|
||||
“按照這個規定執行的話,杭州樓盤中的飄窗設計會在幾年以後消失。”一位杭州開發商說。近日,住房城鄉建設部批准發佈的新版《建築工程建築面積計算規範》(以下簡稱《規範》)在房產圈內外引起了很大關注。
蕭條的樓市下,除了以價換量,超大的“贈送面積”也是觸動買房者真正下單的銷售利器,一紙禁令下,正在申報和未來將申報規劃的樓盤要如何應對購房者的心理落差?贈送面積較大的樓盤是否會成爲市場上的稀缺資源?
90m2極致戶型
從2房2廳到4房2廳
花90m2的錢買到120m2功能的戶型、買三房的戶型送1個房間,近兩年,杭城的房企把戶型做得越來越“極致”,像今年年底前將開盤的越秀星匯尚城、贊成龍興道一號,大部分開發商已經將三房作爲90m2戶型的標配。
飄窗、陽臺、露臺、地下室,大多數購房者在選房時都可以聽到置業顧問將這些面積作爲贈送部分提升樓盤的附加值。在面積上做足文章,顯然更容易讓買家下單。
比如眼下已經進入尾盤的玲瓏府,推出的76m2三房以及82m2四房戶型成爲業內戶型極致的代表。相關負責人告訴記者,玲瓏府的這兩個戶型主臥開間都有3.4米,這種尺度下,雖然戶型報備的面積爲76m2,實際卻相當於100m2的戶型設計,而82m2戶型由於贈送了挑高露臺,而露臺又可分割成上下兩層,實際可使用面積甚至達到了120平方米。
“挑高露臺設計得當,贈送面積20多平方米。”許多房產圈業內人士對如何將面積做大顯然很有經驗,而玲瓏府就是在挑高露臺上做文章,在驗收後鋪樓板,將挑高露臺做成雙層房間。
此外,今年新露面的贊成杭家,在戶型上做出了大四房的宣傳說辭,四房兩廳兩衛的戶型讓購房者頗爲心動。錢江晚報記者實地探訪樓盤以後發現,杭家89.5m2戶型確實符合“大四房”的說法,主臥套房除去衛生間,還有3.5m×3.4m的開間,次臥、書房也都方正寬敞。但是,這個戶型實際爲錯層設計,有一個房間的區域層高(即上樓板到下樓板的距離,非淨層高)爲2.18米,而在《規範》裏,層高不足2.2m的區域面積不計算在建築面積內,也就是全贈送,因此,這個戶型居住的感覺會更像酒店式公寓。
最常贈送的飄窗算面積了
“假陽臺”不再行得通
飄窗已經成爲最常用的一種擴面積方式,但在新發布的《規範》中,摒棄了飄窗不算面積的算法,增加了凸(飄)窗的建築面積計算要求,即窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構淨高在2.10m及以上的凸(飄)窗,按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。而以前,飄窗是不算面積的。
“一旦算在面積內了,需要墊高的飄窗就會被大多數開發商拋棄,而同樣購房者也肯定不願意花錢購買飄窗,因爲飄窗使用效率被大大降低。”錢江晚報地產顧問團李濤分析,帶飄窗的剛需房源將在未來幾年後消失。
除了最常用的飄窗,《規定》提出,對於建築物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層,結構層高在2.20m及以上的,應計算全面積;結構層高在2.20m以下的,應計算1/2面積。這意味着將房間改爲假陽臺“偷面積”的辦法行不通了。
眼下90m2剛需戶型競爭激烈
未來70m2兩房或將扎堆
沒有了贈送面積,慘淡行情下剛需盤的競爭力在哪裏?雙贏機構總經理章惠芳表示,近期已經出了70m2的剛需樓盤,而這種70m2兩房的樓盤將成爲今後與89m2兩房差異化競爭的樓盤。
章惠芳還推測,新規實施後,目前還在報批但已經過了會審步驟的樓盤,或許會按照舊規定批審,而剛剛申報的樓盤則極可能按照新《規定》實行。
“從出施工圖紙到動工,動作快的公司也要9個月左右。”章惠芳分析,無贈送面積樓盤與有贈送面積樓盤相比,吸引力確實不如後者,但是現在說有贈送面積的90m2絕版也確實爲時過早,因爲大約一年後,第一批實施新規的樓盤纔會在市場上亮相,與其他樓盤同臺競技。
李濤也認爲,儘管贈送面積的90m2戶型將在今後幾年內消化殆盡,但是目前依然存在較大的競爭壓力。記者邵禕雯趙紅燕