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距離2011年3月濟南開始實施限購已經有40個月的時間。這段時間裏,濟南市商品住宅成交先揚後抑,在今年出現斷崖式的下滑,成交面積幾乎跌回三年前。並且,濟南市新建住宅均價滯漲嚴重,三年多僅漲了400多元/平米,今年上半年僅上漲了40元/平米。但是,限購的取消帶來樓市回暖的信號,下半年利好政策勢必會更加頻繁的出現,房價也有望迎來新的上升期。本刊記者張陽陽實習生張曉燕
限購以來房價漲勢緩慢
限購以來,濟南市商品住宅價格漲勢緩慢。數據顯示,在限購令剛頒佈的2011年3月,濟南市商品住宅價格爲8411元/平米,到了2014年6月,也僅有8839元/平米,3年的時間僅上漲了428元/平米,而在這段時間裏,全國商品住宅均價上漲了1317元/平米,比濟南漲幅高出兩倍還多。
對比可以發現,在限購實施前的2010年10月到2011年3月短短半年的時間裏,濟南市商品住宅均價從7919元/平米漲到8411元/平米,上漲了492元/平米,比限購後三年多時間的漲幅還大。
連漲一年多“神話”打破
繼今年4月份濟南房價連漲21個月的勢頭遭遇“剎車”之後,山東樓市再次釋放出不穩定信號。國家統計局發佈的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況,數據顯示,山東省納入統計的濟南、青島、煙臺、濟寧四市新建商品住房價格同比漲幅均低於6.5%,平均漲幅爲6.18%,與上月相比,平均漲幅回落0.75個百分點。四個城市中,濟南和青島房價漲幅回落呈加速趨勢,同比漲幅較4月均回落1.1個百分點,環比價格也在2012年下半年以來首次出現下跌,連漲神話被先後打破。
同時,濟南市新建住宅價格繼5月之後再次出現下降,國家統計局發佈的《2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示,濟南6月份新建商品住宅價格環比下降0.7%,二手房價格環比下降0.3%。
7月濟南住宅均價止跌回穩
經歷了兩個月的連續下跌後,濟南房價在7月迎來反彈。從多家數據機構的統計來看,7月上半月,商品住宅均價便又重新回到5月時的水平,甚至超過跌前。這其中,限購鬆綁“功不可沒”。
7月初,多家民間數據機構先後發佈上半年統計數據,克而瑞濟南機構數據顯示,2014年6月,濟南市普通住宅成交均價8459元/平米,環比5月下降了158元/平米,跌幅接近2%。隨後,中國指數研究院發佈6月百城價格指數,其中濟南市商品房均價爲8839元/平米,環比5月下降了38元/平米,跌幅不到0.1%。昨日,國家統計局發佈6月70個大中城市新建商品住宅價格指數,濟南住宅均價環比下降0.7%。雖然兩個民間機構和統計局統計的範圍有所差別,同時發佈的數據也稍有出入,但從3項數據可以看出,濟南市6月住宅價格確實是下跌了。
價格的下跌從另一方面證明了樓市的不景氣,從克而瑞給出的數據來看,上半年的最後兩個月,濟南市普通住宅成交面積連續下降,從4月時的42.16萬平米下降到了6月的35.57萬平米,近乎斷崖式的下滑。
但是從7月10日濟南市解除限購以來,住宅成交量便以接近“90度”的速度瞬間爬升到今年的最高狀態。大量“補籤”房的出現和改善型購房者的入市,讓樓市再次活躍起來。在看到希望的同時,房企也紛紛採取了取消優惠等“變相漲價”措施,以彌補前段時間損失的利潤。
房價也因爲限購鬆綁再次出現反彈,據克而瑞統計,7月前半月,濟南市普通住宅成交均價再次回到跌前水平,爲8658元/平方米,環比上漲199元/平米,上漲幅度超過2%。
值得注意的是,雖然7月濟南市住宅均價再次漲回到跌前的水平,但是相比住宅成交量漲幅卻“遜色”了不少。據統計,7月1日-17日,濟南市共銷售商品住宅57.4萬平米,這一數字比2013年1月以來的大多數月份整月成交量都要高,如果這樣的走勢繼續下去,本月住宅成交量恐突破100萬平米的大關,成爲兩年來成交住宅最多的月份。