毛坯價7200元/平方米。別墅部分共分三期開發。2013年年初第一期別墅開售,包括獨棟、聯排、合院等不同類型,總價從158萬元/套到980萬元/套,共400套,早已售罄。目前在售的二期別墅比一期更貴,成交均價在1200萬元/套,最高價格達1600萬元/套。
『保利公園賣得最快的就是最貴的別墅。整個二期的大環境很好,有山有水,而且有6個球道,一個球場至少2萬平方米草坪,周圍山上都是植被。預計到明年年初,二期別墅會賣完,然後就會開發第三期了,』銷售人員對時代周報記者說。
隨後,時代周報記者走訪了保利2010項目。緊挨著銷售中心的高爾夫球場上,正有人在揮杆打球。噴淋裝置不斷給草地澆水。而圍繞著高爾夫球場的則是密密麻麻的尚未竣工的別墅。
『高爾夫球場前面九棟別墅已完工並對外營業。後面九棟別墅全都是原始森林覆蓋的峽谷球場,非常漂亮。』銷售人員告訴時代周報記者。
公開報道顯示,該高爾夫球會開業已經有一年時間,目前有100餘名正式會員和幾十個練習場准會員客戶,會籍價格為38萬元。
執法部門眼皮底下的違建
時代周報記者查詢保利公園2010招拍掛公告信息,顯示該地塊於2010年3月19日-31日舉行國土土地使用權招拍掛,土地用途為生態旅游體育、酒店、文化娛樂設施及住宅用地。那麼,『生態旅游體育』用地為何被建成高端高爾夫別墅項目?
實際上,早在2004年,《國務院辦公廳關於暫停新建高爾夫球場的通知》上就明確規定,停止新的高爾夫球場審批;2006年12月,高爾夫球場項目被列入《禁止用地項目目錄》。此後,多個部委下發了超過10個『禁令』,但高爾夫球場建設依然是屢禁不止,突出表現是一些地方以鄉村體育公園、休閑俱樂部、城市公園等名義建高爾夫球場。
復旦大學房地產研究所所長蔡為民告訴時代周報記者:『2004年以後,國家就要求暫停高爾夫球場建造,在正式的規范性文件出臺之前,2004年以後新建的任何高爾夫球場以及獨棟別墅都是被禁止的。所謂的聯排別墅、合院屬於低密度別墅,打的也是擦邊球。』
時代周報記者發現,該佔地6000畝的高端高爾夫球場暨別墅項目,距離貴陽市烏當區國土局只有2公裡,為何這麼多年沒有被查處?
7月24日,時代周報記者走訪了貴陽市烏當區國土局法監科。法監科工作人員表示,不清楚該項目高爾夫球場的建設情況,亦未進行過相關執法行動,並以法監科沈科長到市裡開會為由,拒絕了時代周報記者的采訪。
帶著這個問題,時代周報記者又采訪了貴陽市國土資源市場管理處副處長孫洪。他十分肯定地告訴時代周報記者:『生態旅游體育』用地被建成高爾夫球場和獨棟別墅,肯定是違法違規的。
保利公園2010項目位於國家AAA級景區附近,原地塊為農田丘陵、奶牛牧場和魚塘,原始植被豐富、森林茂盛。修建高爾夫球場和別墅是否對於土地造成了破壞和污染?截至時代周報記者發稿前,貴陽市國土部門及環保部門未給出回應。
知情人告訴時代周報記者,貴陽保利公園2010項目的建設,實際上得到了有關方面的大力支持。項目北側的北二環城市主乾道的建設,優化了國家重點鐵路工程線路,為減少對項目的影響,政府相關投入已超過5億元。市政府給予的相關稅費和引入完善市政配套設施,都有利於降低該項目的開發成本。
預計銷售總額突破百億
6000畝高爾夫別墅違建項目,能堂而皇之地存在背後是巨大的利益驅動。
時代周報記者查閱到的《保利公園2010營銷策劃案》、《貴陽保利公園2010傳播方案》等資料顯示,高爾夫球場是保利公園2010項目銷售的核心賣點。產品面向的客戶群體主要是貴陽及周邊城市(成都、重慶、昆明、長沙、廣州)的高爾夫球友和潛在愛好者。
保利公園2010項目的營銷中心則緊挨著高爾夫球場而建。營銷中心內設置有高爾夫球推杆練習器,讓購房者免費體驗。項目內張貼的廣告、售樓書等也時時體現高爾夫球元素。
『高爾夫別墅背後,集聚的是城市財富金字塔的最頂尖消費群體。房企打造此類物業,重在構建一個「圈子」。在同交通條件、市政配套條件下,擁有高爾夫球場的普通商品住宅,價格會高出30%。擁有高爾夫配套的別墅,價格要高出50%。』上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴時代周報記者。
實際上,該項目也確實因為高爾夫配套而獲得了巨大的溢價空間。時代周報記者拿到的一份針對保利公園2010項目的《貴陽高爾夫綜合開發項目可行性報告》顯示,假如該項目從2009年10月正式啟動,整體開發及銷售時間需要10年。在2012年即可源源不斷地回籠資金,保證項目的滾動開發進程。在項目開工後第6年即可實現現金流為正,即2015年項目可實現盈利。
該報告同時顯示,如果按照獨立別墅整體銷售均價12000/平方米,聯排別墅6000元/平方米,花園洋房4000元/平方米,小高層3600元/平方米,商業配套9000元/平方米,以及高爾夫500個會員進行測算,該項目銷售收入可達818840萬元。
而銷售人員提供給時代周報記者的實際銷售價格為,該項目的花園洋房均價5000元/平方米,一期獨棟別墅均價17000-24000元/平方米,聯排別墅銷售均價13000元/平方米。預計二期、三期的別墅價格還會一路走高。按照這一實際銷售價格,保利公園2010的銷售總額將突破100億元。
即使按照該可行性報告給出的保守結論,保利公園2010項目稅後投資收益率將達到23.4%,內部收益率達16.62%,一房地產業內人士表示,保利置業當年是以底價拿下這塊用地,低廉的土地成本,顯然為項目的成本控制和銷售定價預留了大量的可操作空間,降低項目風險同時亦能有效地保障項目的投資回報率。
實際上,保利公園2010項目用地原為貴陽三聯乳液有限公司奶牛場,屬國有農業用地,土地使用權人為貴陽三聯乳液有限公司(以下簡稱『貴陽三聯』)。根據當時的媒體報道,該地塊掛牌出讓是貴陽第一宗運用『土地一級開發拆遷安置房用地模式』進行交易的。
一位不願意透露姓名的貴陽三聯的職工反映,當時開發商給予的賠償價格是2200元/平方米,政府給予賠償價格是1773元/平方米。而當時貴陽的平均房價已經達到3000元/平方米以上。