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2014年上海市國資大改革,光明系跑在了前頭。
近日,光明食品集團旗下上市公司海博股份公佈重組方案:原本主營出租車業、物流業及不鏽鋼器皿製造業的海博股份,將把物流業務之外的業務置出上市公司,同時注入農工商房地產(集團)股份有限公司(下稱“農房集團” )100%股權和農房置業25%的股權。重組完成後,公司主營將轉型爲房地產、物流兩大業務。
這一紙公告,宣佈光明集團80億元地產資產注入海博股份,旗下農房集團藉此曲線上市,結束謀求資產證券化“七年長跑”之路。
根據公開資料,農房集團最近三年主要從事房地產開發業務,包括普通商品住宅及其配套商業地產、保障性住房、綜合商務樓的開發、銷售和服務。農房置業擁有房地產開發暫定資質,最近三年主要從事房地產開發業務,開發的項目爲西郊半島名苑。
“上海國資改革是農房集團借殼上市的最大動力。農房集團此前嘗試IPO上市的模式,但和整個收緊的融資環境相違背。今年雖然整個上市環境較寬鬆,但對於農房集團而言,也必須服從上海國企改革的政策。”長期關注上海地產行業的分析人士嚴躍進告訴時代週報記者,“借殼海博股份,屬於光明集團資源整合的重要一步,本質上是爲了提升協同效應。從農房集團在整個上海的發展來看,此前也面臨一些大的競爭和調整,資源整合下利好戰略擴張。”
7月22日,海博股份發佈了包括財務報表審計報告、盈利預測在內的一連串公告。不過,這一系列側重地產業務的“成績單”卻並不容樂觀,儘管手握大量土地,且地產業務一度是光明集團利潤最高的支撐性業務之一,但目前農房集團面臨的狀況並不容樂觀,除了較高的資產負債率外,農房集團也面臨連年淨利潤下滑、銷售壓力嚴峻等危機。
時代週報記者就地產業務注入海博股份相關事宜聯絡光明集團宣傳部長潘建軍,但截至記者發稿前,對方尚未給予任何回覆。
光明集團擁有土地99萬畝
豐富的土地資源是光明集團地產業務最大的特點。
根據公開資料披露,去年6月以來,農房集團至少斥資100億元在全國範圍內激進購地,與之相對比的是農房集團整個2013年的合約銷售額約爲110億元。截至2013年末,農房集團土地儲備300餘萬平方米(約4600多畝)。
時代週報記者梳理後發現,截至目前,農房集團足跡遍佈上海、江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北等地,而在去年新進入或加碼投資的城市,主要位於大長三角地區,如杭州、紹興、寧波、湖州、金華、舟山、宜興、揚州等地。
而據海博發佈的公告披露,農房集團土地儲備的比重爲:上海和長三角佔65%,其中:上海佔13.8%,江蘇佔23.4%,浙江佔27.8%;外地佔35%,外地項目中省會城市佔16%,其餘爲外地三、四線城市。
“去年開始,農房集團明顯加快了全國化的佈局,但是根據其土地儲備比重,在江蘇、浙江等地佔到超過50%,而這些區域正是今年全國降價潮的重災區。”一位房地產市場分析人士指出,“一般在上市之前,開發商都會選擇激進拿地,這對提高估值具有重要作用。然而,目前樓市遇冷,去年買這麼多地,現在很有可能成爲燙手山芋。”
時代週報記者調查發現,去年9月3日,農房集團擊退多家品牌房企,斥資14.86億元拿下杭州蕭山的兩幅熱門宅地蕭政儲出【2013】22號、23號地塊,其中22號地塊,出讓面積3.32萬平方米,可建面積8.29萬平方米,起價5.72億元。
經過21輪報價,蕭政儲出【2013】22號地塊由農工商集團以8.2億元競得,樓面價9892.03元/平方米;23號地塊,出讓面積3.14萬平方米,可建面積7.86萬平方米,起價4.51億元。經過21輪報價,由農房集團以6.66億元競得,樓面價8473.28元/平方米。而同期與農房集團進入杭州地產市場的恆大地產,則以總價25.95億元競得臨近的蕭政儲出【2013】21號地塊,樓面價10556.5元/平方米。不過,在杭州蕭山樓市已處極度低迷之下,目前已經進入銷售的該地塊項目“恆大帝景”,根據售樓處發佈的營銷宣傳方案,“折後單價11800元/平方米起,首付8萬元起”。
