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低首付重出江湖。胡國球攝
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開發商促銷花招百出
『0首付,0利息,60—90平精裝2—3房!』位於南城的中央財津外立面掛滿了零首付的廣告宣傳語。為了一探究竟,筆者以購房者的身份暗訪中央財津。
該項目銷售人員告訴筆者,『零首付,零利息』是指開發商幫墊首付,在規定期限內還清,沒有額外的利息,延期要收取千分之一的滯納金。
『一房屬於熱銷貨,不做零首付,不過開發商可以借出10萬元,免息的,一年內分3期還清。兩房可以做零首付,開發商可借20萬元左右,兩年內分期還清,也是零利息。』該項目銷售人員說。
據介紹,購房者在還清首期欠款之前,辦不了房產證,因為房主的發票抵押在開發商手中。如果購房者不需要開發商墊首付,可以馬上辦房產證。
最近,南城白馬城市立方也推出『首付1萬』的促銷活動。
該項目營銷人員向筆者推薦了一套面積49.17㎡,折後總價458000元的房子。『我們是商住兩用房,按照規定,首付是總房款的五成,實際首付約25萬。』該工作人員說:『現在項目推行「低首付」促銷活動,你只要給1萬首付款,剩下的首付款通過開發商墊付和信用卡的組合方式輕松解決。』
另外,該項目開發商借錢也不需要購房者抵押,但逾期收取滯納金千分之一。
『低首付』到底劃不劃算?筆者算了一筆賬。若選定房子的面積共49.17㎡,折後總價為458000元。房子實際首付款是由低首付1萬+開發商墊付78000元+信用卡15萬組成。
其中,開發商墊付78000元,一年內分兩期免息歸還。另外,信用卡15萬按揭5年,月還款信用卡2500元。而房子按揭50%,按揭金額為22萬,按揭10年,月供房貸2653元。綜上,前五年總月供為5153元,後五年就供2653元/月。
由此可見,購房者可減緩購房者目前的資金壓力,但前期的還款壓力較大。
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低首付前期還款壓力大
買房子不是買白菜,動輒幾十萬甚至上百萬的房款或許花費一個家庭所有的積蓄,入市低首付房子需要慎重考慮。據悉,低首付存在的高風險環節的幾率較低,而前期,低首付對購房者來說,還款壓力大,其生活質量會有所下降。
對此,東莞中原地產策略研究中心總監車德銳分析,對於現今資金流不足的購房者來說,在兩三年的還款壓力比較大,隨著經濟收入率的上昇,這種壓力會逐漸緩解。購房者買房的時候,需要評估分期付款是否承擔得起,從年份、月供、壓力系數、購房者的承受能力來計算,不可避免的是購房者生活質量會有所下降。
瑞峰置業市場研究部經理李玲玲表示,『低首付』優惠,對於開發商來說,房企墊付的金額越高、時間越長,其資金回籠的壓力就越大,也不利於企業健康發展和行業良性競爭;而對購房者雖然暫時緩解資金壓力,但面臨著償還開發商墊付的首付款和銀行按揭貸款,經濟壓力加倍,一旦將來收入減少或出現不可預期的情況,就很難承擔月供及還首付款的雙重壓力,甚至因無力還貸而被銀行『收房』。
廣東省房地產研究會副會長詹奇岳分析,對銀行來說,低首付是沒有風險的,低首付是整合首付,由開發商或者第三方機構來承擔風險;另外,對消費者來說也不存在過大的風險,只需要消費者合理評估自己的長期支付能力。
『低首付可能出現的風險是市場會持續下降,整個房地產的增值大於它的低首付,可能會出現購房者斷供的這種情況,不過這種情況出現的幾率較低。』詹奇岳表示,現在買房都是剛需客較多,而不是投資客,這種風險的幾率低。
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低首付或從剛需盤向高端盤蔓延
在信貸等政策影響下,樓市成交疲軟,數據顯示,上半年東莞商品房成交面積和套數分別比去年同期大幅下降近四成。淡市下,購房者選擇了觀望,急壞了開發商,影響其資金的回籠。在這樣的情況下,『低首付』重現江湖。據悉,下半年,低首付或會成為開發商走貨的主旋律,或會從剛需盤往高端盤蔓延。
城市立方所屬的中天集團相關負責人表示,低首付對樓盤的營銷有好處,風險不大,客戶都能按時還款。因為房子的總價較低,可以把控風險。低首付是項目一開始的營銷定位,並沒有受到大市場影響。
田禾地產吳中波認為,樓盤推低首付活動是無奈之舉,基於信貸政策和購房者的購買力度不大,這種促銷活動可以有效積極推動樓盤的銷售。另外,吳中波表示,近期田禾地產暫時不推行『低首付』活動。
東莞市名巨房地產開發有限公司營銷策劃總監舒小劍介紹,淡市對項目的預期銷售任務有一定的影響,完成年終目標或許有壓力,下半年,名巨或會推出低首付等促銷活動。
低首付是否能促進樓市的成交?消費者是否願意為其『埋單』?
