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7月17日,在順利拍出兩宗地塊的同時,北京順勢推出了3宗地,最引人矚目的是曾於2月份暫停出讓的“準地王”華嘉衚衕地塊。
該地塊之所以備受關注,是因爲其是三年多來北京市供應的惟一一塊二環內住宅用地。北京於2011年3月公佈《2011--2015年國有建設用地供應計劃》規定,北京三環路以內原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地。
業內曾預計,其樓面價有望突破農展館地王每平方米7.3萬元的北京單價紀錄,同時,按照50%的溢價率上限計算,還有望成年內總價最高的地塊。
重新掛牌的“準地王”
據瞭解,該地塊原定在今年2月20日出讓,但北京市國土局於2月17日發佈公告稱因故暫停該地塊的出讓。此次重新掛牌,地塊的用地性質、出讓面積及掛牌起始價等均無變化。然而,重新掛出的招標文件卻提出了十分嚴苛的條件。
“該地塊的限定條件很多,並不是任何一家企業都能夠滿足這些條件,多數開發商連招標大門都進不去。”看過該地塊招標文件的亞豪機構市場總監郭毅如是感嘆。
招標文件顯示,華嘉衚衕地塊的地塊競得人需無償還建地上商品住宅共計312套,合計建築面積約30503平方米,同時,競得人需要爲被拆遷人提供地下車位312個,每個車位的售價不得高於25萬元。
而地塊居住用地內除去上述無償還建回遷用房外,地上剩餘房源全部由西城區政府回購,統籌用於其他項目安置,收購單價爲每平方米4.2363萬元。
此外,競得人需向西城區民防局無償還建地下人防工程不小於1萬平方米;項目園林景觀效果、外立面風格、規劃設計方案需要服從金融街整體規劃安排,另外競得人還要在建設中避讓保護項目內的一棵一級國槐。
除了苛刻的地塊規劃條件,標書還對競買企業的資質進行嚴格限定。招標文件表明,鼓勵具有城市核心商務功能區開發經驗、具有大型金融機構及金融監管機構服務建設辦公樓的經驗,具有三個及以上10萬平方米以上甲級寫字樓開發建設經驗的企業參與競買。
市場“臨界點”
“現在正好是土地市場的‘臨界點’狀態,樓市不是太好,導致開發商的拿地熱情並不高,即便華嘉衚衕地塊是屬於二環內的熱門地塊,政府還是面臨一定壓力,擔心地塊熱度降低,導致地價過低。”偉業我愛我家土地研究院分析師孔丹認爲,華嘉衚衕地塊出來的時機很微妙,現在政府還是想推地。
“當時,如果這塊地王也入市,市場預期成交價至少50億元,對市場的衝擊比較大,也與當時的政府調控預期和輿論都不太合”。
郭毅認爲:“華嘉衚衕地塊不會以很高的溢價率成交,甚至會以底價成交。”
在她看來,目前房地產政策並不明朗,開發商不看好市場前景,特別是一些地價特別高的地塊,開發商已經開始持觀望態度。
斷供68天后,在7月的第二週,北京土地市場連續兩次拍地推出了5宗地塊,結果卻略顯冷淡,無論是吸引房企的數量、競拍次數還是溢價率,無法與昔日相論。
7月14日,北京推出昌平區和順義新城兩宗住宅地塊,然而,兩宗土地僅吸引了7家房企參與競價,平均溢價率僅爲10%;7月17日,北京房山良鄉、昌平南邵及石景山八角水泥管廠共3宗土地再度低溢價拍出,溢價率均未超30%。
此外,有數據顯示,從4月份開始,各大房企的拿地熱情已經明顯降溫。其中,今年4月份,20大標杆房企拿地金額爲154.4億元,同比下降47%。5月份20家房企合計拿地金額爲116億元,同比下降超70%。6月份20家房企拿地金額僅在百億元,而去年同期則達到421億元。
-朱佳/文