|
||||
近日深圳商報報道了市民李先生購買了十年的深圳歷史遺留違建(俗稱“小產權房”)被原開發商分文不償索回的案例,引起社會反響。不少市民打來電話,擔心自己買的“小產權房”也遭此命運。記者諮詢一些司法機構的人士及專業律師得知,目前這樣的裁決結果還只是個案,不太可能成爲類似案件的通用裁決,但購買“小產權房”權益確實很難得到法律保護,希望市民謹慎。
“小產權房”風險全由買主承擔或有不公
本報日前報道,市民李先生2004年在開發商深圳經宏鵬實業發展有限公司承諾辦綠本的條件下,以116萬元的總價購買了一套“小產權房”,先後交付了近52萬元房款,由於開發商未按約備案,綠本也被辦證部門告知無法辦理,剩餘房款一直未交。十年後,開發商卻通過深圳仲裁委員會成功將房子索回,並在扣除十年每月6000元的房屋使用費後,李先生首付錢款也落得一場空。裁決依據便是4月1日剛生效的深圳市《〈關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定〉試點實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》),其中規定類似違建不予“確權”,從而裁定當初買賣合同無效。
不過李先生認爲,該裁決明顯不公,“在這場交易中,開發商負有主要責任,這是仲裁庭確認的,那麼責任就主要由開發商承擔,爲何開發商毫髮無傷地索回了房產,回頭還可以賣高價,而我還要負擔租金?”其律師劉春認爲,如果所有的開發商都如法炮製,那麼所有的“小產權房”就都可以被索回,《實施辦法》就會成爲開發商利用的工具。目前,李先生已向市中級人民法院申請撤銷該裁決。
國家(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認爲,“小產權房交易有風險,但應該風險共擔,追究違法而言,開發商違法在先,先違法拿地,違法建房,再違法賣房,應負主要責任,但卻還要追討租金確實不公,按理說,買家和開發商都不得獲得不當利益。”
違建開發商成功索回房產尚屬個案
律師劉春擔心《實施辦法》被違建開發商利用索回大量的“小產權房”,這在現實中可能嗎?
記者諮詢了多位司法系統人士及律師,大家表示,目前李先生案子的裁決結果尚屬個案,更多的裁決是維持現狀,等待行政機關對房屋定性和處理。市規土委查違辦的相關工作人員表示,尚未聽說其他房產被開發商無償索回的案例。
“維持現狀”的司法裁決也有相應的法律依據。廣東省中安律師事務所高級合夥人凌青介紹,此案仲裁直接判定某歷史違建的歸屬結果,並不妥當。“該建築明顯屬歷史違建,能否作爲交易標的物,都只能由行政機關做出認定後,法院或仲裁機構才能進行裁決,這樣才能防止利益方利用政策模糊地帶損害其他人利益。”
據介紹,根據廣東省高院《2012年全省民事審判工作紀要》的69條規定,涉農案件中涉及違法建築的,應當由行政主管部門先行處理才能由法院或仲裁機構再行裁決。“法院或仲裁機構不能代替行政機關的該項職能。”凌青表示。
宋丁也認爲,目前大量存在的違法建築,“行政機關應該對各方的責、權、利有個說法,該確權的確權,該處罰的處罰,該沒收的沒收。”
記者獲得的另外一份與李先生處於同一社區的“小產權房”糾紛裁決,來自於“中國國際經濟貿易仲裁委員會”,該仲裁委員會的裁決獲得業界較高的認可度,其裁決就對產權暫未下結論。
購買“小產權房”仍冒大風險
市查違辦工作人員孫先生接受記者採訪時表示,《實施辦法》中規定“以房地產開發爲目的未經批准建投的住宅類違法建築”不會予以確權,這說明開發商與買方利益都不會得到保護。
按照孫先生的說法,即使司法機構判決房產歸任何一方,也無法成爲獲得確權並在行政部門辦理房產證的依據,“如果是債權關係,也許還能辦下綠本,但這明顯是合同糾紛,辦不了房產證。”
宋丁對記者表示,該案件也對購買“小產權房”的人提出了風險警示,“我曾多次告訴來諮詢買小產權房的人,這需要冒很大的法律風險,而沒有任何組織力量的買房人,其利益最可能得不到保障。”深圳商報記者譚玲娟