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近幾年,濟南市的房地產市場得到了快速的發展,市場一度呈現供需火爆的局面。但商品房價格漲幅驚人,中低等收入家庭難以承受過高的房價,市場供需矛盾逐漸顯現。同時,濟南市發自內心的“住東不住西,住南不住北”的傳統觀念影響依然比較深刻,房地產價格的區位差異巨大,這些因素都在一定程度上影響了市場的可持續發展。本刊記者靳文博
上半年市場成交慘淡網簽下滑明顯
國家統計局6月18日公佈全國70個大中城市住宅銷售價格變動數據顯示,5月份濟南新房下滑0.4%,二手房環比下跌0.2%,這是濟南房價2012年6月份以來的首次“雙下滑”。
截止到6月底,濟南共網籤新建商品住宅20564套(1至5月數據已經扣除撤銷網籤的情況,6月數據使用了沒有統計撤銷的每日原始數據統計),這一數據比2013年1至6月份的新建商品住宅總網籤量28390套(全部使用扣除撤銷網籤的數據)少了7826套,同比下跌27.6%。在二手房方面,根據濟南市房屋產權登記中心最新數據,上半年濟南市區二手房買賣成交登記16662套,成交面積122.40萬平方米,同比下降27.0%、30.1%;其中住宅成交14702套,成交面積114.91萬平方米,同比去年上半年20935套下降29.8%、28.1%。上半年新建住宅和二手住宅同比減少網籤一萬餘套。
今年上半年,尤其到了5、6月份年中衝業績的時候,開發商低價開盤、花樣促銷的手段和頻次越來越高。雖然促銷手段比較多,但是很難看到大規模的降價行爲。記者在濟南西部新城衆多樓盤探訪時發現,特價房源比較多,單位組織的團購也比較多,但是沒有樓盤直接喊降價。“單位團購其實已經算是隱性的大宗降價行爲,因爲一般散客只要購房誠意足,基本都會被‘捎帶’。”據目前的形勢而言,微幅降價也已經到了一個瓶頸期,或者說是一個徘徊期。
業內人士分析認爲,去年的高基數,由“國五條”引發的市場集中性爆發交易,市場被提前消費;經濟大環境的影響,信貸政策偏緊,直接削弱了部分購房人的購買能力;全國遇冷導致的觀望情緒加重等都是導致上半年樓市“答卷”成績不理想的原因。
2014年全國樓市動盪不安,也影響到土地市場。1月至6月濟南土地市場掛牌和成交量均下降,5月份甚至出現了掛牌和成交均爲零的慘淡局面。儘管2014年上半年樓市和土地市場都比較冷清,但濟南土地市場成交數據比2013年上半年有所增加,其中2014年上半年土地成交面積同比增長110%。據統計,2014年上半年濟南土地市場土地共成交67宗,總共成交面積406.27萬平方米。成交金額2224810.5萬元,均價5476.187元/平方米。其中一月份土地成交量創歷史最高,成交45宗土地面積316.12萬平方米。而在經歷了開門紅之後,土地市場一路下坡,二月份僅成交2宗,成交面積不足一月份的6%,三月份成交稍有回升,四五月份一路跌到谷底,五六月份濟南土地市場均是零成交。
房價大力回彈可能性微乎其微
土地市場的遇冷與新建商品房市場的成交“受挫”是不可分割的裙帶關係。有業內人士分析認爲,隨着限購政策的取消,濟南土地市場或會有所起色,但是由於2013年透支力度較大,火爆局面難再現。上半年濟南商品住宅成交量同比減少25.33%,市場處於下行階段;取消限購,促使以前不符合限購政策的一部分“準房主”順利完成網籤,從而拉高下半年的成交量數字;但是在價格上,依然取決於行業大勢的走勢。“濟南的潛在需求很大,如何把潛在需求變成現實需求,價格還是核心。”山東財經大學房地產研究所所長郭鬆海教授分析說,在開發商大力促銷的基礎上,若濟南房價符合濟南購房者的心理預期,濟南樓市還是會出現很可觀的局面。房價方面,山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗認爲,現在濟南房地產市場依然處於一個博弈狀態,購房者需要房價下跌,開發商希望房價堅挺,市場穩定。並且購房者對濟南房價的可接受心態不會發生太多的變化,未來預期也不會有大幅度的改變。
