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“那些所謂崩盤的看法是沒有根據的……”原住建部政策研究中心主任、經濟學家陳淮和中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌雙雙在濟南駁斥甚囂塵上的“樓市崩盤論”,他們認爲樓市不僅不會崩盤,恰恰相反,當前正在經歷一個優勝劣汰的良性階段。
在演講中,陳淮首先用數字駁斥了今年以來甚囂塵上的“樓市崩盤論”:“今年上半年,大家說房地產市場可能要崩盤了,可能要出現危機了,很多人抱着極爲悲觀的看法。但實際上,今年上半年我們房地產的成交量和2013年之外的任何一個年度相比都是最高的,而且排位前50強的大企業銷售面積都增長20%以上。”“三年前的需求集中在2013年釋放很正常,2013年的政策導致了2014年、2015年甚至更遠期的需求提前釋放也很正常,由於人們都在2013年過度地釋放了需求,2014年是小年,我想這是正常調整。”在陳淮看來,當前的房地產市場不僅不會崩盤,恰恰相反,調整給了這個市場過去十年都難得的優勝劣汰的好時機。
據此,陳淮認爲“那些所謂崩盤的看法是沒有根據的,是對中國的國情和客觀規律甚至連基本經濟學常識都瞭解不夠的說法”。
與陳淮觀點類似,顧雲昌在當日的演講中也不同意“樓市崩盤論”。“你們覺得會崩盤嗎?在我看來,不會崩盤。第一句話:不會崩盤。第二句話:不能崩盤。也就是說從政府到老百姓都不希望崩盤,因爲崩盤意味着中國的房地產出了問題,中國經濟穩增長就不可能了。”在顧雲昌看來,許多問題只有在穩增長中才能得到解決。“與其說中國房地產市場要崩盤、要泡沫破滅,還不如說中國房地產市場目前是增速放緩、高位盤整、理性迴歸。”顧雲昌認爲,應該看到中國房地產市場正在理性迴歸當中,正在改變過去的野蠻成長的態勢,出現了一種好的跡象。
而談到未來投資,顧雲昌認爲,相比股市“回報高但僅少數人賺錢”和黃金“回報穩定但回報率低”的現狀,房地產仍是“保值增值”的最好品種。而陳淮認爲房地產投資首推商業地產,“商業地產是我們城市中的優質資源”。
“市場的力量正在樓市顯現”
在“樓市崩盤論”甚囂塵上的當下,如何理解和研判房地產市場的發展和走勢?在國家房地產投資增速放緩的背景下,房地產還是保值增值的最佳投資產品嗎?面對令人眼花繚亂的樓盤,又該從哪些角度進行考量和選擇?對此,陳淮與顧雲昌先生從判別、展望、投資等方面作了回答。
判別之道不是崩盤而是優勝劣汰市場的力量正在顯現
陳淮認爲,市場供求、老百姓改善生活的慾望、社會進步的腳步頑強地按照它既有的軌跡在前進,政策如同我們在高速路上開車,碰到有危險的時候讓我們繞行,僅此而已,基本方向和軌跡、總體的速率是市場的力量決定的。
從2013年初起,到現在已經一年半的時間了,長期以來被政策所掩蓋的市場力量正在逐步顯現出來。”這同時也是陳淮駁斥“樓市崩盤論”的依據,在他看來,當前的調整不是崩盤,而是“這個市場正在進入一個新的、政策以外的、自發的、依靠市場力量優勝劣汰的過程”。顧雲昌也認爲,房地產市場總體分化,具體表現在三個方面:市場分化、企業分化和產品分化,“中國房地產市場新的趨勢就是分化加下行,下行說的是增速放緩,市場下行的狀態要比分化更凸顯,所以整個市場是下行加分化”。
下半年市場趨穩
陳淮認爲,房地產需求的釋放週期是三到五年,由於購房者都在2013年過度地釋放了需求,所以2014年市場轉冷,這是正常調整,給房地產市場在過去十年來未充分體現的優勝劣汰一個好時機,一個優質的企業、高效率支配資源的企業,取代那些劣質的個體一個機會。
同樣,顧雲昌也認爲房企加速整合也是未來趨勢,顧雲昌認爲,中國房地產市場目前增速放緩、高位盤整、理性迴歸。一些企業在這一輪盤整的過程中會被“大魚”吃掉,但是大企業、好企業、品牌企業越做越大,他們的產品和服務肯定是在升級,對市場的淨化也是一種理性的迴歸。
