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電商迅猛發展帶旺了倉儲物流產業。魯力攝
隨著電商在國內的迅猛發展,深圳倉儲物流產業也隨之快速發展,除各大資本紛紛進軍物流地產外,以萬科為代表的傳統房企也宣布進軍物流產業地產。記者日前從戴德梁行了解到,僅2013年5月至今,就有國內外各路資本已在或將在物流地產上投入超過300億元,而深圳作為物流業發達城市,集中了全國80%以上的供應鏈管理公司的總部。在資本和政策、產業都向物流地產集中時,一方面,深圳的物流和倉儲用地日益緊張,不少供應鏈企業紛紛將倉儲、物流等設施擴展到東莞、惠州等地方;另一方面,房地產、電商等企業紛紛進軍物流地產。
工業地產租金呈連續上漲態勢
隨著電商近些年的快速發展,直接帶動了各大城市物流等工業地產的租金。據戴德梁行的統計,2014年第一季度,受持續活躍需求推動,各大城市物流等工業地產租金均有所提昇,並呈現上漲態勢。戴德梁行華南及華西區工業及物流部董事嚴其發介紹,其中第三方物流和電商仍然是優質物流倉儲設施需求的主要來源,全國主要城市優質物流倉儲的租賃需求呈現活躍態勢,市場平均空置率仍將保持較低水平,而未來定制倉庫的供應總量的比例預計將會提昇。
而深圳物流業的整體發展也呈現『穩中向好』的態勢。據戴德梁行的統計,深圳物流業務規模穩健增長,2014年一季度,深圳貨運吞吐量約為6953.49萬噸,同比增長7.29%,物流業增加值約300億元,同比增長8.1%。而在港口物流方面,深圳也趨於穩定,累計完成貨物吞吐量5038.56萬噸,並且二、三季度隨著氣候轉暖,港口作業時長和裝卸效率有望進一步回昇。
而深圳物流運作的效率也在提昇,深圳物流單位貨運量貨值達到約為11630.82元/噸,漲幅為3.65%,貨運周轉量608.16億噸公裡,同比增長38.58%,單位貨物運輸裡程878.35公裡,同比增長29.17%,並且,物流輻射范圍快速擴張,物流行業運作效率不斷提昇,並加速深圳物流供應鏈的融合發展。
而深圳物流需求和物流產業的優勢地位也產生了大量的物流企業。嚴其發介紹,目前,全國80%以上的供應鏈管理公司總部聚集在深圳,其中包括怡亞通、飛馬國際、普路通、華富洋等行業龍頭企業。究其原因,嚴其發認為,深圳依托毗鄰香港的區位優勢、珠三角密集的產業集群和豐富的商品門類為深圳供應鏈管理型企業開展代理采購、代理分銷等供應鏈管理服務創造了良好的基礎條件。僅怡亞通目前就擁有近80家分支機構,全球員工約3000人,在中國范圍內建立了覆蓋380個城市的深度分銷平臺;而另一家供應鏈管理企業——年富實業,在北京、上海等10多個城市建立了分支機構,擁有覆蓋全國的物流配送網。而這些大型供應鏈企業的發展過程中對中小物流企業轉型昇級也產生持續的引領作用。
深圳物流倉儲企業向莞惠擴張
國內迅猛增長的物流產業和深圳的產業優勢,在不斷吸引境內外的資本進軍物流地產領域。據戴德梁行的統計,2013年5月至今,國內外各路資本大舉進軍物流行業,已在或將在物流地產上投入超過300億元。
而同期,深圳倉儲物流需求也呈現爆發式增長,刺激了深圳倉儲用地的進一步緊缺。近年來,全國范圍內的電商凶猛發展,2013年深圳市電子商務交易額達9510億元,同比增長51%,實現了全國9.12%的成交金額,位居全國第三。電商的發展則刺激了倉儲用地需求的昇溫,而深圳卻由於土地緊缺,倉儲用地供應大幅縮水,這使得深圳物流用地價格飆昇,2013年,深圳倉儲用地價格超過每畝80萬元。
