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2007-2014年上半年期末
數據解讀
今年上半年廣東省房地產市場的情況不太好?本周,由廣東省房協市場研究部、華南理工大學建築管理與房地產研究所、廣東省統計局固定資產投資統計處組成的廣東房協市場分析課題組,共同發布了《2014年上半年廣東房地產市場分析報告》(下簡稱『報告』),報告顯示,其實今年上半年的總體市場情況並不是大家想象的那麼差,但報告也特別提醒,下半年將有更多新增供應顯現,未來供過於求的狀況恐怕更為明顯。
上半年沒這麼差
六月促銷顯成效
報告顯示,今年以來廣東省商品房銷售情況與去年同期比一直在下降。上半年廣東商品房銷售面積為3846萬平方米,同比下降8.9%;銷售額為3510.94億元,同比下降8.4%。其中4月、5月的銷售面積、銷售額降幅最為明顯,此後降幅有所收窄,初現企穩征兆。
數據顯示,隨著市場促銷力度加大,第二季度住宅銷售量呈逐步回昇態勢。其中,6月的銷售均價是8037元/平方米,為年內最低水平,但當月銷售面積創下了年內的新高,這反映出市場促銷行為收效明顯。與近年同期相比,今年上半年的成交次於去年,但仍處於歷史同期的次高水平,這反映出當前總體成交量尚處高位。上半年,廣東商品房銷售量降中趨穩,成績不算太差。
下半年沒這麼好
近億方新貨殺到
但是,下半年的情況依然不容樂觀。從市場新增供應看,上半年全省商品房、商品住宅批准預售面積分別為3925.33萬平方米和3362.53萬平方米,比去年同期分別下降10.5%和14.2%。今年上半年全省商品房批准預售面積均低於過去三年的同期水平。
下半年的情況卻可能剛好相反。由於過去三年的新開工面積屢創新高,預計今年全年的市場供應較去年更為充足。根據過往多年的平均數據,廣東當年商品房批准預售面積大約為上一年新開工面積的80%,而去年全省新開工面積在1.43億平方米的高位,即便按70%能在今年達到預售條件來計算,今年新增的批准預售面積也將有9985萬平方米,加上今年上半年的供應量不多,這很可能意味著新貨將集中在下半年推出,到時將出現歷史高位的供應量。去年是樓市最紅火的一年,當年的銷售面積也不過是9836.4萬平方米,因此,即便今年能保持和去年一樣的成交量,總體新增供應量也多於銷售量,去庫存壓力有增無減(上半年末粵待售商品房情況見上圖)。
企業募資很艱難
資金壓力近年來第三大
上半年,全省房地產開發企業本年到位資金5405.04億元,同比增長14.2%。即便如此,今年房地產企業的募資壓力也很大,因為資金成本相對較高。各類資金來源中,雖然來自銀行的貸款增速仍維持在26.0%的較高水平,但非銀行金融機構貸款更是大幅增長163.7%,這類資金來源成本較高,這說明企業資金需求量大,融資成本也在增加。
對於開發商而言,銷售回籠資金是成本最低的資金來源方式,但上半年其他資金(主要為銷售回籠資金)來源為2429.66億元,同比下降4.1%;若從各資金來源佔比來看,上半年銷售回籠資金所佔比重僅高於2008和2012年同期水平,2008和2012年是行業資金最為緊張的兩個年份,這說明當前行業的資金壓力很明顯。
為什麼銷售回籠資金的佔比在下降?這和購房者很難獲得個人按揭貸款有關。今年年中,個人按揭貸款同比增速由年初的33.8%回落至1.8%,使銷售回籠資金日益艱難。按揭貸款縮量雖是房屋銷售量下降的必然結果,但銀行提高房貸利率、延長放貸時間則是銷售下降的直接原因。盡管此前央行要求各商業銀行優先滿足首次購房按揭需求,但當前信貸環境尚未實質性改善,企業銷售回籠資金依然不樂觀,也意味著企業的資金結構短時間內難以改善。(記者梁棟賢)