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兩個月土地零供應下半年或開始活躍
去年12月,濟南市推出304.52萬平米的土地,這也直接讓今年1月的土地市場火爆起來,據統計,今年1月共成交土地41塊,總面積達303.7萬平米。這樣的開局讓不少業內人士對2014年的土地市場充滿了期待。但是讓人意外的是,隨後,濟南市供地量大幅減少,前三個月總推地面積僅有102.3萬平米,不足去年1月的土地供應量,並且從4月開始,濟南市停止土地供應長達70多天,這樣造成了4月和5月土地供應量爲0。6月中旬,濟南市恢復土地供應,但總量不大,僅有42.71萬平米。
供應量的減少也造成了土地成交量的大幅減少,在今年上半年有土地成交的前4個月,除去1月,其他3個月成交量均在40萬平米以下,其中2月僅成交了2幅土地,總面積僅有18.51萬平米。
雖然上半年出現了時間不短的土地0供應期,但是7月中旬起,濟南市場開始恢復土地成交。雖然成交量和成交數額均無法與去年相比,但土地恢復成交卻是給了濟南樓市一個喘息的機會。有業內人士坦言,下半年濟南樓市或將火熱起來,去年新房成交和土地市場的大量的成交需要一段時間的緩衝期,過了這段緩衝期市場便會好起來,而現在來看,上半年或許便是這段緩衝期。
濟南新房庫存連漲五個月
除了官方數據,也有民間數據機構對濟南新房庫存做了統計。根據克而瑞濟南機構給出的數據,截至7月17日,濟南市商品住宅(包括住宅、別墅)存量爲407.49萬平米,比今年1月份的262.7萬平米多了55%,其中3月以來濟南商品住宅存量連漲5個月。以今年上半年濟南市商品住宅月均37.54萬平米的銷量計算,407.49萬平米的商品住宅存量需要10.85個月才能消化完畢。
而對比其給出的近1年來濟南市商品住宅去化週期(指某一特定時期內某產品的銷售量佔總量的百分比得出的完成銷售所需的時間)表可以看出,2013年6月時,濟南市商品住宅去化週期爲3.6個月,2013年12月爲6個月,到了2014年6月升至8.2個月,雖然有個別月份出現了去化週期變短的現象,但總體來看,一年多以來,濟南市商品住宅去化週期不斷延長。
限購解除後去化週期繼續增加
值得注意的是,限購的解除並沒有讓濟南市商品住宅的去化週期變短,而是更加快速的延長。從克而瑞給出的數據可以看出,2013年6月至2014年6月的13個月裏,濟南市商品住宅去化週期延長了4.6個月,但是從6月底到7月17日短短的半個多月時間,這項數據便從8.2個月飆升至10.85個月,半個月的時間去化週期延長了2.65個月。
業內人士分析去化週期不斷延長的主要原因,是在銷量減少的情況下,濟南市審批預售的項目卻在不斷增加,據信息網給出的數據,今年1月,濟南市共審批預售商品房30萬平米,而到了6月則達到了92.49萬平米,6個月總共審批預售436萬平米,比這6個月的商品房總銷量多出186.85萬平米,這186.85萬平米的商品房則實實在在的轉化成了庫存。
6個月庫存量漲了近半
從濟南市住宅與房地產信息網(以下簡稱信息網)公佈的數據來看,截至7月21日,濟南市商品房(包括:住宅、公寓、商品用房、儲藏室、車庫、廠房等)可售套數爲18.48萬套,以2013年1月至今已售的商品房平均每套80平米計算,濟南市今年的商品房可售面積爲1478.4萬平米。而截至21日,濟南市今年共售出商品房5.13萬套,共計412.05萬平米,可得出,濟南市剩餘商品房可售面積爲1066.35萬平米,比去年年底的700多萬平米存量多了近一半。
根據信息網公佈的另一項數據計算,今年前6個月,濟南市(統計範圍爲歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區、高新區)共銷售商品房249.15萬平米,平均每月賣出41.53萬平米,以此計算,在濟南市新房不再增加和月均銷量沒有變化的情況下,現存可售商品房也需要25.68個月才能消化完畢,比3月份時延長了12個月。