據統計,深圳物流產值已突破1000億元,發展水平接近先進國家和地區的水平。2009—2013年間,深圳現代物流業增加值由789.53億元增長到1400億元以上規模,年均增速超過15.4%。深圳現有物流公司14800多家,供應鏈公司300多家。
而在這種背景下,深圳不少倉儲物流企業則出現向周邊城市,如東莞、惠州遷移的新趨勢。記者了解到,倉儲物流企業普洛斯2012、2013年總計競得東莞倉儲用地約369.3畝,而安博中國新建的東莞石排物流中心項目則總規劃用地371畝。此外安博物流園、嘉民榮德鑫惠陽物流園、普洛斯(淡水)物流園等現代物流項目均落戶惠州,計劃總投資超30億元。而今年新加坡豐樹集團中國物流地產部門也到惠州考察。
嚴其發認為,在深圳土地資源瓶頸及深莞惠一體化建設的推拉作用下,深圳倉儲需求外溢,東莞和惠州都成了最佳承接地。
萬科等房企紛紛建起產業園區
在資本的介入下,行業內也加速了競爭和行業整合。在競爭後整合下,深圳物流企業向高端轉型的內在動力也在不斷增強。『有三大要素推動深圳物流企業不斷向高端轉型發展』,嚴其發認為,除了深圳已經成為全國供應鏈管理行業領軍者外,一個是大數據時代推動深圳物流行業的智慧昇級,一個是深圳物流市場已加快整合步伐提昇行業多元化。
『在深圳,大家都認為智能物流是未來發展方向,會給物流企業提供變革的機會,因此,這種大數據時代在推動深圳物流行業的智慧昇級。』嚴其發表示。據統計,2015年中國智能物流核心技術產業規模達2000億元,信息化是深圳物流發展動力。香港物流運輸透明管理研究院院長南興軍對記者表示,在大數據時代,電商等新型商業的出現給物流產業提供了變革的機會,深圳物流企業要勇做行業整合者,推動深圳物流行業的智慧昇級。
記者注意到,政府也在推動引導物流產業轉型發展。在深圳保稅區,在深圳市出臺《深圳保稅區域轉型昇級總體及行動方案》後,這一區域即在政府的引導下轉而向『高、新、軟、優』產業體系昇級,保稅區除了創新對外合作模式和優化內外需結構外,還立足由生產服務向生產與消費服務並重轉型,現在深圳保稅區除了作為貨物儲存地的傳統用途,同時新出現數據中心、進口商品展示交易中心等功能,部分廠房倉庫也改造成研發樓和配套辦公樓,產業從傳統加工業向產業鏈兩端昇級。
在看到物流等產業地產的蓬勃的發展機會,不少傳統房企也紛紛進軍物流地產掘金。據介紹,產業地產具有投資較少、有政策支持、高收益率、穩健增值等特點,廣東的萬科、合生創展以及國內的綠地集團、萬通控股等房企都進軍產業地產。
其中,萬科於今年5月與廊坊國土土地開發建設投資有限公司簽訂戰略合作協議,宣布進入物流地產領域;而合生創展則開發廣州合生T.I.T國際產業園、中關村科技園亦莊園、合生粵港金融科技產業園等工業地產項目。
至於為何選擇進入物流地產,萬科執行副總裁、北京公司總經理毛大慶表示,萬科正學習工業地產巨頭普洛斯,研究具體布局物流地產,而進軍物流地產是由於萬科正在做面對住宅地產『天花板』的准備,進行多元化發展,包括轉型城市配套服務商、進入養老產業以及現在的物流地產,都是為了讓企業補齊短板。
另外,一些小微物流企業則在競爭中整合,一些傳統物流企業延產業鏈延伸向供應鏈、電商等方向轉型發展。據了解,2014年上半年,深圳小微物流企業近四成虧損,市場機制將推動新的市場競爭格局加速形成,而以順豐、海吉星為代表的傳統物流企業則紛紛涉足供應鏈管理、電商等,謀求轉型發展。