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“以後買房不讓送面積了?”“不讓送面積,這可是促銷的殺手鐗啊。”近日,在房地產行業的QQ羣裏、微信羣裏,關於“7月1日起,贈送面積將成絕唱”的消息迅速轉發。
而消息的來源是,從今年7月1日起,住房和城鄉建設部批准發佈了新版的《建築工程建築面積計算規範》,未來各種送面積、偷面積的行爲將受到嚴控,開發商常用的飄窗、雙層挑高露臺、地下室等贈送空間,將不再以全贈送的形式出現。
新規出臺,面積不好“偷”了
送面積是開發商最常用的促銷手段。送陽臺、送飄窗、送露臺、送地下室、甚至送書房。尤其是針對一些大戶型、LOFT戶型,送的面積更爲令人心動。
“這套房子很划算的,好些面積都是無償贈送的。”對即將買房和買過房子的人來說,售樓員的這句話也許是最打動他們的說辭了。因爲對他們來說,送面積就意味着房價變相降低,或者居住面積變大,對購房者來說是再划算不過的事情了。憑空多出來的露臺可以納涼休閒,多出來的陽臺可以晾曬衣被,多出來的飄窗也可以坐上去發呆小憩,多出來的花園和地下室也可以戶外休閒,養花養草……可以這麼說,開發商送的面積都是業主十分渴望的生活配套,給居家生活帶來了舒適性的提升。
不過,隨着規劃審批越來越嚴,贈送面積可擴展空間已經越來越小。而今年7月1日起新版《規範》的實施,讓熱門的飄窗、挑高露臺、通風井、地下室等,要在相應的範圍內,實打實地算上面積。今後開發商推出的戶型中,“大面積贈送”將會大幅度減少。
談及該規範的出臺對市場的影響,克而瑞鄭州首席分析師趙爽認爲,市場上“贈送面積”的樓盤比比皆是,開發商用盡各種辦法“偷面積”,增加項目的附加值,吸引客戶購買,但是這種行爲造成了市場較爲混亂,同時也影響消費者的切身利益。比如,偷面積現象普遍存在,使得項目實際容積率高於控規的上限,在實際居住中,就會明顯感覺到居住密度高,居住舒適度也會下降;再例如奇偶層露臺、大面積飄窗陽臺設計,雖然贈送了面積,但是在客戶隱私和安全方面造成了一定的隱患。
對購房者而言,影響如何呢?河南財經政法大學劉社教授認爲,開發商“送”的面積並不是真的白送,是“羊毛出在羊身上”,其成本早已加到了房價上,而且房子的空間佈局和設計也不一定合理。該規範出臺後,開發商在營銷上不容易在面積上迷惑消費者了,消費者購房更加明明白白了。而對消費者不利的地方是房子在交易中上交的稅費要比“偷”面積時多一些,同時,房子在使用中的物業管理費和採暖費也會相應增加一些,因爲房子的交易稅費以及物業管理費、採暖費都是依據住宅面積來計算的。
而對購房者而言,開發商“送面積”的舉措並不完全是好事,一位購買了某樓盤洋房的高先生說,2009年,他當時買房的時候,小區房子價格均價普遍在7000平方米左右,而他購買的是一層,地下室和室外花園都是贈送的,贈送面積幾乎約等於房屋面積,因爲房子的高附加值,房屋價格標到了1.3萬元上下。但高先生後來覺得不太划算,因爲贈送面積沒有寫到房本里,他花費的價格幾乎透支了未來幾年上漲的空間。
陽臺、飄窗、地下室等都將告別免費午餐
根據常識,陽臺是要算一半面積的。根據新規,在主體結構內的陽臺,應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺,應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。通俗點說,在房屋外牆以內的陽臺,必須算全部面積,這是有史以來的第一次;外牆以外的陽臺,要算一半面積。這也就意味着,以往不算面積的雙層挑高陽臺,至少也要算一半面積。
露臺和飄窗也是開發商容易做文章的地方,由於露臺、飄窗不算面積,開發商通過裝修和設計就可以將這些面積充分利用起來,這是當前不少樓盤的通行做法。據瞭解,有些樓盤爲了讓戶型使用面積增大,一般都是通過對入戶花園、露臺、飄窗的利用,最終實現增大使用面積。有的戶型實際得房率竟然能超過100%。但是新規也讓入戶花園、飄窗告別免費午餐的時代。新規規定,窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.1米及以上的凸(飄)窗,應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積;而按照2005版《規範》,飄窗是不算面積的,這也是許多開發商在售樓時經常提到的贈送飄窗。
根據新規,還有流行的“買一樓送地下室”,今後也行不通了。按照新版《規範》,有頂蓋的採光井應按一層計算面積,且結構淨高在2.1米及以上的,應計算全面積;結構淨高在2.1米以下的,應計算1/2面積。這樣一來完全顛覆了地下室、半地下室不計算面積的原來規範。如果是頂樓的閣樓,淨高2.1米以上就要計算全面積,淨高在1.2米以上2.1米以下計算1/2面積。淨高在2.1米以上有頂蓋的採光井,也要求計算全面積。
也就是說,今後想在層高上做文章,越來越難。就比如地下室,即便層高低於2.2米也還是要算一半面積,而這樣的層高顯然過於壓抑,對客戶的吸引力也就不會很大。而頂樓的閣樓淨高必須低於1.2米纔不算面積,這樣的層高顯然背離了客戶對閣樓的期望值。