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社科院發佈2014年樓市年中報告:短期下跌不可避免拐點最早在2020年出現
二三線城市或現“崩盤潮”
法制晚報訊(記者王婷婷)今天上午,中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心在北京發佈了《中國住房發展(2014年中)報告》,中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,中國房價整體不會崩盤,但存在局部崩盤情況,並且這種局部崩盤情況還會持續在一些房價高、前期開發量大的二、三線城市出現。
倪鵬飛表示,中國房地產市場已經迎來又一次的市場調整,未來10年,房地產市場將進入低速增長階段,“暴利”時代終結,但房價暴跌不可能。
倪鵬飛表示,應該讓市場充分發揮自我調節作用,一、二線城市目前不適合放鬆限購,政府不應急於救市,盲目採取行政措施干預。
半年回顧全線上漲到普遍微跌
報告稱,2012年下半年及2013年大中城市房價暴漲,刺激了住房開發投資的迅猛增長。這些新增供給在2014年集中入市,從而形成大中城市階段性供給過剩的格局。
經歷了2013年大中城市房價全線上漲,2014年大中城市樓市出現主動調整,房價下跌面快速擴大,但跌幅還很有限。
2014年1月,70個大中城市中,房價環比上漲的有62個,持平的有2個,環比下降的僅6個。到2014年6月,房價環比上漲的城市僅8個,環比持平的城市7個,環比下降的城市增至55個。
目前的房價跌幅較小,相對於上年同期,僅有溫州一個城市出現房價同比下跌,其它城市均未跌破上年同期價格。
報告還指出,2011年以來,中國樓市已經出現結構性過剩的總體態勢,具體表現爲中小城市住房持續滯銷。2014年上半年,大城市樓市也出現滯銷。
2014年1-6月,中國商品住房銷售面積爲42487萬平方米,同比增長-7.8%;商品房銷售額爲25632億元,同比增長-9.2%。全國樓市出現結構性過剩,成交量萎縮、庫存水平攀升,一方面是待售面積的增加,一方面是全國銷售不暢和大中城市房價微跌,房地產企業資金回籠速度變慢,開發投資增速不斷下滑,住房市場步入低速增長期。
行業發展“暴利”時代已終結
對於未來市場走勢,中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,樓市有一次進入一個自發調整階段,未來10年樓市將進入一個新的階段,也就是說進入了“白銀”階段。
倪鵬飛指出,如果將過去的10年看做加速增長時期,未來10年,房地產市場將進入低速增長階段,“暴利”時代終結。
中國社科院財經戰略研究院博士、社科院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華分析稱,市場供求形勢正由供不應求向階段性、結構性過剩轉變。從全國看,由快速城鎮化與收入增長導致的住房總量短缺已經趨於尾聲,三、四線城市住房出現結構性過剩。從一、二線城市看,2013年市場的瘋狂上漲將誘發大量新房集中上市。
鄒琳華表示,爲消化結構性過剩與階段性高供給,普通商品住房價格將進入爲期2-3年的調整期。
土地市場整體趨冷分化加劇
報告稱,2014年上半年土地市場迎“開門紅”,尤其是前兩個月持續火爆,但3月份全國土地市場驟然降溫。第二季度環比增速進一步放緩,同比增速出現連續六季度上漲後首次微降。總體來看,2014年上半年全國土地市場供求總量不及去年同期,市場呈整體下行與城市分化並存趨勢愈加顯著之勢。
根據CREIS中指院全國300個城市土地市場的相關數據顯示,2014年1-6月,全國土地市場先熱後冷,年初延續2013年火熱態勢,3月以來土地市場明顯降溫,供給持續大於需求,供求量同比雙雙加速下降,樓面均價漲幅漸小,溢價率持續走低,出讓金止升轉降,上半年微增0.1%。
報告稱,各能級城市市場分化進一步加劇,一線城市供求總量大幅下降,樓面均價翻倍上漲,出讓金大幅上漲超過40%;二、三線城市供求量中幅下降,樓面均價小幅上漲,出讓金小幅下降。
未來展望下半年土地或“低價甩賣”
中國社科院城市與競爭力研究中心研究員張慧芳表示,土地市場目前正處於理性迴歸趨於平穩發展階段,但地方政府推高地價的慾望依然強烈,這勢必會擾亂土地市場的自我調整節奏。
張慧芳稱,上半年全國300個城市土地市場總體供大於求,在成交面積大幅減少21%的情況下,樓面地價反而上漲了21%,特別是一線城市地價翻倍增長至102%。這固然與土地的稀缺性、不可再生、不可代替等自然屬性,以及市場依然看好未來房價有關,但更主要的是由地方政府完全壟斷土地一級市場並採取招拍掛出讓方式造成的。
但是,張慧芳同時也指出,2014年,大規模地方債償還在即,加上上半年政府推地較少,下半年政府或低價大量推地。考慮季節性因素,下半年房企銷售將進入高峯期,資金會相對充裕,拿地意願也會有所擡頭,帶動市場逐漸活躍。
-問診樓市
1
樓市真的會崩盤嗎?