而在目前的市場環境下,農房集團拿的蕭政儲出【2013】22號、23號地塊,建成銷售也即虧損之時。
而與農房集團在全國的激進拿地相比,機構更加看中的是農房集團背靠的光明集團背後隱性的土地資源。此前有媒體稱,上海市國資委出資監管企業所擁有的土地總量超過700平方公里,爲上海市總面積的10%還多。在新一輪上海國資國企改革中,大量的隱性土地資產將在改革中被市場化。農房集團董事長張智剛就曾表示,“大股東光明食品集團手中還有不少土地,通過“退二進三”,這些土地有可能會由我們接手。”
根據香港媒體的披露,截至2011年3月,光明食品集團所屬農場經營和管理的土地場域總面積約99.4萬畝,分佈於上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(原南匯區域內)和江蘇省大豐市、安徽省黃山市,其中上海市郊約51.3萬畝,外省市約46.8萬畝。
在上海市郊的51.3萬畝土地中,光明集團及集團所屬子公司產權土地約12.2萬畝,包括注入資本金土地約9.8萬畝和劃撥土地約2.4萬畝。除了農業用地,光明食品集團所屬各子公司在上海及全國各地,還擁有工商企業用地約1.65萬畝,是各子公司生產經營主要場所。
中金公司在最近發佈的一份研報中稱:“對接光明集團,積極參與“退二進三”。光明集團旗下符合上海“退二進三”計劃的存量土地,在上海市區有30多塊,面積上千畝,目前農房集團已經參與的項目包括北外灘梅林正廣和大樓整體平移等。”
房地產業內人士嚴躍進對時代週報記者分析說,“對於光明集團來說,因爲有不少工業用地,而目前上海對於工業用地二次開發的支持力度在加大。獲取此類土地資源,結合農房的房產開發經驗,一來能減少土地獲取成本,二來利好土地資源的盤活和價值發現。”
如果光明集團大部分土地資源盤活入市,光明系地產將成爲國內少見的“大地主”。
守着聚寶盆一季度虧近2億
一方面因海量的土地資源而備受期待,另一方面光明集團旗下地產業務因盈利能力欠佳、面臨較大資金壓力而遭受質疑。
根據公告披露,農房集團2011-2013年的營業收入分別爲44.64億元、62.4億元、100.59億元,歸屬於母公司所有者的淨利潤分別爲5.02億元、4.8億元、3.39億元。
爲了迴應市場對於農房集團近幾年增收不增利的質疑,海博股份在7月22日又發佈了盈利預測,公告顯示,海博股份2014、2015年的營業收入預測額分別爲131.6億元(售房收入106.3億元)和162.9億元(售房收入141.5億元),同期歸屬於母公司所有者的預測淨利潤分別爲6.2億元和9.17億元。
不過,一家“四大”會計師事務所的資深人士在分析了農房集團2012、2013以及2014年一季報之後,依然對該公司的財務狀況表示了擔憂。
“歷史數據表明這家公司的負債偏高,償債能力目前不是很好,一季度利潤爲負數,由於目前一季度淨利是負數,所以你會看到收益率的數字也不太好看。”根據該人士計算得出的數據顯示,農房集團2012年、2013年以及2014年一季度資產負債率分別高達74%、83%、86%;毛利率僅爲25%、19%、20%;其中最引人關注的是,2014年1-3月淨利潤爲-19527.91(萬元),虧損近2億元。
農房集團董事長張智剛曾對公司毛利偏低情況作出過解釋,他稱:“去年我們保障房的竣工面積比例達到了30%,這顯然會拉低公司的利潤率。上市以後,保障房的佔比肯定會降低。同時,爲了公司的長遠發展,我們把所有樓盤歷史遺留的增值稅問題全部解決了。雖然這兩年的利潤不高,但我們是爲了將來的發展夯實基礎。”
