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8月1日,《廣州市優化調整停車場差別化收費方案》將正式實施,廣州停車費將再度上漲。業內人士表示,廣州車位數量增長很慢,汽車數量增長很快,未來車位越來越緊缺是確定的,停車費持續上漲也是確定的,停車位售價上升也是確定的。
據滿堂紅監測數據顯示,今年上半年,廣州二手車位買賣均價爲11719元/平方米,比2009年的4922元增長138%,同期二手住宅增幅爲137%(見表一、二),兩者幾乎不相上下,車位略略勝出。
五湖四海集團副總裁陳瑞標認爲,從穩定性來看,車位還是值得投資的。“20多年來,商鋪的價格跌過,住宅的價格跌過,只有車位的價格從來沒有跌過。”即使如此,仍然有業內人士認爲車位不值得投資,中原地產雋峯分行高級營業經理郭亞峯說:“買車位投資還不如買股票。”甚至有做過車位投資的投資客也認爲,投資車位賺不了多少。
意料之外:
二手車位跑贏二手住宅
一套住宅,一個車位,你投資哪一個?市場的選擇已說明了一切。即使有衆多限制因素,住宅市場依然能見到衆多投資客,而二手車位市場難得見到投資客,滿堂紅商鋪部高級經理郭海波表示,買家購買停車位,絕大部分爲自用,很少有人買車位投資。他還說,購買車位的業主大部分只是爲了自己停車方便,而不是爲了升值。
少人買車位投資,在大多數中介地鋪有關負責人看來,最主要的原因還是價格上升的幅度不大。出乎多數人意料,如果以最近6年來計算,二手車位售價的漲幅竟然超越二手住宅,雖然1個百分點的幅度很小,但打破了車位價格漲幅不如住宅的慣性思維。
當然,二手車位一年的成交面積很小,滿堂紅的監測數據顯示,廣州原十區成交面積最大的年份也低於7萬平方米,今年上半年的成交量更不足2萬平方米。過低的成交量,會導致成交價格波動較大,難以準確反映車位售價的走勢,如果某年濱江東車位成交量較大,成交均價可能馬上大幅上升;如果某年東圃車位成交量較大,成交均價會大幅下降,這也導致二手車位漲價幅度高於二手住宅的說服力打一定折扣。
有沒有其他情況更能反映車位、住宅售價的真實走勢?有,就是那些知名樓盤二手住宅、車位成交均價的變動。中原地產提供的廣州12個知名樓盤二手住宅、車位最近6年售價變動情況顯示,二手車位售價跑贏二手住宅的,只有恆寶華庭(見表3、4),佔比只有8%。6年時間,大多數樓盤車位漲幅都在七成以上,但比起漲幅全部超過100%的住宅還是相形見絀。
對大多數投資客來說,更關注的是具體樓盤的表現,而不是整體數據的波動情況,這就難怪投資時很少會想到車位。
反對投資派:
槓桿低,稅費高
有投資客在七八年前在珠江新城買了一個車位,當時買入價爲28萬元,前兩年將車位出售,售價不到40萬元。他對車位的漲幅無疑是不滿的,他認爲如果買的是住宅,賺的肯定不止這麼多。至於租金回報更不值一提,月租只有1000元,每年到手的不到1萬元。他認爲,現在與其再提什麼車位投資,還不如多看看股票有沒有機會。
租金回報率低是車位投資的一大硬傷,如濱江東、五羊新城、東風東的二手車位,售價在40-50萬元,月租則在1000-1200元,租金原始回報在兩三個百分點;東圃、車陂的車位售價在20-30多萬元,租金600元左右,原始回報也是兩三個百分點。除了租金回報率低,車位投資還有就是資金槓桿低。郭亞峯說,珠江新城出售的二手車位,全部都是一次性付款,還沒看到有做按揭的車位成交。開發商出售的一手車位倒是可以做按揭,但屬於商業按揭貸款,按揭時間短、貸款額度低、利率相對也較高。
郭亞峯覺得,買一個車位就要花三四十萬元,最後可能就升個幾萬元,這樣的投資並不划算。車位投資還有稅費高這一硬傷,郭海波算了一筆賬,車位賣出去後,原業主要交的稅有四塊是比較大的:營業稅佔賣出價與買入價差額部分的5.6%;個人所得稅佔差額的20%;增值稅最少佔差額的30%;還有佔賣出價全額5%的印花稅,也就是說,車位增值部分至少一半以上都要拿來交稅。
他對比了一下出售車位和住宅所要交的稅,兩者的差距還是很大,如果賣家不提供發票或者車位沒有增值,所要交的稅是售價的13%,住宅如果證過5年,又是144平方米以下的非豪宅單位,要交的稅只是售價的2.5%。此外,只有小區的業主才能買車位,有些投資客就算看好某些小區的前景,想投資車位也會因爲不是業主而不得不放棄。
支持投資派:
車位價格穩定上升
郭海波並沒有完全否決車位投資的價值,一些檔次比較高、車位數量比較少的社區,車位也許值得投資,“現在一個車位可能50多萬元,只要需求大,供應少,一兩年後,售價升10來萬元也不奇怪。”
陳瑞標則很肯定車位值得投資,他介紹,上世紀90年代,一德路的車位只要10多萬元,到了2000年前後,售價升到20多萬元,車位售價上升沒有住宅、商鋪快,但比它們穩定,“現在車位就是那麼多,汽車卻在大幅增加,車位的需求會越來越大,車位的租金、售價都會穩步上升。”在廣州房地產發展過程中,住宅、商鋪售價都出現過較大幅度的下跌,只有車位的價格一直在穩步上升,投資車位的風險更小一些。(張秀欽)