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不是所有的地王都能解套。昨日,先後吸引龍湖、首開、中糧等大型房企入駐而備受關注的北京朝陽孫河板塊再次迎來地塊出讓,但最終兩地塊悉數流標的結果不但爲風生水起的孫河板塊澆了一盆冷水,也爲手握地王的中糧地產的開發預期籠罩了一層悲觀情緒。業內分析稱,地塊流標的背後是開發企業對該區域未來以及市場消化能力的不確定性,然而在4.8萬元/平方米的高樓面價下,中糧將尤其面臨定價和市場迎合的雙重壓力。
“準地王”流標解套夢破碎
在昨日的拍地現場,與中糧地塊緊鄰的兩宗地塊流標,在場的開發商普遍認爲,除了兩宗地塊起價過高外,孫河區域內的供應量充裕,同區域競爭壓力大也制約了開發商出手,而開發商的這一擔憂也更加加重了業內對中糧有被高地價套牢風險的猜測。
自2012年以來龍湖、泰禾、首開以及中糧分別在此拿地,而在上述四家企業中,前三者拿地的摺合樓面價在2.5萬元/平方米上下,其中龍湖2.016萬元/平方米的價格爲最低,而中糧的樓面價則高達4.84萬元/平方米,創去年北京單價地王紀錄。
中糧地產官網顯示,在北京中糧地產旗下擁有北京祥雲國際生活區、北京長陽半島以及孫河三個項目,前兩個項目爲2009年入市的老項目,換句話說,目前中糧地產在北京惟一的新項目只有孫河項目。
更有知情人士透露,此前中糧一直希望複製遠洋當年望京地王的模式:寄希望於北京地價攀升順利解套,但昨日地塊的流標顯然打碎了中糧這一計劃。北京商報記者就中糧孫河地塊的開發進度以及後期消化的問題,對中糧地產提出了採訪要求,但是截至發稿,未收到回覆。
成本與定價雙重承壓
中糧拿地的樓面價格幾乎逼近龍湖和泰禾項目的售價,中糧的地塊與臨近地塊相比,有何不同嗎?
北京商報記者比對上述地塊後發現,在四家企業的地塊中,中糧地塊容積率爲1.08,低於其他地塊,並且區域內還規劃有教育、醫療配套用地。一位熟悉孫河區域的業內人士透露,上述優勢的確能夠成爲中糧孫河項目的賣點,但是該區域已經入市的兩個別墅項目均價在7萬元/平方米,中糧孫河項目預計要賣到10萬元/平方米左右才能盈利,他表示目前區域內房價水平還不足以支撐這一價格。
也有知情人士透露,開發週期的拉長會將企業的資金套牢。根據中糧地產2013年年報,其資產負債率在2013年已經高達77.91%,而在2009年這一數字只有51%。由於資金鍊承壓,中糧地產除母公司舉債外,還頻頻借道私募來緩解資金壓力。“一方面在舉債過日子,另一方面高價拿地卻不入市,再加上後期項目消化存在不確定性,對於中糧地產的發展無疑會形成較大壓力。”
地產板塊成集團雞肋
實際上,不只是孫河一個項目,中糧集團整個地產板塊都在面臨業績低位徘徊的窘境。目前,中糧集團旗下擁有兩家地產上市公司,A股上市的中糧地產以住宅開發爲主,香港掛牌的中糧置地的業務主要集中在商業地產和酒店行業。
但是,近年來上述兩家企業的成績均不盡如人意。中糧地產的一季報顯示,中糧地產實現營業收入9.72億元,歸屬於上市公司股東的淨利潤0.67億元,但扣除非經常性損益後的淨利潤只有0.61億元;2013年整年亦如此,全年營業收入101.79億元,歸屬於上市公司股東的淨利潤5.35億元,但扣除非經常性損益後的淨利潤只有2.03億元,其中由萬科經營的中糧萬科合作項目貢獻了很大一部分。
而中糧置地發佈的半年報顯示,上半年該公司合同銷售面積6416平方米,銷售金額5.78億元;而2013年,中糧置地實現營收39.23億元,如以半年營收19.6億元計算,今年上半年中糧置地的業績暴跌七成。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,雖在集團層面中糧爲旗下兩家公司的經營範圍進行了區分,但在實際的發展過程中,兩者有業務的交叉,尤其是在城市綜合體這一塊,形成同業競爭,這也桎梏了地產板塊整體的發展,地產業務板塊整體上市的計劃也被集團一度擱淺。這或許也正是中糧集團董事長寧高寧提出,“地產業務肯定不會是中糧集團主要板塊,或許會把它賣掉”的原因。
北京商報記者阿茹汗實習記者張茜嵐
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天洋包攬房山三商業地塊
北京商報訊(記者蔣夢惟)除孫河地塊外,昨日北京還出讓了三宗位於房山的商業地塊,由於起始價低且地塊緊密相連易於開發,最終以高溢價率被天洋基業收入囊中。現場房企表示,雖然這三宗土地的低底價令衆多房企的拿地意願都非常積極,當仍然沒想到現場競爭會如此激烈,最終成交價均高於預期,預計這是由於目前北京寫字樓建設漸熱導致相關地塊也重新受到重視。
北京中原地產首席分析師張大偉表示,這三宗地塊除了其中一宗配有5900平方米的停車場用地外,其他全爲可售面積,整體三地塊首尾相連,可以作爲一個項目運作,合計面積316744平方米,還是相當可觀的。而現場開發商進一步表示,最近北京的寫字樓建設市場出現了漸熱的趨勢,而房山區良鄉附近這類項目競爭並不激烈,這三宗土地全部拿下後主要建設寫字樓的可能性較大。