海博股份高層人士則對時代週報記者解釋稱:“目前看到的農房業績這塊的淨利潤爲負數,僅僅只是週期性的結果,並不能反映企業真實的經營狀況。很多人只看到這一層,沒有往深入分析。如果這個企業真的虧損嚴重,我們怎麼可能做資產重組的事情?這是結算週期的關係,受到一些項目、政策的影響,你們也應該看到它今年承諾的利潤是6億元。農房集團的利潤是不用擔心的。”
不過,中金公司的研報分析顯示:“農房集團紮根上海,輻射長三角。在手項目(包括在銷、將售和開發)共計33個,其中30%在上海,大部分爲住宅地產,考慮上海獨特的資源稟賦,我們認爲這些項目的風險相對較小。但剩餘70%項目幾乎都在三線及以下城市,且大部分爲中高端住宅,考慮三線城市戶均一套的保有量,高於縣城的生活成本和弱於一、二線城市的學校、醫療等配資源套,及剛性的戶籍制度,需求偏弱;疊加供給偏大、開發商爲了回籠資金,目前在銷的19個項目存在售價下跌的風險,可能會拉低公司的利潤率。”
此外,農房集團在各地的銷售形勢同樣堪憂。根據光明集團內刊顯示,農房集團在今年3月17日召開的2014年營銷工作會議上強調:“(公司)面臨嚴峻的銷售形勢和艱鉅的任務”,並表示“面對2014年國家銀根收緊的趨勢,只有‘現金爲王’才能站穩腳跟”。
作爲一家“深耕上海市場”的本地房企,有業內人士在分析了克而瑞2014年上半年上海銷售數據後向時代週報記者指出,“對比一些外來的房企,比如招商地產、新城控股等,會發現農工商作爲上海大本營,銷售業績其實還不如他們”。
差異化佈局養老物流地產
實際上,光明集團推動房地產業務上市的想法已有7年。早在2008年,時任光明集團總裁曹樹民就曾表示,正在尋找私募機構進行戰略合作,共同推動房地產業務板塊單獨上市。
“IPO、借殼都有可能,但不會選擇(光明集團)旗下4家上市公司作爲借殼對象。”曹樹民當時稱,旗下上市公司都沒有房地產業務,農房集團借殼已有上市公司進行融資不符合專業化運作的思路,“如果借殼,我們會更多考慮買入其他的殼,並在合適的時機選擇上市。”
他所指4家上市公司是光明乳業、海博股份、上海梅林、第一食品。不過,事實證明光明集團的思路發生了轉變。
海博股份高層人士則向時代週報記者披露了地產業務注入之後的整體思路。他說:“我們看上市地產公司的時候,也能發現一些區別。仔細分析一些高市盈率的房地產企業,他們都有一些亮點。有些房企也在做1+X的轉型,這也是他們有高估值的原因。我們這一次重組也符合房地產企業1+X的選擇。現在農房提出來的是,除了做住宅地產業務外,還有物流地產、養老地產的概念。我們做樓宇倉儲,比如到小區裏建收籤庫,這個將來都是有機會的。”
此外,海博物流在上海自貿區內有11萬平方米的土地資源、有西郊冷鏈園區的土地資源,以及菜管家電商平臺的物流倉儲建設,也在此次重組中因地產業務的注入而被寄予厚望。
該人士同時透露,海博股份內部人事將會發生較大變動。“除了農房是進來的,我們有兩類海博出租、不鏽鋼企業會出去,物流業務會留在上市公司。所以跟物流相關的高管會留下來,與物流無關的高管會出去,這個調整是肯定的。”
宣佈將地產業務注入海博股份之後,光明集團打出的第一張牌是佈局養老地產。7月21日,光明食品(集團)有限公司宣佈,旗下的兩家子公司—農房集團與上海長江總公司,將合作開發位於崇明的養生莊園項目。該合作項目規劃用地2000畝;項目計劃2015年底至2016年初開工建設,第一期投資約20億元。
根據合作協議,農房集團、長江總公司將共同出資成立項目公司,由農房集團控股,利用長江總公司土地資源推進崇明養生莊園項目。另據瞭解,光明集團有意將養老產業和地產資源相結合,因地制宜嘗試養老商業模式。
“目前從上海區域市場看,崇明的房企競爭程度相對小,土地資源相對低廉,而生態優良是崇明的一個優勢。目前上海房企涉足養老地產的力度並不是很大,優秀的企業也不多。農房希望把養老地產作爲其招牌項目,此類差異化產品的打造,自然也是提高競爭優勢的一個手段。”分析人士嚴躍進指出。
不過,目前涉足養老地產的大部分房企更多地還是依賴傳統的銷售利潤補貼項目運營的模式,盈利模式有待繼續探索。