伴隨濟南“東拓、西進”的城市發展佈局,近年來,濟南樓市逐漸發展爲以東、西板塊爲主的兩大競爭格局。在東、西兩大區域板塊的競爭中,樓盤間的“單打獨鬥”將逐漸轉變爲“抱團發力”。記者獲悉,在濟南市政府“兩翼展開、整體推進”的城市發展戰略佈局下,依託高鐵、高架和將要開通的城軌綜合交通網絡而迅速崛起的西客站片區吸引了諸多品牌房企來此“紮營搶地”,定位爲“濟南城市新中心”的西部新城後期或強勢崛起。本刊記者靳文博
濟南呈現以東西板塊爲主的兩大競爭格局
如果說東部是濟南黃金居住片區,那麼西部就是樓市的後起之秀。東部地區相比市中心少了幾分喧囂和擁堵,而比起近郊又多了成熟和便利。市政規劃重心向東部的轉移,也使得濟南東部地區備受房企親睞。
與東部片區不同,濟南西部的發展是伴隨着交通規劃緊追慢趕而來的。先是西客站交通樞紐在此安營紮寨,後又二環西路的通拓以及軌交的鋪設。每一次交通規劃里程碑式的節點都能帶來西部樓市的突飛猛進。曾經偏遠的西部如今已是濟南最引人矚目的戰略重鎮,來自全國的地產大鱷紛紛在此跑馬圈地,西部從此兵家必爭。
品牌房企競相進駐西客站片區
在東西板塊的拉鋸戰之中,伴隨東部板塊的穩定推進,開發商似乎也嗅到西客站片區蘊含的巨大商機,西部新城掀起一股品牌房企拿地熱潮。
據數據統計,2013年濟南土地成交總計763.45萬平,其中槐蔭和長清區兩區域合計達372.76萬平,佔到全市土地成交總量的48.8%。2013年3月,濟南市國土資源局掛牌出讓19宗國有建設用地,總面積近83萬平方米,約合1241畝,這些土地全部位於西客站片區。除了像西城集團這樣的本土房企外,恆大、金科、綠地等外來房企也來此安營紮寨,且大規模拿地,尤其恆大地產欲在西客站片區打造恆大城,涉及住宅項目及地標性建築恆大國際金融財富中心,而綠地集團亦看好西客站片區,再次打造綠地中央廣場。至此濟南西部新城已有綠地、金科、恆大等十餘家房企進駐,涉及樓盤項目近30個。
西客站片區發展後勁飆升
那麼在低溫運行的房地產市場中,究竟誰能在2014年繼續保持熱度?隨着濟南“老城提升、兩翼展開”發展戰略的提出,東拓、西進成爲現階段濟南主城區的主要發展方向,縱觀濟南主城區樓市的發展格局,中部老城區是因佔據城市核心位置可以說是樓市中的“貴族”,然而老城區雖城市綜合資源豐富,但受板塊容量限制,已沒有多少開發空間。作爲置業的黃金地帶,東部片區發展已相對成熟,開發潛力不比西部。而南部地區因“南控”戰略,開發商腳步被攔下,南部發展將會受到更多地理因素及城市規劃的限制。
從規劃上看,西客站片區規劃爲五大功能:包括交通樞紐區、區域商務區、城市公共服務區、主題園區、圍繞核心區,城區發展藍圖已經清晰。從配套方面看,西客站片區“九縱九橫”的路網結構,加上京福高速、京滬高鐵等交通路線,及高鐵、軌道交通等交通方式,爲西客站片區構築起強大的立體交通。而一院三館、臘山河景觀帶等設施爲片區提供良好的公共服務。
也有業內人士分析,西客站片區雖然面臨人氣不足、配套缺乏短板,但清晰的發展規劃、充足的土地利用空間使得西客站片區具有強勢的發展後勁。其次,片區的發展不是一蹴而就的,也不是單個項目就可以支撐的。隨着品牌房企的不斷進駐,齊魯之門、恆大國際金融中心建設進度的加快,西客站片區將被最大限度的開發,多項目之間相互支撐,使得西客站片區發展後勁十足。