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江門蓬江、江海區2014年上半年房地產市場分析報告昨發佈
文/記者陶旺波
核心提示:昨日,江門市住建局正式發佈《蓬江、江海區2014年上半年房地產市場分析報告》(以下簡稱“報告”),上半年房價在6500元/平方米~6900元/平方米區間震盪,顯示江門市房價已經全面止漲,進入下行空間。而本市戶籍購房比例小幅上升,說明市場上的投資購房需求已經有所回落。
報告判斷,下半年江門房地產行業將進入調整期,對宏觀經濟的拉動作用有所減弱,市場正呈現競爭加劇、利潤減薄和階段性供大於求的“新狀況”。
官方首次定調:樓市調整短期內震盪下行
儘管此前幾個月房地產業內關於江門樓市的前景和趨勢已經有了相對一致的判斷,認爲下半年樓市將進入調整期,而房價很難有上漲的空間,但官方層面對房地產市場一直沒有主動發聲。
這次藉着常規的房地產市場半年報告的機會,住建局首次表態,將上半年的樓市定調爲“各項主要指標不同程度地出現回落,我市房地產行業進入調整期,對宏觀經濟的拉動作用有所減弱”,而對於下半年樓市,住建局則認爲市場短期內震盪下行的趨勢不會發生根本性改變,築底的過程需要一定時間,但不會一蹶不振,市場分化仍將繼續,庫存壓力有增無減。
不過,元子地產總經理譚華駒認爲,綜合分析江門樓市的整體情況來看,今後江門樓市的確將進入調整期,房價也基本上停止了上漲,但是房價是否進入下行空間卻不一定。他分析說:“其實我們江門的很多樓盤在6、7月份已經進行了大規模的讓利促銷,並且通過這個讓利把成交量提升上去了,加上樓盤的成本擺在那,所以接下來的在售樓盤不大可能再去降價,除非是一些全新的樓盤,在開盤初期可能會選擇這樣的一種手段,但那也是部分、短期的行爲,不會成爲一種趨勢。”
樓價:6、7字頭居多5字頭漸少
報告認爲,江門樓市的房價已全面止漲,開始進入下行區間。根據數據顯示,上半年各月房價同比仍有一定的上漲,但漲速已經大幅減緩。其中還有四個月的房價都出現了環比下降的情況。
據業內人士分析,1~4月房價變化主要是因爲成交住宅類型的結構變化所導致,當時各個樓盤也確實沒有明顯的調價行爲出現。而到了5、6月份,部分新入市的項目出現明顯低於以往、同地段的報價,變相和直接降價的行爲逐漸蔓延,而不少已在售的項目不得不跟進調整價格,以免被市場邊緣化。
不過,根據報告顯示,上半年樓市的成交單價主要集中在6000~8000元/平方米的區間,佔到總套數比例的60%,其中5字頭的比例下降至20%,8000元/平方米以上的比例與去年比較無明顯變化。購房者對於中高端樓盤的青睞也使得上半年的樓市成交均價仍然保持了同比上漲,但這並不意味着房價出現了上漲。
供大於求:住宅庫存消化週期拉長至12個月
報告顯示,2014年上半年,蓬江、江海區共計批准了28個房地產開發企業預售商品房項目共28個,比去年同期增加了7個。未來2~3年內商品房潛在供應面積約528萬平方米,同比增長5.6%。
今年上半年的住宅供應面積達到84.65萬平方米,同比增長56.2%,爲歷年同期最高。截至上半年末市場待售商品住宅約10600套,同比增長60.7%。住宅庫存消化週期已拉長並接近12個月。根據研究,較爲合理的庫存消化週期爲9個月左右,超過12個月則爲供過於求狀態,不足6個月則爲供不應求狀態。這意味着江門樓市已基本上進入了供大於求的階段。
在時間分佈上,春節前後市場較爲平靜,3月供應量開始逐步恢復,樓市的供應量在第二季度明顯放大,並連續四個月供應量大於成交量,這也是上半年樓市庫存持續不斷上升的直接原因。
新增供應:
北新區和濱江新區佔近八成
而在區域分佈上,新增供應過度集中在北新區和濱江新區這兩塊。據統計,這兩個區域的供應面積比例之和已佔到整個江門市區的78%,這也使得區域內項目之間的競爭十分慘烈,今年上半年幾個迫於壓力推行大幅降價策略的樓盤也都位於這兩塊區域。與之對應的則是,上半年江海區新增供應的比重則減少至20%,其他區域近乎零供應。
與此同時,上半年的商業供應比重與去年全年比回落至較爲正常的水平。
同期成交面積歷史第三
本市購房比例上升
今年上半年,江門樓市總成交金額達到52.54億元,商品住宅成交面積爲53.92萬平方米,下降了12.4%,但同期成交面積僅次於2011年和2013年的上半年。
記者梳理了上半年的樓市脈絡發現,今年1月,兩個相對熱銷的項目支撐着整個市場,所以儘管市場降溫已經比較明顯,但整體成交量並沒有出現大幅回落,保持在一個較高的水平上。到了春節期間,成交大幅下降也被認爲是季節性影響。而等到3至5月的市場持續成交偏淡,毫無起色時,部分大型房企率先讓步,由此出現了6月個別標杆企業對新貨價格進行較大幅度的調整的情況,這也使得市場的活躍度有所提升,成交量出現了半年新高。
而在樓市成交的區域分佈上,北新區繼續呈現出火熱的態勢,其成交所佔比例優勢不斷擴大,上半年佔到了整個市場的41%,而江海區和濱江棠下之間的差距則在逐步縮小。其中濱江棠下的新盤去化率尤爲嚴峻,對此,譚華駒認爲,濱江新區是近年來政府力推的一塊新區,很多地塊都是最近一兩年拿的,所以成本相對較高,這也是這兩個月濱江新區很少樓盤大手筆跟進降價的原因。
報告指出,今年上半年本市戶籍購房者的比例有所上升,由去年全年的64%增至今年上半年的67%,尤其是在覈心區域蓬江區購房的套數比例爲75%。這表明本地居民的居住需要仍然佔據了居民房地產市場需求的首要地位。