鄒琳華表示,住房市場形勢正由供求矛盾突出向結構性過剩轉變,與此相適應,居民住房消費熱點也由“有房住”向“住好房”轉型,但房價不會出現整體崩盤。
鄒琳華分析稱,房價是否會出現崩盤這主要取決於兩個因素:一是人們改善住房條件的動力是否衰竭。二是中國的人口大規模遷移是否出現拐點或逆轉。
“總體來看,由於人們改善居住條件的動力仍然強勁,人口流向也沒有出現顯著的宏觀拐點,因而中國還不會進入住房普遍過剩時代,但已經進入結構性過剩時代。短期內市場主動調整不可避免,但還不會進入持續衰退與蕭條。”鄒琳華說道。
2
各地紛紛放開限購是否合理?
房地產市場低迷,各地爭相放開限購。對此,倪鵬飛表示,市場自發的調整有利於消化2010年以來過度的庫存,目前一、二線城市還不適合放鬆“限購”,應該支持房地產市場的自發調整過程,政府不應急於“救市”。
中國社科院財經戰略研究院博士後楊慧表示,一線城市和熱點二線城市鬆綁限購的可能性不大,信貸支持增加會促進主要指標回升但幅度不大,購房者觀望態度不會有太大轉變。
“而其它二線城市和熱點三線城市鬆綁限購的範圍會逐步擴大,住房市場調整趨勢將延續至下半年。”
楊慧建議,一線城市和熱點二線城市應通過長效機制建設正確引導市場預期,促進住房市場穩定健康發展。其它二線城市和熱點三線城市應該根據當地及區域住房市場發展特徵,逐步放鬆限購通過市場機制促進住房市場的深化調整。
3
樓市拐點
究竟何時出現?
報告稱,2015-2030年中國城市住房需求的總體走勢呈現出“上升—平穩—下降”的“倒U型”特徵,拐點大致出現在2020-2025年間,屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。2025年後,四種情景模擬狀態均顯示出中國城市住房需求將會呈現總體下降的局面。其中,“高城市化率、低人口撫養比”和“低城市化率、高人口撫養比”情形分別對應中國城市住房需求的高位和低位水平。
報告指出,在高位水平下,中國城市住房需求的拐點將會出現在2025年以後,而低位水平下的拐點將會提前至2020年左右。
根據國際經驗和課題組的分析結論,人口撫養比的這種長期上升趨勢將會在一定程度上導致住房剛性需求的下降,但由於高城市化率所帶來的部分改善性需求,將會適度延緩城市總體住房需求的下降幅度。
報告還指出,綜合來看,2015-2030年同樣是中國住房市場出現嚴重分化的時期,城鎮化的新態勢將會引發不同等級的城市出現不同的市場特點,調控的力度和方式也需要有所差異。
此外,截至2014年7月,全國已有29個省市區啓動“單獨兩孩”政策。根據人口普查資料顯示,全國滿足單獨兩孩的家庭有2100萬左右,根據生育意願調查推斷,未來在單獨兩孩政策下可能將新增1400萬新生兒。
報告稱,單獨兩孩政策全面放開之後,全社會的人口撫養比也會隨之增加。但是從總體上看,單獨兩孩政策是有利於房地產市場的穩健均衡發展的。就目前而言,單獨兩孩政策的力度和強度還無法達到立竿見影的效果。
-樓市預防針
警惕2025年後
“蘑菇雲”風險
中國社科院財經戰略研究院博士李超表示,未來中國住房市場的調控目標,一方面要着眼於消化當前人口結構所引致的剛性需求和改善型需求,進一步抑制住房市場的投資和投機性需求;另一方面,要對2025年後可能出現的人口結構“蘑菇雲”風險有所預警。
爲了防止住房市場大起大落所帶來的宏觀經濟風險,李超認爲,必須抓住歷史契機加快推進住房制度綜合配套改革和相關人口政策的調整。