|
||||
乳業巨頭和養老地產,似乎很難聯系到一起。上海光明食品集團旗下子公司近期宣布,在崇明島開發佔地達2000畝的養生莊園項目。其背後是光明集團在上海及周邊擁有的大量存量土地資源,以及此前運營上海最大養老院東海養老院的經驗。不過借助旗下農場工業用地、生活配套用地進行房地產開發,是該項目較大的不確定因素。
養老雄心
『我們開發的養老項目一大特點就是大眾化、平民化,在企業保證利潤的同時,滿足社會切實存在的養老需求。』光明集團子公司農房集團總裁沈宏澤在談到光明養生莊園項目時表示。
7月21日,乳業巨頭光明集團旗下兩家子公司農工商房地產(集團)股份有限公司(簡稱農房集團)與上海長江總公司聯合宣布,將攜手開發建設光明崇明養生莊園項目。該項目地處崇明島,規劃用地2000畝,其中700畝用於地產建設開發,1300畝用於休閑、旅游和生態建設。一期投資約20億元,計劃2015年底至2016年初開工建設。
光明集團將目光投向養老地產,顯然是看中了這片『藍海』的巨大商業空間。老齡化已經成為當下中國最為重要的社會問題。2010年全國第六次人口普查的人口年齡結構圖中,40-50歲的人口總量達到2.2億人。這些人既是高儲蓄人群,又是改善性購房的主體人群,更是養老地產的主要客群。單從上海來看,因為其經濟發達,城鎮人口多,老年人口也高達400萬人,老齡人口比例遠高於全國平均水平。
『中國的老齡化已經是確定無疑的,而我們對此的准備是不充分的。中國人最傳統的養老靠多生孩子,但獨生子女政策使這種方式不現實。』住建部政策研究中心主任秦虹表示,中國真正符合大眾化的養老服務社區幾乎沒有,現在社會上的養老社區要麼特別高端,要麼是特別低端的養老福利院,這些都不是未來服務需求的主流,大眾化的養老服務社區在目前是稀缺的。
光明集團副總裁莊國蔚在發布會上介紹,光明集團作為上海的大型綜合性國企,當地大部分的食品供給由光明集團提供,能夠提供食品安全和健康方面的保證,在醫療保健方面光明旗下有上海最大的東海養老院,和多家醫院有密切合作,有著完備的中老年人康復保健經驗和能力,精神文化方面還有眾多老年大學和黨校。這些集團內部資源充分整合之後,能夠為光明集團開發養老地產項目提供一整條的產業鏈支持。
同策諮詢研究部總監張宏偉對新金融記者表示,光明集團兩家子公司聯手開發養老社區項目,是對其內部資源的一個重新梳理和整合。『上海當下的養老需求是實實在在存在的,崇明作為上海自然資源最好的區域,目前大多數項目還是住宅形式的度假類項目,生活配套、商業配套都不足,作為上海本地的大型國企,光明集團如果能夠利用好旗下閑置土地資源,開發出滿足社會需求的優質大眾養老項目,還是有價值的。』張宏偉表示。
用地存疑
旗下子公司首次進軍養老地產,就如此大手筆,源於母公司光明集團的『地主』身份。資料顯示,截至2011年3月,光明集團所屬農場經營和管理的土地場域總面積約99.4萬畝,分布於上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(原南匯區域內)和江蘇省大豐市、安徽省黃山市。
在上海市郊的51.3萬畝土地中,光明集團及集團所屬子公司產權土地約12.2萬畝,包括注入資本金土地約9.8萬畝和劃撥土地約2.4萬畝。除了農業用地,光明集團所屬各子公司在上海及全國各地還擁有工商企業用地約1.65萬畝,是各子公司生產經營的主要場所。
單單在崇明,上海長江總公司就擁有土地約230平方公裡。光明集團表示,現有許多工業廠房閑置,需要進一步加大對土地資源的開發利用。莊國蔚表示,在上海近幾年的產業結構調整和昇級中,光明集團留下了30多塊待開發土地,土地面積達萬畝,結合存量資源,光明集團有意將養老產業和地產資源相結合,嘗試養老商業模式。
然而值得注意的是,光明集團旗下土地,大部分都是農場的存量工業用地、生活配套用地。『在工業用地上蓋地產項目,未來的經營和出售都存在一定未知的風險。』上海中原研究諮詢部總監宋會雍表示,土地作為地方政府最重要的資源,進行房地產開發的土地。此外,養老地產作為近幾年新興的房地產形態,目前還沒有一個成熟、固定的開發模式。由於其不僅是簡單的住宅開發,還涉及醫療、商業、休閑、旅游等諸多業態,項目中不同土地性質該如何確定,都沒有一個明確規定。張宏偉表示,光明的養生莊園項目,項目當中具體的地塊性質比例、住宅用地、配套用地各佔多少都還沒有明確,無法判斷土地性質方面潛在的政策風險。
