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分化依舊是今年中國樓市的主題,性價比將成爲大小樓盤競爭的主要準則。2014年上半年,市場格局變化之快,多數企業始料未及。幾家企業所推出的各類排行榜在共同表明:鄭州樓市已現分化趨勢,強者更強,弱者更弱,市場日趨理性。
市場內生調整需求出現分化態勢
2014年的樓市果然出現了分化端倪。國家統計局公佈的數據顯示,2014年1~6月份,全國房地產開發投資42019億元,同比名義增長14.1%,增速比1~5月份回落0.6個百分點。其中,住宅投資28689億元,增長13.7%,增速回落0.9個百分點。在商品房銷售和待售方面,1~6月份,商品房銷售面積48365萬平方米,同比下降6.0%,商品房銷售額31133億元,下降6.7%。由此可見,上半年我國房地產開發和銷售均出現了回落的態勢。
7月16日的國務院新聞辦新聞發佈會上,國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運解釋,不同地區的房價走勢分化已現,二三線城市房價已出現下調態勢。
數據顯示,上半年,東部地區商品房銷售面積22630萬平方米,同比下降13.3%;銷售額18051億元,下降14.0%,降幅收窄0.7個百分點。中部地區商品房銷售面積12987萬平方米,增長1.8%;銷售額6511億元,增長5.7%,增速提高2.5個百分點。西部地區商品房銷售面積12747萬平方米,增長1.4%;銷售額6571億元,增長5.5%,增速提高3.7個百分點。
盛來運認爲,出現這種情況主要有兩方面原因:一方面是去年同比基數較高。
今年的1~6月份房地產銷售面積爲4.8萬億平方米,去年同期基數5.1萬億,且去年上半年增速近30%,在高基數的情況下出現回落是正常的。另一方面是市場自身的內生調整需要,上半年房地產市場出現回落也是一種向理性迴歸的正常反應。
上半年量跌價漲市場集中度提高
相比於國內其他城市,鄭州市場的表現依然相對較好。
同致行鄭州公司提供的數據顯示,上半年鄭州市場商品房備案銷售350萬㎡,同比下滑近三成,銷售均價9906元/㎡,同比仍大幅上漲16%,並沒有因爲銷售量的下行而價格下滑。
有其他數據也顯示,鄭州2014年上半年住宅成交量回落,與全國絕大多數城市類似;但同比2013年上半年成交量,降幅略高於中部省會城市,低於一線城市與華東區域城市。可見,經過半年多的運行,鄭州樓市已現分化態勢。
實際上,分化現象在房企之間也同樣存在。鄭州市場上,不同項目的銷售結果差別極大,無論定位剛需還是改善,住宅還是商辦,有開盤即清盤的項目,也有開盤去化率僅百分之十幾的項目;有頻頻出手拿地的房企,也有資金緊張不得不尋求聯合開發項目的房企。
隨着房地產市場逐步走向成熟,購房者對於開發商的綜合實力、後期物業管理、園林規劃等要求越發嚴格,一線實力房企越發受到市場歡迎,中小房企遭到一定衝擊,開發商強者恆強的局面更明顯。萬科、保利、雅居樂等一線房企項目頻頻熱銷全城,而一些小型開發商銷售壓力加大,不少項目選擇以價換量。
同致行鄭州公司技術總監曹慶偉認爲,在目前銀行信貸緊縮的市場背景下,過去那些激進擴張型的房企有可能還會面臨資金面緊張的危機,在此輪市場大洗牌過程中有可能會面臨被收購或消失的風險。而龍頭房企與普通房企之間已呈現出進一步“分化”的特徵,這樣的特徵在市場低迷期尤爲明顯,市場集中度進一步提高,並且將助推房企新格局的形成。
2014下半年市場去化壓力加大房企洗牌將近
但在曹慶偉看來,對於房企來講,2014年上半年的市場“分化”格局並不是終點,2014年下半年及未來幾年,房地產市場格局仍然面臨重新洗牌的可能性。業內普遍認同此觀點。
對於部分龍頭房企來講,除了通過傳統的銷售業績“內生式”增長提升規模之外,還可通過併購等方式進行“外延式”增長。而受信貸影響嚴重的中小企業可能面臨更多的債務違約的市場風險。短期內如果遭遇現金流緊張無法通過銷售、貸款等渠道解決,這些企業或出現債務違約風險,這無疑增加了市場格局之間的不確定性。
值得注意的是,目前鄭州房地產市場已經出現了去化壓力問題。僅同致行鄭州的數據顯示,以2010年底爲基底,鄭州市商品房庫存截至2014年6月達到1013.18萬㎡,庫存壓力上漲明顯。2014年上半年房地產商品房市場整體表現出供過於求的現象,尤其是6月份供應量更是超過了銷售量67.02萬㎡,導致庫存上漲明顯。2014年房地產政策撲朔迷離,銀行信貸更是收緊明顯,去化難以與去年相比,預計未來跑量去庫存仍將是市場主流。
儘管諸多業內人士看冷當下市場,但上半年鄭州土地市場還是可以讓開發商欣喜的。從上半年鄭州土地市場交易的數據來看,無論是地王還是熱門地塊,很多地塊的競得者是業內的“新人”。爲此,河南嘉億房地產集團有限公司董事、總裁馮愛萍就說,“新人”不斷高價搶地,說明外界對樓市很看好,也說明未來鄭州樓市房價還會穩步上漲。
同時,國內知名房企在鄭州拿地動向可謂四面開花,城區內的城中村改造項目已基本被瓜分完畢。三環外熱點主要集中在新興區域市場,如連霍以北板塊的城中村改造項目、高新區、集萬千寵愛於一身的航空港區、跟隨鄭東新區擴圍而迅速發展的中牟板塊及市場逐漸發力的二七新城等,他們都具備規劃好、土地資源豐富、發展空間較大的優勢。
可以肯定的是,鄭州未來的城鎮化建設,必將在這場分化中更加科學、更加理性。