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新版的《建築工程建築面積計算規範》,對各種送面積、偷面積的行爲進行嚴控,這對於“贈面積”“偷面積”作爲營銷手段的開發商而言無疑是影響較大的,那麼新規出臺後,對時下市場是利好還是利空,市場熱銷的戶型會否受到影響,開發商又會採取何種應對措施?
送面積成鄭州時下營銷主流
通過連日的走訪,記者發現,鄭州各大樓盤贈送面積的做法已經成爲通用的營銷招數。凡是涉及陽臺、露臺、飄窗的,幾乎都是贈送或者算一半面積的。
而在這種“偷面積”的作用下,市場上原本二居室的89平方米產品逐步被三房所取代。
在一地產公司供職的小姜去年在鄭州高新區某熱銷知名地產項目,買了一套89平方米的三房一廳的房子。小姜說,售樓員承諾,這套89平方米設計的是270度的飄窗,全部是贈送的,陽臺只算了一半面積。他覺得很划算就欣然定下了。小姜說,其實,更令他心動的是一套117平方米的戶型,那套戶型能送6~8平方米的陽臺面積和2平方米的飄窗面積,但苦於囊中羞澀,只好退而求其次了。
陳女士同樣於前年購買了一套位於北環陳寨附近89平方米的商品房,年底小區即將交房,陳女士看房驚訝地發現,原本9平方米左右的次臥室竟然被認爲用彩鋁玻璃門人爲分爲兩半,窗戶也沒有安裝。陳女士諮詢開發商,得知被隔開的面積都是送的面積。而次臥沒被隔開的,僅有三四平方米的面積纔是購買的實際面積。因爲是送的面積,窗戶就不會安裝了。
在北區某大型低密度生態社區,洋房、別墅類產品贈送面積種類多樣。一套88平方米的戶型,有8平方米的露臺是贈送的。而別墅十幾平方米的院落也是無償贈送的。可以說,面積贈送已經深入到了開發商的營銷骨髓。
對80~90㎡產品殺傷力大,對產品設計提出更高要求
“如果按照新版《建築工程建築面積計算規範》嚴格規範的話,89平方米左右的三房戶型不太好設計了。”一地產公司負責人告訴記者,哪些地方要全算面積,哪些地方算一半面積,與以往的規定相比,新規嚴格了很多。這也就意味着,如果開發商還是使用以前“偷面積”的招數,肯定“偷”不成太多的面積。相對而言89平方米小戶型受到的影響最大,市場上的這一戶型目前普遍做到了三房,如果嚴格執行新規,贈送面積就會大幅減少,今後如果繼續做三房的話就會顯得擁擠不堪。
該人士說,如果嚴格按照《新規》,今後89平方米三房將會退出市場,而89平方米兩房將會捲土重來,重新成爲市場主流。而100米以上的戶型變化不會太大,不過價格更趨於“明碼實價”了。
克而瑞鄭州首席分析師趙爽認爲,相對於鄭州市場而言,長期以二房、三房爲主,面積區間集中在80~90㎡,城市剛需屬性較爲明顯,90㎡以下戶型從成交量上看已經佔到50%左右,小戶型、低總價成爲走量的關鍵,剛需購房者都希望在有限的空間裏實現儘量多的功能,所以纔出現了“89㎡三房”的開發思路。
而新版《規範》的實施,給戶型設計提出更高的要求,尤其是高層小戶型產品。高層樓棟原本公攤面積就較大,開發商通過部分贈送面積來增加戶型實際使用空間,比如一些內凹式的假陽臺,在戶型圖上顯示是贈送一半的可變空間,用窗將其封閉則會成爲一個完整的居住空間,而如今新版規範的實施,使這樣的做法將不再可行,一般項目送面積的“妙招”只能作廢,對於賣點不足的樓盤而言,只能從其他方面尋找突破口,而對消費者而言,同樣戶型可能需要繳納更多的契稅,而剛需客戶對價格的敏感度較高,勢必會在一定程度上影響項目銷售。
河南財經政法大學教授劉社則從營銷角度進行了分析,她認爲,當“超大送面積”的營銷賣點被堵住後,開發商將面臨重新制造營銷賣點的情形。“這將倒逼開發商研發更具有創新意義的戶型產品。”劉社認爲,該規範出臺後,開發商需要靠提高產品的品質來贏得市場了。其實,凡是在面積上偷巧的產品,開發商已經將增加的成本轉移到了房子的單價上,消費者並沒有佔到多大便宜。
對存量房是利好,短期內會促進銷售
記者瞭解到,儘管《建築工程建築面積計算規範》的實施時間是今年7月1日,但之前已經完成規劃審批的樓盤,將不會受此影響。而且即使新規出臺,地方出臺細則也會有一段時間,等地方細則出臺後完成規劃報批的樓盤,纔會受到影響。而受到影響的項目推向市場,還需要1年甚至更長的時間。
基於此,專家和業內人士不少都表示新規對現階段市場會有積極影響。
正商地產營銷負責人認爲,今後開發商推出的戶型中,“大面積贈送”將會大幅度減少。這樣,就給小戶型設計提出更高的要求。對樓市的存量房來說,是一個促銷利好,未來大贈送面積的戶型,將越來越少,開發商要考慮,怎樣在受限的情況下,做出更舒暢、格局更合理、空間利用率更高的房子。
趙爽認爲,對於已經入市的存量房來說,是一個相對的利好,未來大贈送面積的戶型將越來越少,稀缺性會促進其銷售,但對即將審批戶型和未來入市的新項目來說,加大了戶型設計的難度。
隨着新版《規範》的正式實施,市場上“送面積”的產品會越來越稀缺,而消費者“佔便宜”的機會也同樣會越來越少,但消費者不必懊惱,因爲市場會更加規範,小區的真實容積率會更加合理,同時戶型設計也必然更精細、科學、安全,私密性也會更好……將來消費者會用合理的價格,實現更舒適的安居夢。
劉社教授也認爲,新規的出臺短期內不會對市場造成什麼影響,反而“送面積”“買一層送一層”“絕版戶型”等促銷方式還會成爲一些樓盤營銷的噱頭,而且會持續相當長一段時間。對購房者來說,也大可不必因爲這個新規而失去了判斷力,畢竟市場庫存不可能短期消化完畢。所以這樣的消息反而會刺激這些已經入市樓盤的銷量。而對於去化率較慢的大體量樓盤更是短期利好。