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實行“雙限”以來,濟南樓市如同被縛住手腳、掩住口鼻,如此三年有餘,以致氣息奄奄。據多方統計數據顯示,濟南上半年樓市出現了銷量下滑及價格滯漲的現象,而樓市的成交低迷,也波及到了政府土地出讓市場和房地產類稅收,據瞭解,濟南上半年土地市場已近三個月零成交。
2014年7月10日,面對樓市生死關頭,政府終於決定出手救市,以口頭通知形式傳達濟南限購政策正式取消,全面放開限購政策。然而,房價終究是頭猛獸,三載籠中束縛,是否已被馴服,還是一旦自由旋即恢復野蠻本性?甚至變本加厲?在限購頹市中觀望或等待的購房需求,會否因放限而迅速出手搶佔最後抄底機會?而放開限購之後的﹃限貸令﹄又能限多久?
繼放限當週(7月7日——7月13日)新建商品房成交量環比上漲57.5%之後,據合富輝煌(中國)山東公司出具的《2014年7月14日濟南一週資訊》數據顯示,上週濟南房地產市場成交990套,環比上週上漲66.67%,成交價格8628元/㎡,環比上漲3.16%。同時,濟南市建委統計數字也顯示, 7月10日至17日,新建住宅網籤量爲3307套,一週來的成交量比整個五月份還多出254套。
對於這種井噴式的網籤猛增,業內人士普遍觀點認爲,這些增量並非放開限購後的新增需求,而是之前已賣房源的集中“補籤”。按照購房流程的辦理時間,從看房到網籤,即使最快的影響也要等到半月左右才能真正顯現出來。然而放開限購對於樓市回暖的刺激作用已經毋庸置疑,只是從程度來看,不會出現報復性反彈。合富輝煌的觀點認爲,限購取消短期內不會刺激房產銷量大幅增長,政策作用要有一個消化期,但能起到緩和銷售低迷的作用。
而在某房地產網站的問卷調查中,近半網友也認爲濟南下半年房價將保持平穩。究其原因有三,其一:只靠取消限購後力不足;其二:數據顯示,濟南庫存可售房源套數要賣16個月以上。其三:下一步調控政策不明朗,地方解除限購易成衆矢之的,隨時有可能叫停,因此開發商目前重在走量,短期內多數不會大幅提高價格。
由此可見,樓市脫困之後的首要任務是休養生息,而非貿然進犯,起死回生的關鍵在於:韜光養晦方可厚積薄發。
限購解除,對於資金雄厚的投資性客羣以及中等經濟實力的改善需求來說自是久盼而至的利好消息,而對於剛需來說,這一政策的出臺,實在讓其瞬間陷入糾結之中,情緒複雜,五味雜陳。有擔憂,有恐慌,還有一點點不再是主角兒的失落與不甘。房價會不會反彈?目前是不是反彈前的最低點?限購能夠解禁多久?會不會再捲土重來?放開限購之後,開發商會不會再次將關注焦點轉移向高端客羣?所有問題最後集中在一個問題上,那就是:限購解除初期,是不是買房的最佳時機?
對此,一位不願透露姓名的售樓人員表示,由於多年限購,開發商普遍資金鍊緊張,作爲資金密集型行業,在這種情況之下,提升利潤空間的漲價和大幅走量回籠資金比起來,後者顯然更是當務之急,而且也更爲穩妥。畢竟“限購”就連開發商也拿不準究竟能放開多久。
所以,這是一個開發商不願錯失的走量機會,而於購房者來說同樣是稍縱即逝的抄底良機。一來三年限購,成效顯著,此時開發商不僅不會提價,還有可能在短期內繼續保持限購前的優惠力度。二來假以時日,一旦市場出現回暖跡象,不管是營造市場氣氛,還是激勵購房者出手,大幅漲價雖然可能性不大,但價格的微量調升於開發商而言卻是有益無害的。對此,更有業內專家斷言,最佳買房窗口已經打開,對於有自住需求尤其是剛性需求的購房者,最佳入市時機到了。
然而,即使主流觀點如此,對於詭譎多變的中國房地產市場而言,誰都無法百分之百準確預測前路,如果您確實十分看重它的投資屬性,那麼“投資有風險,入市需謹慎”的箴言請出手前默唸一百遍。
限購取消,開發商自是第一個拍手稱快。其次,真正受益的兩類人一是本市戶籍的人不再受“限二禁三”的影響,可以多買房;二是外地購房者,納稅社保繳納的門檻取消,在濟南買房數量也沒有了限制。
合富輝煌(中國)山東公司在《濟南解除限購影響分析》一文中指出,實際項目運作過程中,這兩類人羣雖然不是總量最大的購房羣體,但也佔到相當一部分比例。對外地購房者而言補社保需要2-3萬元的費用,對本地改善型羣體和投資類客羣來說,近三年裏買房只能辦到他人名下,帶來很多隱患糾紛。因此,鬆綁限購,濟南樓市可以產生更大的增長動力,改善型置業可以得到釋放,外來者和優秀人才可以實現安家落戶的願望,有助於濟南城鎮化的實現。
另外,受限的改善型需求的釋放,爲二手房流轉掃清障礙。而今低迷多日的濟南二手房市場也有望隨着限購令鬆綁獲得一定釋放。
據某地產網站的調查顯示,濟南取消限購,除了受到準備購買三套房、四套房以及外地戶口的購房者的支持以外,其實大多數的濟南本地剛需改善一族並不樂意見到限購的取消。
如果說限購是縛住樓市大展拳腳的繩索,那麼限貸就是困住它的牢籠。雖然限購放開之後,成交量節節攀升,但主流觀點認爲,僅僅放開限購政策不足以對樓市產生強烈深遠的影響。對於動輒幾十甚至上百萬的單價,信貸的支持尤其重要。
按照政策,即使取消限購,從第三套起,購買多套房就得付全款,這就把爲數衆多的貸款購買多套房客戶擋在了門外。因此,業內一致認爲,在信貸政策缺位的情況下,限購解放的購買力有限,尚難以形成全局性需求爆發。
可是,地方政府在管控範圍內可取消限購,但是商業銀行和銀監會作爲房貸的實施和主管部門,不受地方政府管控,信貸政策如何變動,尚有待觀察。然風起於青萍之末,細微的變化有時也可預示大事的趨勢,據業內專家分析,央行和銀監會都曾先後表態,要支持首套房貸款需求,央行更在6月9日又宣佈對部分金融機構降低存款準備金率,貨幣政策貌似已有寬鬆的跡象。
限購已經解除,限貸還能限制多久?