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在涉足商業地產、養老地產、物流地產後,萬科多元化的觸角再次伸向了寫字樓市場。昨日北京萬科發佈了三條寫字樓產品線發展思路,並宣佈作爲多元化的一部分,寫字樓將成爲北京萬科又一重頭戲。但是在業內人士看來,寫字樓不同於住宅以及商業地產的特性,將對北京萬科的資金以及營運帶來諸多挑戰。
北京萬科非住宅類已佔1/3
從商業地產到養老地產,再到物流以及寫字樓,以“全球最大的住宅供應商”著稱的萬科,正在減小對於住宅的依賴。
據萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶介紹,北京萬科上半年超過百億元的銷售額中,來自非住宅部分的貢獻達到了35%。他援引國際五大行的數據稱,目前北京甲級寫字樓的空置率爲3%左右,低於上海、廣州、深圳的水平,說明北京寫字樓總體供應的不足,因此在未來兩到三年,北京萬科要加大寫字樓的集中供應。與住宅相同,北京萬科未來的寫字樓產品線也將根據區位和定位不同分爲從高端到低端,萬科中心繫、金域國際系以及萬科天地系三條。
事實上,這三條產品線發佈前,萬科已經試水寫字樓項目多年,從2010年的萬科五號公社在CBD東擴區首次亮相以來,萬科在北京市場操盤的寫字樓產品已有10座。“這三個產品線是對現有10個項目的梳理後,對寫字樓產品進行的分類,將來也會按照三大系列進行研發。”毛大慶透露,不只是北京,上海、廣州、杭州等地的萬科也都加碼了寫字樓的研究和發展。
加速去住宅化
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析稱,今年以來北京甲級寫字樓的空置率持續下降,萬科此時發力寫字樓,確實能夠從市場短缺中獲利,也符合萬科從單一的銷售型公司向物業持有型公司轉變,但他也表示,由於寫字樓開發與住宅、商業開發大有不同,擅長住宅開發的萬科還將面臨諸多挑戰。
一位不願具名的業內人士介紹,不同於住宅的快週轉,寫字樓開發週期長、資金迴流慢,因此對於企業融資成本以及資金實力的要求較高。另外,經濟形勢的波動直接影響寫字樓市場。以今年二季度爲例,戴德樑行數據顯示,北京二季度寫字樓市場吸納量不到3.4萬平方米,環比下降12.4%,其中重要原因就是上半年全球經濟復甦持續緩慢,削減了企業對於改善辦公環境的渴望。
此外,值得注意的是,從目前北京萬科現有的寫字樓項目位置看,均佈局在非核心商圈,例如,下半年重點推出的高端系列首開萬科中心位於大興、天竺萬科中心位於順義;中端產品金第萬科朗潤園位於舊宮、正在開發的低端臺湖生活廣場處於臺湖板塊。
定價與入駐率的蹺蹺板
“寫字樓最看重的就是地理位置和區位優勢,這些項目多數不在北京已經成熟的核心地段和商圈,未來的銷售和出租都是問題。”對於上述業內人士的擔心,毛大慶解釋,首先北京市供地區位限制了萬科無法進入四環,其次,萬科推出的寫字樓均臨近地鐵,並且有產業支撐,以首開萬科中心爲例,位於大興區重點打造的新商務區,是生物醫藥以及文化創意等產業的聚集區;另外,萬科寫字樓的客戶定位於小微創業公司,他們對於位置無太大要求,只要交通便利即可。
嚴躍進稱,由於核心商圈寫字樓資源稀缺、租金售價較高,雖然部分企業出現逃離核心商圈的跡象,但這些企業往往並不會重視萬科住宅物業的品牌價值,還對價格敏感度高,一旦提高租金或售價,入駐率就會降低,因此如何既要保證入駐又要保證投資回報,是需要萬科平衡和把握的。對此,曾經在凱德置地有過13年寫字樓開發經驗的毛大慶也承認:“在目前操盤的項目中,有的項目的確適合直接出手,有的確實還需要養一養,等到養肥了再賣。”
北京商報記者齊琳阿茹汗