車德銳認為,低首付推行的原因主要是市民購買力跟不上,對於很多購房者來說,買房不是總價問題,而首付成問題。低首付通過降低入市的門檻,銷售的效果是可行的,並且受到廣大消費者的歡迎。
李玲玲分析,市場上盛行低首付,一般是購房者觀望情緒較濃,樓市成交冷淡的環境之下,樓盤為突破困境爭奪市場購買力,往往會采取『低首付』策略降低客戶首付壓力,刺激客戶入市,這樣做到既能提高成交量,又能達到回籠資金的目的。
『對消費者來說,未來我可能有很好的還款能力,現實是我湊不出那麼多的首付,短期的支付可能有問題,長期沒問題,消費者願意接受這種購房模式。』詹奇岳分析,在淡市的情況下是可行的銷售模式,因為它降低了購房門檻,對銷售是很好的促進作用。
皇馬酈宮營銷總監張劍敏分析,低首付的效果是可行的,低首付屬於市場讓利的行為,有利於開發商回籠更多的資金流。不過,購房者短時間內的還款壓力較大,需要衡量清楚。
書面上報後調查處理
-部門說法
根據2007年發布的《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,對於購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的,貸款首付款比例不得低於20%;對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的,貸款首付款不得低於30%;對於已經利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套(含)以上住房的,首付款比例不得低於40%。為了控制貸款風險,目前各銀行對於首套房和第二套房的首付比列都已提高到三成和六成。
在國家政策的影響下,買房的門檻相應地提高,有效抑制投資者的風投行為,規范了行業的健康發展。不過對於剛需自住的購房者來說,過高的門檻,讓他們難以買房。實際上,雖然他們有良好的還款能力,目前卻難以湊齊大筆的首付款。
在這樣的政策背景下,低首付幾度退隱,現今再重出江湖,是否存在變相違規行為?
車德銳表示,低首付是『打擦邊球』的行為,國家規定買房是要首付三成,但是法律法規並沒有明確說開發商不能墊付首付款。而李玲玲表示,按照按央行規定來看,低首付存在違規,對買賣雙方都存在一定風險。
為此,筆者電話致電東莞市住建局辦公室楊姓負責人稱,住建局沒有監管的職責,對於低首付這種情況,可以把具體的項目情況書面上報,該局再進行調查。
購房者入市前
需要綜合考慮
-業內聲音
除了中央財津和城市立方等小戶型公寓推出低首付外,筆者在踩盤中發現,不少剛需盤陸續推出低首付促銷活動,如達鑫江濱新城正在推出『零首付,零利息』80—100平方米的房子;怡豐君逸名軒推出首付15萬的90平方米的四房等。
針對越來越多開發商加入『低首付』隊伍,李玲玲認為低首付從剛需盤往高端盤蔓延,成為開發商走貨的重要營銷策略,同時對成交量也起到一定提昇,但區域內若同質性項目過多,也會降低效果。為此,購房者面對低首付的房子,入市前需要綜合考慮。
一位業內人士透露,部分開發商不願意降價而推出低首付活動,所以購房者不要被低首付所『迷惑』,需要綜合評估自己的實力,選擇適合自己的房子。
李玲玲認為,購房者一定客觀估計自身的經濟能力,對家庭收入作合理預期,切莫貪圖開發商所謂墊付首付款的便宜,以免自食『苦果』。
詹奇岳表示,購房者面對低首付的情況,要辨別自己的實際需求。首先,想清楚房子是不是自己想要的;其次,要想清楚自己是投資還是自己居住,從居住的角度看,心理落差不會很大;再者,購房者要考慮自己還款周期內的支付能力。
另外,金信聯行也向購房者提出了應注意的細節:首先,開發商『墊首付』,購房者交了款項之後,要防止開發商『跑路』;其次,購房者要合理評估『墊首付』的成本與市場(房價)變化情況,到底劃算不劃算,利弊都是自己承擔;再者,購房者要保留開發商提出的『低首付』相關廣告及文件,並且仔細分辨文件是否有陷阱,合理判斷購房成本及投資風險。