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近年來,濟南市房地產市場各年度的排行榜上,外來房企的名字出現的越來越頻繁。雖然榜單中的不少名字頻繁更迭,但總有三個不會改變,那便是中海、恆大和綠地,這三個最早進入濟南的房企早已經成爲了濟南房地產市場的領頭羊。從今年上半年的銷售金額銷量排行來看,前十位中有9個爲外來房企。作爲擴張的基礎,土地早已成爲外來房企競相爭奪的“美餐”。濟南的地王概念早在2004年就有,當時的房地產的社會氛圍沒有現在這般火熱,很多市民都對那個階段的地王沒有概念。濟南的房地產市場在當年處於半封閉、不開放狀態,所以也給了本地房企一個難得的發展機會。從2009年開始,隨着外來房企的逐步進入,濟南的樓市秩序被重新洗牌。回首十年土地拍賣的歷史,地王多數落入“外來房企”囊中。本刊記者白天
外來房企喜歡“大動作”
衆多知名的外來開發企業先後落子,其中一個顯著的特色就是他們更青睞於拿下“大地塊”來進行開發,以期靠公司以往的開發經驗,重新在這個地塊上按照自己的思路大規模改造升級,使該地塊可以催生出更多的經濟價值。
一線房企來濟特別喜歡用“大”的方針進行開發,如大地塊、大規模、大動作等。濟南有很多大規模的樓盤存在,如陽光100、魯能領秀城、中海國際社區等,尤其是陽光100項目目前已經開發到了5期。記者發現除了魯能爲本地企業以外,其餘在濟南有大規模開發建設的均爲省外知名開發企業。衆多企業紛紛下手大地塊,更多的是希望可以通過對這個地塊的升級改造,創造出更多的公司利潤。
大型樓盤的開發銷售多分不同節點進行,比如常見的項目一期、二期。通過了解大型樓盤和中小規模的樓盤開發模式差距不大,在樓盤剛剛入市時,價格都會比較低,但是位置一般都是整個地塊中最差的、難賣的。隨着一期項目的銷售進度,逐步轉入二期銷售。二期項目的位置和價格同一期相比都有了提高,樓盤主力產品此時推出。一般概念上的樓王多爲居於地塊中央或者最佳位置建設的樓盤,樓王的售價也是小區裏價格最高的。
“大塊頭”有大效益
大社區帶來的必定是較高的居住量和較大的消費羣體,這就會催熱一個片區的經濟發展,隨着聚衆效應的發揮,片區的未來發展勢必會出現一個小型的商圈,商圈周邊的房價和房租也會水漲船高。
以陽光100爲例,入駐濟南開發已有10年的時間,目前已經有125萬平的建築羣落建成,可容納近萬名業主居住。陽光100地塊前身爲濟南市水泥廠、東方紅水泥廠,這裏生產的水泥曾銷往世界各地,但在1999年進行了停產。經過了十幾年的改造,在這片廠房上建造出了高樓林立的現代化社區,一點水泥廠的樣子都看不到。而陽光100的房價從當時的三四千元/平米漲到目前的一萬多元/平米,陽光100的成功開發也吸引了衆多開發企業的加入,陽光新路目前可謂是高端住宅一條街,一條兩三公里長的路上僅開發商就有10個之多,樓盤林立既提升了區域價值、也促進了區域發展。現在陽光新路上的樓盤90%的銷售單價在萬元以上。
中海國際社區項目位於建設路南頭,是對老舊城中村改造的一個項目。很多市民對這裏的理解只是村落而已,但是隨着中海對該片區的拆遷改造,這裏已經一躍成爲高端住宅集中地。中海的開發也帶動了附近商業項目的繁華和住宅項目售價的提高。項目開發完成之後,社區將會容納8-10萬人居住,擁有如此龐大的消費羣體,未來周邊的經濟發展不容小覷。
外來房企規模不斷增長
數據顯示,近5年來,濟南房企銷售排行十強榜單中,外來品牌房企數量逐年增加,本土房企受擠壓,席位逐年遞減,相對穩定的魯能地產和魯商置業扛起本土大旗。而外來品牌保持上升態勢,前三強一直在中海、恆大、綠地三家房企中輪迴。
榜單中,銷售金額TOP10企業集中度繼續上升,且梯隊首、末位的業績差距在2012年達到近45個億,在2013年縮至20個億,即使在十強榜單中,行業分化趨勢也在加劇。
在土地市場,分化的情況也異常明顯,同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,總體來看拿地動作較大的基本爲品牌房企,拿地地塊爲優質地塊,優勢資源開始向品牌房企集中。“中小企業的拿地機會越來越少,也就意味着這些企業在未來2-3年市場當中市場份額也會越來越低,最終一部分企業不得不退出房地產市場,最終整個房地產市場集中度會因此而逐漸提升。”張宏偉表示。
從各大房企2014年的開發計劃中,也能感受到品牌房企對於市場份額的強有力控制。在2013年位列房企冠軍的綠地集團,已經在濟南擁有了千畝土地開發,萬畝土地儲備;亞軍中海地產旗下的中海國際社區、中海天悅府、中海華山片區三個地塊的土地儲備也預計將達萬畝以上;季軍恆大集團在西城等地的土地也達上千畝。豐富的土地儲備,爲這些品牌房企今年的開發提供了有力支撐,不少房企對今年完成的銷售金額也信心滿滿。據瞭解,綠地集團爲今年在濟南的銷售金額制定90億元的目標,中海地產也要衝刺百億。單從目標的制定上看,也讓我們感受到了今年的“老大”之爭將會異常激烈。
從1-6月的濟南銷售情況看,以萬科、保利、綠地、恆大、龍湖爲代表的房企成爲市場房源供應與去化的主力軍,特別是在近期市場形勢不明朗的情況下,具有“品牌”名頭的房企卻營造了逆勢飄紅的格局。“在調控已成常態的市場背景下,未來的市場將進入開發商品牌、資金運籌實力、項目規劃設計、物業管理、產品創新及樓盤品質及性價比的綜合競爭階段,開發企業要獲得長期發展,勢必面臨修煉內功與企業轉型的問題。”業內一人士表示。
相關鏈接一線房企低調落地市場開發強勢出擊
萬科的發展一直在業內備受關注,萬科進入濟南的消息也傳了好幾年,當萬科真正確定進入濟南的時候,很多人都在想它將會以怎樣的形式來開闢濟南市場,然而卻讓很多人出乎意外,萬科選擇了項目合作的形式低調進入濟南。無獨有偶,十大房企之一的綠地集團也是通過和本地老牌房企進行股權轉讓的形式在濟南市場進行了“軟着陸”。低調落地、高調開發。綠地和萬科進駐到濟南之後迅速進行市場開發,在較短的時間內做到了拿地、開發、再拿地、再開發的市場模式,用很短的時間便在濟南市場打響了知名度和認可度,有效的鞏固了自己在濟南市場的根基。
隨着市場化程度的提高和濟南日漸重視的城建,政府希望外來房企可以刺激本地的房地產市場發展,通過有效競爭來激發市場潛力。魯商、東拓和魯能等本地知名房企,在一輪輪的市場搏擊中逐漸適應並有效發展着。2014年的土地首拍,便被魯能以17.05億的價格拍得,本地房企也正以其勃發的勢頭在市場中“打拼”,希望在未來的土地拍賣中可以看到更多本地房企的身影。