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來源1期轉現
去年,受到“限高令”影響,不少單價高於4萬元/平方米的項目推遲了開盤時間。由於“限高令”針對的是期房,現房可以繞過這條禁令,因此,項目的建設並未停工,相反還加快了施工進度。
去年5月份,北京市統計局發佈統計數據顯示,北京期房轉現房套數2134套,同比上漲89.35%,環比暴增11.26倍。
去年9月,位於大興黃村的某高端項目原本將以4.5萬元/平方米的價格入市銷售,但受到“限高令”的影響,無法獲得預售證,因此推遲了開盤時間。今年6月,該項目部分未開樓盤已經基本完工,銷售模式也由原先的期房轉變爲現房。該項目銷售人員表示,類似的樓盤並非少數。去年11月,不少單價高於4萬元/平方米的現房順利獲證,並取得不俗的銷售成績,使得不少單價4萬元/平方米的項目選擇“期轉現”,謀求順利獲取更高的利益。
隨着市場由暖轉冷,上述項目“期轉現”已經成功,但因市場變得過於低迷,而讓這些房源佔據了這1萬套現房中的絕大部分。
來源2捂盤惜售
除“期轉現”外,在1萬套現房中,還有着去年捂盤惜售的部分房源。
去年底,火爆的市場讓不少房企看到了賺錢的機會,“惜售”成爲了隨後幾個月的銷售策略。去年下半年,很多區域都能明顯感到很多項目“趕工期、搶工時、爭工人”的現象在加劇,一些已經進入後期銷售、具備轉現條件的項目更是紛紛高掛免戰牌,一面惜售,一面趕工,目的爲了轉戰現房,牟取更多的利潤。
在昌平北部,不少項目便屬於此類,位於南邵區域的北京風景便是其一。該項目去年底計劃開盤,預定價格在2.2萬元/平方米左右,但因銷售方式的改變,該項目推後了銷售週期。而在今年,該項目的售價調整爲2.5萬元/平方米,並以準現房的形式入市銷售。而大興、通州等剛需盤銷售火爆的區域,如今也成爲了現房雲集的區域。不難看出,銷售模式的轉變,也是現房增多的因素之一。
現狀現房頻頻現優惠
大批現房入市後,因受到銷售冷淡的影響,一向售價要比期房高的“現房”也不得不低下頭。
近期,位於二環內的長安太和推出了15萬元抵40萬元的優惠方式,以求換取銷量;昌平某項目更是將房價下調至兩年前的2.3萬元/平方米,以求換取銷量的提升。雖然兩處項目對於“降價”一說都給出了“尾盤銷售”的答覆,但與之前“期轉現”後大幅上漲價格相反,更多現房項目的價格已經開始鬆動。
此外,在京北,受到定價高、銷售緩慢等因素影響的某高端項目不得不調整自己的銷售人羣,面向城區,尋找購房人羣。該項目早在兩年前便入市銷售,至今去化率不足30%。
“這個項目開盤以來一直不肯調整價格,在購房人尚不認可的區域,貿然將價格定在了一個非常高的水平上,因此很難獲得購房人的認可,銷售自然而然就成爲了最大的問題。”據瞭解該項目的知情人士透露,今年5月,該項目的現房房源再次開盤,僅售出不到30套。
而在6月剛開盤的一個現房項目中,開發商更是將價格直接定到8000元/平方米,即便如此,也未取得“日光”的成績。而在7月底即將開盤的通州某現房項目,開發商也調低了5000元/平方米的售價,以求受到購房人的關注。
由此看來,現房已不再是開發商躲避降價、限高的“避風港”。
預測庫存仍有增多趨勢
在北京新建商品房可售房源達到8萬套的背景下,後續庫存是否有減少的可能?對此,亞豪機構市場總監郭毅表示,就北京市場而言,信貸偏緊,自住房供應導致的市場觀望情緒依然延續。房地產市場已經呈現量價齊跌的局面。目前,供需雙方的市場預判已經出現明顯轉向,購房者觀望情緒增強,房企“讓利跑量”的心理漸佔上風,供需格局已經悄然生變,但從短期的情況來看,北京樓市庫存恐怕還將繼續上漲。
此外,據市住建委官網的數據顯示,7月20日,北京住宅新房成交總套數83套,成交面積爲10402平方米,其中期房爲45套,成交面積爲5211平方米;現房成交38套,成交面積5191平方米。隨着期房銷售進程的減緩,越來越多的期房也即將變爲現房,因此,現房的庫存在未來仍有增多的可能性。
觀點樓市進入去庫存階段
中原地產首席分析師張大偉表示,今年上半年,北京新建住宅簽約套數和成交面積均創下近9年同期最低。同時,期房和現房住宅合計庫存再次超過8萬套以上,創下近18個月新高。伴隨着樓市週期性調整輻射至一線城市,下半年全國樓市將進入實質去庫存階段。
應該儘量避免樓市以劇烈方式展開去庫存。但房地產市場調整很少能以平緩方式進行,過去十多年我國房價累積漲幅過大,也在一定程度上增加了樓市急劇調整可能性,這勢必對樓市各參與主體提出了前所未有的巨大挑戰。但不管有關各方持有何種態度、採取何種措施,鬆綁限購政策也好,開發商降價促銷也罷,積極順應市場規律逐步釋放樓市風險,是當下最好的策略。
開發商爲何鍾情“期轉現”
記者觀察
現房具有入住時期短、周邊配套設施全的優勢;期房與現房之間有半年到一年的時間差,從資金的時間價值考慮,現房價格相當於期房一年之後的預期價格,因此,現房價格高於期房價格是十分正常的事情。
一般來說,“期轉現”也可拉高了局部地區的房價。在過去,低開高走是很多樓盤的定價策略,純新盤推出時往往價格低於同區域水平,隨着關注度提升,每一次新的推盤都伴隨着明顯的漲幅,不過,這種漲幅每期不過是幾千元;而在期轉現樓盤中,單次漲幅普遍達1萬元/平方米乃至更多。
去年的“限高令”的已經基本卡住了期房房價的上漲空間,現房雖然也有指導價,但對價格的控制相對較鬆,尤其沒有不能高於往期和高於同區域同類型產品售價的兩條“明線”。現房定價主要是開發商參照周圍同類項目和部分區域內二手房價格酌定,這就給了“期轉現”開發商所期望的利潤空間。
此外,由於現房已經建成,產權已經完善,屬於開發商,不需要預售等相關政府參與審批的環節,因此也就成爲躲避政府監管的渠道之一。(記者徐楠)