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整個上半年的北京房地產市場在自住房的影響之下萎靡收官,自住房對購房者預期的衝擊,連同收緊的信貸一起束縛着北京市場。不過,隨着自住房的密集入市,其“威力”逐漸減退,已入市的自住房項目棄選率也在提升,同時,受上半年商品房市場量價齊跌的影響,新房和二手房市場的價格走低,客源開始逐漸迴流。一場商品房和自住房之間的拉鋸戰拉開帷幕。
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二手房客源迴流
“最近看房的人確實多了,我有時候也能帶個一兩波人去看房,價格比較低的房子看的人相對比較多。”日前,記者在走訪高碑店附近二手房市場時,門店的經紀人如是說。
鏈家地產等多家統計機構的數據也顯示,自6月底起,北京市二手住宅客源量出現較爲明顯的回升,截至目前,全市7月日均新增客源量與6月相比已上升18.4%。7月上半月二手住宅成交量與6月同期相比也有30.7%的增長。
受客源量增長的影響,二手房市場的成交也逐漸有了起色。中原地產市場研究部統計數據顯示,7月中上旬,合計二手房住宅簽約4483套,環比上月同期上漲了10.3%。從單週成交量看,7月第三週二手房成交量出現了輕微上漲,單週成交量觸摸到了5月平均值。從二手房成交價格看,6月的成交均價爲2.92萬,7月中上旬北京二手房成交均價爲2.87萬,成交價格依然延續下調趨勢,但隨着部分需求入市,整體價格下調速度有所放緩。
另據鏈家地產相關門店反饋,首個自住商品房搖號結束後,該項目附近商圈客源量增長尤其明顯,對於成交也產生了一定拉動作用。
中原地產首席分析師張大偉認爲,北京5-6月二手房成交量連續2個月在6000-7000套,這種成交量屬於歷史最低點,這種成交量、成交價格是處於大跌區間,預計7月二手房成交量將在7500-8000套左右。
對於目前二手房客源量上漲的情況,鏈家地產市場研究部張旭表示,客源量增加主要是受近期市場形勢影響,但自住型商品房搖號對於促進客源回升也產生了一定積極的影響。一方面,自住型商品房極低的中籤率使得部分申購失敗者回歸普通二手住宅市場,而其較高的棄購率也降低了購房者對於自住商品房的預期;另一方面,近期北京市房價明顯下滑,間接削弱了自住型商品房的價格優勢,使得認同自住房價格的部分購房者觀望情緒有所減弱。
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自住房市場棄選比例提高
二手房客源迴流與目前部分購房者棄選自住房不無關係。
據記者瞭解,自去年10月份北京市住建委發佈推出自住型商品住房計劃後,截至今年7月16日,共有44塊自住型商品房土地成交。自今年6月下旬起,已有金隅匯星苑、首創悅都匯和金隅匯景苑三個自住房項目陸續完成搖號並公佈了搖號結果。
自住房以均價低於周邊同地段、同品質商品住宅價格30%的價格優勢使得其一經推出便備受購房者關注,近期入市的自住房項目申請均十分火爆,個別項目的申購戶數甚至超過了20萬。雖然推算下來中籤率極低,但依然牢牢鎖定了一部分購房需求,加重了購房者的觀望程度。不過,出乎意料的是,部分中籤者主動棄選,且棄選率在逐步提高,其中,金隅·匯星苑中籤家庭棄選比例約爲20%,首創·悅都匯這一比例則高達42%。
“中籤者棄選雖與自身經濟承受能力有一定關係,但自住房本身地段較偏,周邊配套不足,項目建設品質不確定等也是導致中籤者棄購的重要原因。但今年以來房價的下滑,或許成爲購房者棄選的新的因素。”張旭說。從後續即將入市的幾個自住房項目情況來看,棄選比例仍將維持在較高水平。
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優勢逐漸減弱
中了彩票一般的中籤者放棄購房自然與自身經濟實力有關,同時,自住房的吸引力減弱也影響了置業者的心態。不容置疑的是,此時的市場和之前的市場已經出現了明顯的不同,在新房和二手房價格逐漸走低的情況下,自住房的價格優勢日漸式微。
根據鏈家地產市場研究部統計,在房地產市場整體下行的大背景下,2014年上半年北京市二手住宅價格平均降幅已達到7.3%,個別區域降幅更深。
