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業內人士表示,應對房地產行業調整,開發商的首要任務是保持正向現金流,維持企業正常運行,應減少土地購置和新開工項目。當前部分標杆房企各項財務指標出現下滑,中小型房企業績下滑更加明顯。下半年如果市場行情延續,房企若不加快"以價換量",則可能難以完成年度目標
馬年過半,上市房企陸續公布了上半年業績報告。從各大房企公布的數據來看,可謂幾家歡喜幾家愁,行業分化愈發明顯。其中品牌企業表現尚佳,銷售業績突破並實現或接近完成全年一半任務,而大部分中小房企則全面承壓,資金鏈問題逐漸呈現。在強者恆強格局下,百億房企和中小房企正在經歷一場大浪淘沙的分化。
半年報兩極分化數據顯示,截至目前共有53家房企發布2014年中報業績預告,其中31家發布預減、略減、首虧、續虧等類型預告,這意味著近六成房企上半年業績難言樂觀。具體來看,25家房企淨利潤為負,佔比接近50%。企業最高虧損額達1.37億元,且虧損過億元的房企達3家;淨利潤最高變動幅度為下滑1734.59%,且下滑幅度超過1000%的房企有2家,而下滑超過100%的則有7家。
中國指數研究院統計,今年上半年全國房企分化加劇。今年前六個月銷售突破500億元的企業有7家,平均銷售額692億元,較上年4家企業增長19.5%。銷售200-500億元房企達到8家,平均銷售額為251億元,比上年小幅上漲。銷售100-200億元房企有13家,平均銷售額121億元,此規模房企受此輪市場調整影響較大,同比業績均值下降20%。此外,共有25家房企實現50-100億元銷售業績,平均銷售額較去年同陣營小幅下降2%至73億元,上年同期50億元房企已退出8家。目標完成率方面,雖然絕大多數房企上半年完成率均超過30%,不過完成全年50%以上銷售目標的房企僅3家。
資本市場方面,據銀河證券統計,上半年房地產指數累計上漲1.8%,跑贏大盤約9個百分點。但克而瑞研究中心發布的今年上半年中國房地產企業銷售前50強中,上榜的17家A股上市房企裡僅有4家跑贏房地產指數,分別是金地、華夏幸福、金融街及萬科,其漲幅大幅拉昇纔致地產板塊總體上揚。
綜合多項數據,龍頭房企與中小房企之間已呈現出分化特征,市場集中度進一步提高。中原地產首席分析師張大偉指出,市場調整是企業分化的最主要原因,上半年全國商品房量價同步下行,城市間市場分化更趨顯著,一些城市作為企業最主要的銷售來源,出現購買力萎縮,導致許多房企銷售下滑。數據顯示,上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套。這一數值比去年上半年同期下調幅度達到了23.7%,其中一線城市跌幅達到了31%,二線城市跌幅達到了34%。
強者恆強根據《2014上半年房企銷售排行榜》,萬科、恆大分別奪得銷售金額、銷售面積排行榜冠軍。萬科以超1000億元的銷售金額穩坐龍頭,與去年同期相比漲幅高達20.6%,實現全年任務一半以上。據萬科公告顯示,上半年銷售金額1009.1億元,累計實現銷售面積821.2萬平方米,比去年同期增長14.6%。另外,銷售金額突破500億的房企還有綠地、恆大、保利、碧桂園、中海、萬達等。
恆大以銷售面積獲行業第一,並完成全年目標的63%。據披露,上半年恆大實現銷售金額為693.2億元,較去年同期增長55.4%,佔全年銷售目標1100億元的63%。業內人士表示,在目前市場降溫的情況下,恆大地產的銷售業績相對樂觀。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,恆大地產在量價之間注重尋找平衡點。同時借品牌優勢抵御了市場降溫風險,用龐大的營銷支出提高了認購轉化率。
另外,在中小企業中,旭輝地產也是快速躍昇的明星房企業之一。今年上半年旭輝集團累計銷售金額約人民幣102億元,較去年同比增長約42%。並完成全年220億元合同銷售目標約46%。自上市以來,旭輝擴張意願迫切。僅去年一年,旭輝累計購入21個新項目,購地代價約107.71億元。但外界對其資金鏈的質疑也從未停止,標准普爾評級服務公司在財務杠杆過於激進的房企名單中同樣提到了旭輝。
此外,部分區域型房企在今年上半年也有不錯表現,渝派房企的代表龍湖、金科躋身了上半年銷售額前20強。越秀地產銷售額同比上昇23%,並完成全年銷售目標的48%。閩系房企陽光城、泰禾集團等也保持了30%以上的增長態勢。
弱者承壓業內人士分析,在市場行情下行的趨勢下,聚焦三四線城鎮化項目、降價促銷力度大和『短平快』的快周轉房企可以實現業績快增。然而部分房企銷售拔得頭籌,仍難掩整個房地產行業降溫趨勢。龍頭房企『招保萬金』中,除萬科外,其他三家的銷售額和銷售面積均出現雙降。恆盛、遠洋、瑞安等房企業績不佳,銷售業績降幅超過20%。
佳兆業上半年的銷售額約111.647億元,同比增長1.3%,但銷售面積同比減少20.9%。以其300億元的目標來看,目前完成不到4成。而花樣年控股、首創置業、合生創展等房企前6個月銷售也不盡如人意。花樣年上半年累計銷售額為18億元,同比下降51%,目標完成率僅為12%,首創置業銷售額約為67.7億元,完成全年目標24.2%;合生創展今年前5月的銷售額僅為15.67億元,同比跌幅高達64%。
從同比數據來看,大部分房企的銷售業績增速有所放緩。業內人士表示,應對房地產行業調整,開發商的首要任務是保持正向現金流,維持企業的正常運行,應減少土地購置和新開工項目。張大偉也稱,當前部分標杆房企各項財務指標出現下滑,中小型房企業績下滑更加明顯。下半年如果市場行情延續,房企若不加快『以價換量』,則可能難以完成年度目標。