|
||||
入戶花園、陽臺送一半、飄窗全送……目前各大樓盤爲了吸引購房者,在營銷上都不約而同在贈送面積上大做文章。但今後這樣拼贈送面積的營銷或許會成爲歷史,根據國家住建部在去年12月發佈的《建築工程建築面積計算規範》(以下簡稱《規範》),從今年7月1日起,新版《規範》在建築面積的計算更加嚴格,對凸(飄)窗、陽臺、門廊等11項內容進行了修改。至於該新版《規範》與舊版相比到底有哪些主要的變化,這些變化對於購房者而言,又有哪些值得注意的地方呢?本報記者近日展開了採訪。
變化:
飄窗、內陽臺
統統都要算面積
去年12月19日,住建部發布了國家標準《規範》,編號爲GB/T50353-2013,當時的公告表示,《規範》自2014年7月1日起實施,原《建築工程建築面積計算規範》GB/T50353-2005同時廢止。
據瞭解,該新版《規範》有11項修訂的主要技術內容,其中最受關注的是新版的《規範》中增加了凸(飄)窗的建築面積計算要求,修訂了陽臺的面積計算規定等。據悉,今後窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構淨高在2.10m及以上的凸(飄)窗,應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。在主體結構內的陽臺,應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺,應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。這意味着今後開發商將無法再以“飄窗全送”的方式進行營銷。今後開發商若在屋內設置陽臺,再難以向購房者表示“面積贈一半”,而要全部納入建築面積內。
目前國內有部分城市對國家住建部的新版《規範》做了細化條例。
調查:
以爲撿了便宜卻掉入陷阱
本報記者在珠三角多地走訪時發現,全贈送的部分有飄窗、結構連板等,半贈送的部分包括了陽臺、入戶花園、挑高露臺等。但有多位專業人士表示,這些大贈送產品由於沒有法律保障,購買之後也許會遇到意想不到的麻煩事。
案例一:贈送花園突然就沒了
李先生五年前在東莞某樓盤購買一套130平方米的房子,購房時開發商承諾購買一樓,可無償獲得門前五十多平方米的私家花園。由於當時花園歸屬權沒有寫進合同,只是口頭承諾,物管處後來還強行徵用了他的花園。
點評:有業內人士表示,口頭承諾大多沒有法律效果,因此,如果是贈送面積,一定要在合同附加條款裏特別註明。另外,這類沒有寫入房產證的贈送面積,在遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押時,都存在法律障礙。
案例二:多送部分是結構連板
目前有些90平方米以內的戶型,雖然面積不大卻擁有雙陽臺+小三房的設置,還有一些樓盤開發的產品額外多贈送一間房間,有業內人士透露,其實贈送的區域有些是樓宇的結構連板。
點評:專業人士介紹,結構連板是指兩個鋼結構連在一起,再在上面搭建房間或者是陽臺,如果鋼結構在連接方向不受力的話,那麼結構連板就不受力,在上面搭建房間是非常危險的。據介紹,結構連板一般不會登記在房產證上,因此,如果在使用或者改建結構連板時發生問題,使用者需要自負相關責任。
案例三:
質量糾紛維權難
業主陳先生在某花園購買了一樓的房產,開發商把戶外的花園送給了住戶使用。但是,業主卻發現在開發商贈送的庭院地面、圍牆甚至商品房周圍的走廊、過道均開始出現不同程度的沉降,最大處甚至達到了50釐米以上,下水道也斷了。業主不敢入住並把開發商告上了法庭。在答辯中,開發商一口咬定,贈送庭院不影響商品房的交付和使用,並辯解稱庭院是公司贈與該業主的,開發商對贈送的庭院不負有維修義務。
點評:廣東寶慧律師事務所藺存寶律師認爲,嚴格來說沒有寫入房產證的贈送面積又贈送給私人使用是違法的,開發商無權將這些面積贈送給私人使用。如果這些共有地方出現了質量問題,開發商應根據保修合同履行保修義務。
業界觀點:
置業成本將增加
有業內人士分析認爲,“《規範》的主要目的是控制開發商避稅。”他認爲,新版的《規範》是一把雙刃劍,對於國家稅收是好事,但對於開發商以及購房者來說,則意味着開發成本以及購房成本都加大了。某業內人士也預計,開發商在銷售上會轉變營銷政策,不排除房屋的單價會拉高。
業內人士指出,一些樓盤打着贈送面積的名義來吸引買家,但有些贈送的面積在設置上是否科學合理有待觀察。此外,贈送的面積有可能改變地塊原有的容積率,也會加大裝修成本,而由於贈送的面積沒計算入房產證,缺少法律保障。她認爲,新版的《規範》對於“偷面積”有制止的效用,將有利於開發商公平競爭。有部分本土開發商表示,今後新建造的房屋將進行戶型優化,避免違規。