宋會雍表示,地塊屬性不清晰的另一個不利因素是,未來項目進入銷售階段時,會影響其銷售價值。『購房者無論用於自住還是投資,都會考慮工業用地性質對昇值潛力的影響,當然如果是開發商自持進行租賃的話,這方面的影響就會小一些。』宋會雍表示。
光明集團對此顯然也有所准備。莊國蔚表示,光明集團這次開發養生莊園項目,由於是整合集團內部資源,土地和運營成本都很低,會更多采用租賃形式,使得大部分老年人能夠消費得起其提供的養老服務。
在用地性質方面,也有利好消息。今年4月上海市政府出臺《關於本市盤活存量工業用地的實施辦法(試行)》,該辦法便指出,上海工業用地可通過區域差別化規劃對工業區塊進行結構調整和能級提昇;集中建設區內的現狀工業用地可按照規劃加快轉型。
此前在上海自貿區,就有一些工業用地、倉儲用地有轉換土地屬性的先例,未來上海其他地區的土地轉化可能性也存在。『上海近兩年也在考慮怎樣盤活龐大的工業用地閑置資源,如果能夠為區域提供更多稅收、就業機會,滿足養老需求,再加上光明集團在上海本地的國企優勢,土地性質變性方面會有較大的操作空間。』張宏偉表示。
借殼重組
就在宣布大手筆進軍養老地產的同一天,此前一直傳言的農房集團的借殼上市也有了新進展。
7月21日,上海海博股份有限公司公告表示,其將通過資產置換及以8.96元/股價格向相關方發行股份購買資產,注入農房集團100%股權和農房置業25%股權,並向不超過10名特定對象非公開發行股份募集配套資金26.09億元。
農房集團前身為上海農口房產聯合開發經營總公司,成立於1988年5月,是光明集團旗下最重要的房地產開發企業,2008年3月,整體改制重組為農工商房地產(集團)股份有限公司,注冊資本11.2億元。截至2013年年底其資產總額為312.3億元,淨資產51.7億元,擁有房地產開發企業國家一級資質,是上海市房地產行業協會副會長單位。
『作為上海本土房企的代表,農房集團一直排名上海所有房企的前10名,具有較強實力,不過近幾年發展勢頭有所減緩。』宋會雍表示。
公開資料顯示,截至2013年年底,光明集團實際持有農房集團的股份比例為96.57%。農房集團有65%的土地儲備集中在上海、江蘇、浙江等長三角地區,近5年累計開發量已超600萬平方米。在開發高品質普通商品房的同時,農房集團積極參與拆遷安置房建設,已成為上海市保障性住房的主要開發商之一。截至2013年年底,農房集團完成110.24億元的銷售額。
農房集團和海博股份的第一大股東均為光明集團,光明集團一直在推動農房集團的上市,將其作為集團混合所有制改革的重要組成部分。此前光明食品在上報給上海國資委的改革方案中承諾,計劃未來3-5年時間內,光明集團旗下混合所有制的企業佔比會達到80%,同時要在3-5年的時間內將旗下資產的證券化率提高到50%左右。通過內部資源整合的方式,將旗下房地產企業注入上市公司,既有利於提高光明集團的資產證券化率,也為農房集團提供了新的融資渠道。
早在3月21日,海博股份即發布公告稱,公司正在籌劃再融資事項,因此將於3月24日起停牌。在7月21日的公告中,海博股份置出資產總評估值為27.73億元;置入資產方面,農房集團100%股權評估值為79.14億元,農房置業25%股權評估值為0.79億元。上述交易完成後,海博股份將轉變為現代物流與房地產業務並行的雙主業上市公司。
在業績承諾方面,相關方承諾,如重組2014年完成,則2014年至2016年上市公司淨利潤不低於27.65億元,農房置業合計實現淨利潤不低於1.64億元;如重組完成延後,則2015年至2017年農房集團合計實現淨利潤不低於35.13億元,農房置業合計實現淨利潤不低於9842.99萬元。
農房集團董事長張智剛曾公開表示,公司計劃要在3年內實現經濟總量翻兩番,員工收入增幅50%以上;力爭進入全國房地產行業綜合實力30強,上海房地產行業綜合實力力爭前5名,力爭進入全國房地產行業第一集團。在光明集團系統內,農工商地產的利潤總額要確保第一,行業規模確保第二,力爭第一。
宋會雍對新金融記者表示,農房集團在借殼重組上市消息發布的前夕,宣布開發養老地產項目,很可能也是為借殼重組提供利好,向外界展示母公司光明集團旗下土地和產業鏈資源的價值。