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近日,東莞房產評估網數據監控中心、合富置業等專業機構紛紛發佈最新上半年二手住宅市場調查結果。統計表明,受到地鐵開通和一些大型商業項目的帶動,相應地段的房源價格持續上漲。但是個別區位開始出現持有者信心不足,願意有條件小幅降價的情況。同時,一些銀行最近在放貸、利率上浮操作層面有鬆動的跡象。取消20%左右的上浮利率是最明顯的市場特徵。業界認爲,受到部分城市放鬆限購的影響,地產市場最差的時期或許已經結束。
變化:二手房租金上漲10%
進入到7月,二手住宅市場呈現出微妙的跡象,主要表現在,市中心區以及經濟強鎮的房屋租賃量價齊升。
記者在南城片區走訪瞭解到,一個最爲常見的兩房一廳樓梯房目前月租金爲1600元左右,一個電梯單身公寓月租金1500元左右。比較去年同期,價格足足上漲了百分之十有多。
上述情形主要發生在西平片區、鴻福路等商業較爲發達的地方。
中原地產一家門店的店員說,7月份暑期工特別多,同時越來越多的商業機構出現,間接增加了商業片區的人流量,無論是個人居住還是公司機構集體爲員工租賃,這些都促使市場氛圍整體拉昇。
國威國際不動產總經理張霞透露說,租賃市場能夠從側面反映一個片區的人氣,目前,南城、東城的房租比去年同期整體上漲了10%左右,部分漲幅達到20%。
利好:銀行利率上浮鬆動
儘管4月份央行有關負責人發聲,要求各大銀行爲剛需羣體購置住房放開貸款門檻,縮短貸款時間。
各大銀行隨後也曾高調配合,及時調整思路,在執行層面上,各大銀行最近開始有所體現。其中最爲明顯的變化是,實施已久的利率普遍上浮20%左右的情形開始取消,部分銀行在基準利率的基礎上執行貸款。
“儘管沒有下浮,但是上浮的情況在一些銀行中有所鬆動,主要體現在一些信用良好、還款能力強的購房戶身上。但是這種情況並不普遍。”合富置業一位顧問說。
招商銀行管理層人士周小姐說,招行目前的放貸審批確實有所放鬆,現在執行的是基準上浮10%,審批時間也在最短的時間內,而上半年利率肯定不止是這個數字。
記者瞭解到,無論是哪家銀行,實際上對待客戶的按揭申請均在執行差異化的政策,面對經濟能力好、信用好、背景好的申請者,在放款時間、放款額度甚至利率優惠方面都有所傾斜。否則,客戶資質較差,放款的速度和額度都會打折扣。
不過,比較起前段時間,當前整體信貸有所鬆動,放貸的節奏在加快。
軌道交通物業價格堅挺
對於東莞地產界來說,在低迷的市場行情中也有利好消息,其中,進入倒計時的地鐵開通時間讓沿線業務充滿了希望。這些物業逆勢上漲且一房難求。
從南城的西平、宏偉路一直到東城海雅百貨,再從石龍到虎門、常平、長安等經濟強鎮,凡是與軌道交通有聯繫的沿線物業,近段時間以來都被炒作成價格堅挺的優質物業。
根據合富置業的統計,東城、南城等市區的優質物業,上半年價格仍小幅上漲,漲幅在5%左右。
其次是剛需羣體迫切入市的元素依然存在,“新莞人”首置剛需積極入市,追捧性價比較好、交通方便的“筍盤”和學位房。
另一方面,記者長時間觀察到,由於絕大多數業主心態大多保持平穩,尤其是新貨不足的東城、南城等市區,大部分業主的議價空間有限,叫價堅挺,總體市場較膠着。這也是今年以來成交持續低迷的原因。
對於市中區二手住宅的未來走勢,業界人士普遍認爲不會大起大落。
業界:部分業主鬆動不是主流
合富置業研究報告稱,受到長期成交低迷以及新盤促銷走貨的影響,近來市場上部分業主的信心有所不足,小幅降價出貨意願增強,總體二手樓價穩中略調。
與2013年上半年比較,部分欠發達鎮區的價格小幅下調,部分業主在態度有所鬆動的狀態下,主動讓價3%~5%,個別急售盤源讓價10%左右,主要“賣一買一”的置換型業主、經商的業主、去外地發展的業主以及部分後市信心不足的業主。
業主對一次性付款的買家有一定的讓利優惠;部分物業附近的新貨較多;部分物業租賃需求減少等,也是促使業主小幅降價出貨的重要因素。
儘管出現了上述部分業主價格鬆動的情形,但是分析人士認爲,下半年二手住宅市場沒有明顯的下浮跡象,下半年東莞二手房均價並不會出現明顯的跳水。
有消息稱,常州放開限購以後,7月份成交環比暴漲170%,其中一些樓盤出現久違的通宵排隊搶房。
對此,合富輝煌研究部副總監李興旺認爲,如政策沒有變化,東莞二手住宅成交低迷將在短時間之內不會改變,這主要取決於銀行對於整個地產市場的運行分析做出的決定。但是,這種情形也不會導致二手房價格出現大幅度的鬆動。
李興旺說,東莞市中區以及經濟中心鎮街的地產不具備下行的因素,隨着各地逐漸放開限購,二手住宅將會重返回暖的時期。(記者陳明)