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今年,不少新企業和新樓盤加入了濟南房產大軍,其中,不乏龍湖、德潤、中捷、潤華這樣的知名房企,同時,也有更多的首次來濟的中小型房企拿地。記者發現,在一致認定的樓市冷淡期,不少大型房企依然看好濟南市場,下半年推盤量將增加。本刊記者張陽陽馬妍
1.濟南樓市頻添新丁
截至6月,濟南土地市場已成交商品房用地65宗,分別被37個企業摘得。其中有14家企業的名字首次出現在濟南,這也代表着,濟南房地產市場在上半年再度壯大。
記者瞭解到,不少拍得土地的企業已經開始規劃起了項目,如德潤集團,據悉,其在高新區的項目命名爲德潤天璽,目前營銷中心已經開放,德潤集團屬於今年剛剛來濟的房企,其推盤入市的節奏較爲緊湊。
記者發現,另外13家新入濟房企雖然摘得了土地,但開發動作並不明顯。這13家企業多數爲中小型房企,還有部分爲投資公司或房產無關產業。
同時,除了有不少新房企入濟,上半年濟南市也涌現出大批的新入市項目,中捷和潤華均在去年以前便取得土地,但是遲遲未能開發,而今年,兩個企業雙雙推出項目。有業內人士表示,不少房企在今年推出項目,目的就是在市場低迷的情況下搶奪客源,以便在市場回暖之後能佔據更大的市場份額。
除此之外,不少已經在濟南紮根的房企也在今年拿地,並迅速入市。世茂集團在今年1月中旬拍得天橋區7宗商住用地,該項目5月便開始了認籌活動,爭取客源的迫切心理可見一斑。
2.小房企拿地增多
雖然有不少新盤選擇在上半年入市,以搶奪市場份額。但是據記者調查,濟南市目前仍有許多在去年便拿得土地的小房企沒有任何動作。
2013年,濟南市共成交商品房用地160多宗,近70家企業摘得這些地塊。除去部分拿地自用的企業,參與商品房開發的房企有60家左右,將建造樓盤超過3000萬平米,雖然去年濟南樓市形勢較好,但記者發現,至今也只有20家房企開發了所拿土地,並且絕大多數爲大型房企。
據記者統計,2013年所成交的160多宗商品房用地,按照規劃將被建造成70多個新樓盤,截至昨天,有17個樓盤已經開盤在售,甚至已經有3個樓盤售罄。除此之外,還有5組地塊已經規劃完畢,並且項目名稱也已公開,預計今年下半年將會入市。而剩下的40個樓盤並無任何動作。
記者觀察到,這些拿地後無開發動作的房企多數爲小型房企,並且是首次在濟南拿地。昨日,記者來到位於旅遊路國華東方美郡附近的一棟別墅,這棟別墅正是去年在濟南拿地的一家小型房企的辦公地點。記者看到,懸掛着公司名稱的別墅裏並無人在辦公,而記者詢問附近住戶得知,該房企去年便租下了這棟別墅,但是鮮有人進出。
隨後,記者在網上查詢到該公司的註冊信息,其註冊資金僅有500萬元。一位不願透露姓名的房企負責人告訴記者:“這樣的房企其實在濟南有很多,大多數是倒騰土地的,這些企業拿到土地後多數會閒置,或者不斷地轉讓,並不會開發。”
記者發現,去年被小型房企摘得的土地,不只這一塊處於閒置狀態,位於長清的一塊住宅用地去年9月便被一企業摘得,但是至今土地處於荒蕪狀態。記者致電該企業外地總部,其工作人員告訴記者:“濟南目前只有幾個工作人員,因爲我們在別的地方還有項目,所以這塊土地暫時沒辦法開發,也可能會轉手吧。”
3.保守房企執行去年就定好的戰略規劃
今年的濟南市場雖然不太景氣,但是今年入駐濟南的開發企業尤其多。濟南、青島和煙臺作爲山東的3個非常重要的市場,對來魯開發的企業來說極具戰略意義,隨着市場競爭平臺的逐漸放大,濟南吸引了越來越多的房企。今年上半年濟南就有2個新樓盤(開發商尚未有過開發濟南的歷史)入市,其中一個項目還進行了開盤銷售,而且成績不錯。該樓盤負責人就逆勢操盤的問題接受了記者的採訪:“公司在去年的時候就已經定好了企業產業升級的規劃,當時並沒有預想到市場是現在這種情況,但是項目的推廣是公司早已定好的戰略步驟,很難會因爲樓市的波動而進行調整。”
該項目其他工作人員向記者介紹,樓盤銷售的好還有一個比較重要的因素:那就是在市場觀望氣氛濃重以前就選擇了開盤,如果放到6月份估計開盤也不會特別樂觀。
4.激進房企逆市開盤搶份額
不好的市場現實擺在了每個開發企業的面前,只有在市場處於低谷時,才能夠看出哪個樓盤經得起考驗。樓盤的持續銷售能力是驗證產品和企業的一面鏡子,對新樓盤來說也是驗證人氣和產品市場認可度的一種考驗。記者發現,新盤入市的時間傾向於兩頭,即年初和年尾。3、4月份有3個新樓盤入市推廣,四季度濟南將會再有2-3個新項目問世,而中間空出的幾個月的時間則鮮有新盤入市。這些企業節點選擇的大都爲傳統的旺季時間,即金三銀四和金九銀十。原因不言而喻,都是希望藉着旺季的時候能有個銷售的開門紅。
記者也採訪了一個臨近四季度要開盤的新項目,項目負責人稱9、10月份,屆時市場的表象將會有一個較爲明確的表現,而且在樓盤建造的地段周圍很少有大規模的商品房銷售,加之產品受衆是剛需人羣,所以對樓盤的銷售情況比較有信心。這位項目負責人的心態或許和很多樓盤的營銷人員心態一樣,在“酒香也怕巷子深”的當今,讓購房者認可開發商的賣點纔是最重要的,否則成了開發商一個人在表演。
5.相同困境下營銷策略大相徑庭
現在所有的開發企業都面臨相同的市場困境,機會對每個樓盤是平等的。在搶奪市場份額的競爭中,多數企業都採取了價格優惠的策略。一位今年剛入市的樓盤負責人稱:“濟南的市場越來越成熟,競爭也越來越白熱化,最具有代表性的就是西客站片區。在衆多企業紛紛落子濟南、搶奪份額的時候,很多企業都要在銷售策略上進行調整:隨機應變、因勢利導,根據市場微小的變化快速的做出對自己項目有利的反應。即使是新入市的樓盤也不可以掉以輕心。”
濟南的市場消化空間有限,但是企業卻越來越多,這就導致了份額的劃分越來越少。新樓盤入市在短時間內會引起部分購房者的好奇與關注,但是時間一長,很有可能就被忽略,同時市場上還會再度出現新盤,樓盤銷售出現前後夾擊的情況,如何扭轉劣勢成爲了一個難題。