顧雲昌強調,中國房地產市場不會崩盤,也不能崩盤。他認爲,中國的房地產正在唱兩首歌,第一首歌叫《吻別》,吻別過去的信貸,第二首叫《牽手》,牽手市場轉變形態、行業轉型、產品升級。
在談到房地產市場走勢時,顧雲昌預測,今年市場很可能是前低後穩的態勢。陳淮也認爲,下半年乃至更長時間,穩定的國民經濟增長和城鎮化將是主流。投資之道保值增值房產最好一看地段二看品質“過去我們國家的房地產投資增速最高達到過25%左右,今年上半年也就是14%多一點。在這種情況下,我們老百姓還有沒有投資的價值?”對於大家普遍關心的房地產投資問題,顧雲昌從與其他投資方式對比的角度給出了自己的看法。
顧雲昌借用了一個在美國華爾街工作了十幾年的朋友的研究數據,過去100年投資回報率最高的是股票,達到10%-12%,但是,“真正賺錢的股民只有10%,30%是打平的,60%的人是虧損的,所以說,股票回報很高,但只有少數人能賺錢”。
至於另一種重要的投資品——黃金,顧雲昌說“投資黃金回報穩定,但是隻有2%左右”,也就是回報率比較低。
相比之下,房地產投資回報總體上在6%左右,而且回報穩定,據此,顧雲昌認爲“房地產還是一個能夠保值增值的產品”。
短期內房價不會上漲
7月10日濟南正式取消限購政策,給濟南乃至整個山東樓市未來走勢帶來許多猜想。對於房價會否止跌重回上漲通道,山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗說,“新建商品房價格短期內不會上漲”。他認爲,從短期來看,取消限購不會促使商品房出現銷售量突然增加、價格突然提升或者房地產市場比較活躍等情況。
李鐵崗表示,目前來看,濟南市場的庫存壓力相對較大,庫存指標也沒有迴歸到一種正常的狀態。一般來說,庫存的消化週期與正常的生產週期一般是一致的,不同的城市具體情況不同,但是一般來說一年左右比較正常。除了庫存的消化外,一個城市開發商的資金支撐能力也是重要的指標。“如果房產市場出現一個扭轉的趨勢,比如庫存降低,經濟逐漸轉型變好,取消限購可能會對投機放出比較大的發展空間。長期來看,過度的投資與投機可能還會出現。”
“未來20年房價仍有上漲空間”
1、濟南限購取消後,房價會不會上漲?【陳淮】限購是抑制投機性需求的一種政策措施,什麼時候纔有投機性需求產生呢?持續的、嚴重的供不應求存在的時候纔有限購的產生,因此當不存在供不應求的持續狀態的時候就沒有必要限購。包括濟南在內的全國2/3以上的省會城市在過去十年是供大於求的,但是整體價格卻是在上漲,所以沒必要限購。【顧雲昌】今後在中國經濟持續穩增長的情況下,在老百姓的收入水平不斷提高的情況下,我想房價往上走的態勢是必然的。我們不用擔心在20年之後房價觸底,那是不可能的。不排除在整個的增長過程中有波浪性的,有的時候快一點,有的時候慢一點,這樣的波動是有可能的,中國的房地產市場總體上還是給人信心的,空間還很大。
2、濟南住宅產業在未來會呈現怎樣的走勢?【陳淮】在未來十到二十年,中國的房地產市場仍將是全世界規模最大的市場和增速最快的市場。居民對住房有四層需求,濟南的老百姓剛剛度過了最初的“溫飽”階段,正在成規模的、成羣體性的進入改善型需求階段,濟南房地產市場還有很大的增勢。【顧雲昌】爲什麼過去十年房價會上漲過快?過去十幾年中,之所以中國的房價漲得比較快,背後是貨幣的原因。房地產這個資產是最容易接受貨幣的,大量貨幣承建到土地上就造成了房價的上漲。3、現在投資住宅好還是買商鋪好?【陳淮】住宅在今後一段時間還會是政策抑制的對象,而商鋪則不然,商鋪就是爲賺錢而投資的。房價一定是漲的,未來的20到30年,城市固定資產是一定要漲的,但是在這個週期內一定是有漲有跌的。【顧雲昌】在濟南放開限購,是因爲濟南市場出現了明顯的供大於求,在這種情況下,價格即使上漲也是有限的,同時,限購在濟南取消了,但是限貸政策還沒有變化,這是住宅市場平穩的重要基礎,房地產市場調控歷來是對住宅市場調控的,這樣的情況購買住宅的投資者會更少。