據張旭介紹,近期北京市二手房市場的明顯下行使得自住型商品房項目周邊樓盤中,出現了不少業主出售意願高、讓利幅度大的房源,這部分降價房源與自住型商品房的價格差已縮小到了10%以內,其中個別房源的價格甚至降到了低於自住房限價的水平,出現了較爲突出的價格倒掛現象。如恆大御景灣項目附近的朝豐家園小區,目前正有不少掛牌價低於22000元/平方米的剛需戶型房源出售,這大大削弱了自住型商品房的價格優勢。
張旭認爲,除了自住房項目周邊小區出現不少低價二手房房源外,在全市二手房價格普降的情況下,部分與自住房項目環線位置相當,此前爲剛需購房熱點的成熟商圈中樓盤降價也非常明顯。且與自住房項目相比,這些小區周邊配套更加完善。
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供應市場上演“拉鋸戰”
與此同時,爲了和自住房搶客源,包括新房和二手房在內的商品房市場也頻頻出招,價格拉鋸戰打響。
據《中國經營報》報道,首開集團香溪郡項目的有關負責人表示,該項目的開盤價格大概爲2萬元/平方米,低於同區域自住房2.2萬元/平方米的售價。
事實上,7月份以來,北京市場上已經有多個項目進入實質性降價階段,首個明確降價的是東亞新華地產,其旗下的東亞尚品臺湖、東亞五環國際宣佈“降價”,據瞭解,東亞五環國際由起價26000元/平方米降至24900元/平方米。東亞尚品臺湖由起價20900元/平方米降至15900元/平方米,降幅均達5000元/平方米。
而近日開盤的華業東方玫瑰入市價格也由5月的24000元/平方米小幅下調至23200元/平方米。至此,北京剛需市場已進入實質性降價階段。
對於目前的市場格局,亞豪機構市場總監郭毅表示,隨着剛需盤的降價,與自住房項目間的價格差距大幅縮小,自住房原來的低價優勢不再突出,而流通受限、增值收益受損的不足開始讓購房者心存疑慮,特別是一些自住房項目的位置較遠,周邊的配套條件也欠完備,造成個別樓盤的申購人羣有所減少、棄購率大幅上升。預計隨着更多自住房項目上市,類似現象還會再度發生,需要提醒開發商的是,自住房也將同樣面臨銷售壓力。前期入市的朝陽區幾個自住房項目吸引大量客羣申購,主要是由於項目的位置條件好,且限定價格較低。但如果自身項目的綜合條件不足,開發商則需要充分認識到自住房也未必能保證快速售罄,還是應該精心研究客戶需求、打造合適的產品,才能贏得購房者。
張旭認爲,隨着自住房項目陸續入市,其神祕面紗逐漸被揭開,購房者對於自住型商品房的瞭解也日益加深。一方面購房者對於自住房逐漸形成理性的判斷和預期,預計未來自住型商品房項目的熱度會逐漸降低;另一方面,在當前的市場形勢下,與自住型商品房相比,商品房優勢凸顯,這有助於降低購房者觀望情緒,促進部分購房者回流商品房市場。
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下半年市場或企穩
在膠着的混戰之中,業內人士預計,下半年的北京市場或將企穩。
郭毅指出,下半年北京市場將涌現大量自住房,中低價位樓盤上市量的增加,對於北京這個以剛需爲主力的房地產市場來說,大量與購房需求相匹配的房源加大供應,將會在一定程度上起到拉昇銷量的作用。但是,在全國紛紛放鬆限購時,北京依然執行嚴格的限購限貸政策,在政策面趨緊的前提下,因爲擔心未來房價繼續下滑,購房客羣“買漲不買跌”的心態還將佔據上風,因此,預計下半年成交量雖比上半年有所增加,但增幅有限,在政策面保持不變的前提下,預計全年一手商品房住宅銷量在7.5萬套-8萬套之間。在商品住宅的成交結構中,中低價位的自住型商品房和普通商品房佔據市場成交主體,將會拉動整體市場成交均價繼續走低,但從純商品房的細分市場表現來看,預計剛需盤價格還將下行,改善型樓盤保持價格穩定,高端盤預期仍將看漲。
21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峯認爲,下半年樓市將企穩,首先,觀望半年多的購房需求,將逐步釋放;其次,一二線城市開發商會加大促銷力度,吸引購房者入市;三是,房地產信貸政策不會更緊。此外,雖然上半年房地產投資增幅出現下滑,但中央對棚戶區投資、保障房的投資陸續到位,下半年將顯現效果,房地產投資有望回升。她建議,有剛需購房需求的消費者不必再猶豫了,下半年是很好的入市時機。(記者桂瑰京)