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社科院發佈《中國住房發展(中期)報告》,報告預測——
房價短期下探不會出現崩盤
報告認爲,短期看,中國住房市場短期下跌不可避免,但得益於改善性需求的強勁和人口流向的持續,房價並不會出現整體崩盤。隨着大量新房集中上市,目前的供求形勢已由供不應求向結構性過剩轉變,普通商品住房價格將可能進入爲期2年至3年的調整期。從長期看,拐點大致會出現在2020年至2025年間
中國社會科學院28日發佈2014年《中國住房發展(中期)報告》。報告總結並分析了2014年上半年中國住房發展的新變化和問題,並對中國住房發展的短期、長期走勢進行了分析預測。報告認爲,從短期看,中國住房市場短期下跌不可避免,居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變,而房價也不會出現整體崩盤。房價不會崩盤的原因取決於兩方面,一是人們改善居住條件的動力依舊強勁,二是人口流向也沒有出現顯著的宏觀拐點,因而中國不會進入住房普遍過剩的時代,短期的下跌形勢雖不可避免,但也不會進入持續的衰退和蕭條。隨着2013年一、二線房產市場的瘋狂上漲誘發大量新房集中上市,目前的供求形勢已由供不應求向結構性過剩轉變,爲消化結構過剩與階段性高供給,普通商品住房價格將可能進入爲期2年至3年的調整期。
報告認爲,2015年至2030年中國城市住房需求的總體走勢呈現出“上升——平穩——下降”的“倒U型”特徵,拐點大致會出現在2020年至2025年間,屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。未來中國住房需求的變化模式極有可能按照“高城市化率、高人口撫養比”的情形變化,但由於高城市化率將帶來部分改善性需求,因而城市總體住房需求的下降幅度也將適度延緩。
報告顯示,2014年上半年中國住房市場體現出幾個方面的新變化。首先,大中城市房價呈現主動調整態勢,全國樓市進入結構性過剩階段。目前70個大中城市中,房價環比上漲的城市從1月份的62個下降到6月份的8個,三線城市住房投資增速回落明顯,一線城市住房銷量跌幅最爲顯著,同時中小城市住房持續滯銷;其次,土地市場則呈現供求失衡、整體趨冷、分化加劇、調整加深的局面。今年上半年全國土地市場先熱後冷,3月以來明顯降溫,供求量同比雙雙加速下降,溢價率持續走低,出讓金止升轉降;最後,房企銷售策略重返“以價換量”,銷售手段呈現多樣化趨勢,許多房企都開展瞭如送車位、零首付購房、午夜開盤、團購買房等銷售活動,此類活動能否順應消費偏好、創新銷售方式還有待觀察。此外,棚戶區改造成爲今年保障房亮點,共有產權房試點也備受關注。
報告分析了當前中國住房發展面臨的困境。第一,目前房企普遍存在庫存嚴重、空置率高、地區結構失衡等問題。其中,中小房企都陷入了銷售大幅下降、利潤迅速減少的困境,尤其是二、三線城市居高不下的庫存量更使不少企業的銷售步履維艱。
第二,房企經營欠規範,產品質量堪憂,社會責任有待提高。今年上半年,住房企業經營管理問題頻發,偷逃、拖欠相關稅款,巧立名目亂收費等情況不勝枚舉。此外,住房產品質量堪憂,一些龍頭企業甚至也在全國範圍內遭到業主投訴維權,究其原因,一方面是市場下行壓力下,奉行現金快週轉策略的房企只重視銷售業績而不顧產品問題,另一方面,則應更多歸咎於監管的不到位。報告建議稅務、工商、國土、住建等部門要進一步整治房企生產經營活動中的不規範、不合法行爲,在監管職能劃分清晰的前提下,加強對違法違規企業的懲治措施,切實達到以儆效尤的目的。
報告指出,目前,房地產市場依舊有很多瓶頸需要破解。比如,行政管控過多,在一定程度上扭曲了市場供求關係;土地供應量與城市經濟發展狀況不相匹配,地方政府推高地價的慾望依然強烈;保障房資金缺口大的同時,資金使用效率低、價格偏高、入住率低等問題也同時存在。(經濟日報記者李景)