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2011年濟南市房地產項目的開盤數量爲159個,3月開盤量最多爲26個;2012年開盤數量爲150個,8月開盤量最多爲25個;2013年時開盤數量到了一個比較高的峯值爲205個,3月開盤量最多爲36個,2014年上半年的開盤數量爲69個,6月開盤量最多爲20個。2014年以後,市場上的開盤數量明顯減少,上半年僅有69個開盤,同比降低了30%。
2014年有多重原因才造成了樓盤開盤的減少。首先是有開發商捂盤惜售。開發企業看好樓市後期發展,想囤積一部分產品等到市場好轉之後再提價銷售,以賺取更多的利潤;其次是開發商主動延遲開盤時間。
觀望情緒的濃重,加劇了市場銷售的困難,從3月份—6月份期間,有數個樓盤出現了開盤慘淡的現象。因爲有前車之鑑,所以很多開發企業選擇了延長蓄客時間、延後開盤時間的策略;再次市場上也存有房地產企業主動放棄開盤的情況。因爲市場銷量不好,有房企選擇“按兵不動”,主動放棄開盤,銷售上多采用順其自然的方式。
東西兩部的市場供應量在濟南市的總供應量中一直佔據絕對地位,其中東部的供給量爲最大,而西部的成交量最大。
上半年開盤數爲69個,而東部西部的開盤數佔總開盤數的77%,目前濟南樓市的熱點基本在東部、西部兩地上演,槐蔭區和歷下區一直都是濟南樓市成交的主力區域。
開盤數量最少的爲中部,只有1個樓盤開盤,北部的開盤數爲5個,而南部的開盤數也僅僅達到8個。濟南樓市發展呈現了一種不均衡的狀態,城市規劃的發展,對市民的居住性引導起到了很大的作用。西客站概念的成功炒作,讓很多不願意住在西部的濟南人逐漸接納了住西的概念,而且買房的濟南人還普遍看好西部未來的發展。
北部和南部一直缺少城市發展熱點,沒有熱點也就缺乏關注,城市北部的價格目前尚處在價值窪地階段,未來可升值的空間比較大。而城市南部從開發建設銷售伊始,就定位成高端、稀缺的概念,即使缺少城市發展熱點和政策指導,依然抵擋不了城南高端的物業類型和高端的銷售價格。城南部分樓盤的銷售價格可以比肩東部部分大型樓盤的售價。
記者從濟南住宅與房地產信息網上查到,從2014年1月—6月間住宅的簽約成交量幾乎都佔總成交的90%,住宅成了濟南樓市成交的絕對主力。1月份,辦公寫字樓和商業用房佔比爲13.7%、2月份辦公寫字樓和商業用房佔比7.9%、3月份爲7.8%、4月份爲6.6%、5月份9.7%、6月份10%,除去1月份和6月份,其餘月份住宅成交的佔比甚至超過90%。
記者也發現開盤銷售的幾乎都是住宅項目,其中有較少比例的公寓項目開盤。一旦住宅銷售遭遇挫折,省城房地產市場將會出現較大波動,產品銷售比重分佈不均也成爲濟南樓市的一個市場寫照。
“限購鬆綁”對於濟南樓市來說是一個利好消息,對於房地產銷售而言也是一個良好的“助推劑”。但是對於限購鬆綁的傳聞,濟南很多開發企業表示:即使真正的能夠實現限購鬆綁,對市場的實際帶動效果不會立刻表現出來。
濟南一位房企的負責人對記者說:“限購鬆綁對於短期內市場的復甦不會有太大的影響,鬆綁的實施在一定程度上或會加重市場觀望情緒,持幣待購的購房者會認爲這是市場妥協的表現,後市仍然還會有價格上的優惠。因爲限購和限貸相比,限貸對市場的影響作用更大,因爲購房者買房子需要錢,限貸不鬆綁的話對市場的促進作用並不會很大。如果限購鬆綁真正落地,濟南市的房地產企業也不會貿然漲價,反而會在市場沉浸在樂觀情緒的時候加速推盤,快速回籠資金,解決企業的資金壓力。”
另外一位企業負責人也認爲,限購鬆綁對市場的實際影響並不如預期那樣大。
她說:“限購鬆綁帶給市場的只是一個良性信號,建立起一種市場信心。房地產銷售的價格並不會因爲鬆綁而立刻有所提升,價格是市場供求關係的表現,如果區域內產品需求量攀升,那麼漲價的可能性就會比較大。限購與限貸是調控房地產市場發展的兩個重要砝碼,限貸的比重要高於限購。鬆綁限購只對異地購房和改善性購房解除了限制,限購鬆綁的實際效果得經過一段時間才能顯現。”