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位於杭州未來科技城絕好位置的一個項目,拿地五年,如今不少房子已經處於準現房狀態,卻遲遲沒有開盤的動靜。
這個項目就是位於荊長大道文一西路交叉口的國恆西溪公館,當年溢價165%的地王項目,即使現在,未來科技城板塊超出其樓面價的項目也爲數不多。五年來,西溪公館顯得甚是低調,僅在2011年下半年有過發聲,表示會打造一個高端精裝大盤。
是這家開發商資金雄厚到不差錢,還是有什麼難言之隱?記者進行了一番調查。
昔日科技城地王
今日難以開盤
2009年初,樓市剛剛開始一輪新的飆升,到7月份,樓市已現瘋狂,土地競拍也開始白熱化。在這樣的情況下,當年7月21日,浙江國恆置業拿下餘政掛出(2009)13號和14號地塊兩宗商住地,溢價超過165%,起拍價3333元/平方米,拍得價爲8888元/平方米,僅地價就達到26億多元。容積率爲1.8,總建築面積30萬平方米。
據某位之前在浙江國恆工作過的高層人員透露,當時老闆的想法是,在這樣好的一塊地上,要打造杭州最頂尖的住宅,而當時老闆給樓盤的定價在3.5萬元/平方米之上。
在這兩宗地的邊上,同年也有兩塊地被競拍走。一塊是地塊南側的華元美林公館,2009年8月31日拍得,當時的競拍樓面價7508元/平方米;另一塊是美林公館南側,即如今的崑崙府,也是同天競得,樓面價7488元/平方米。這兩個項目的容積率都爲1.6,都打造爲純排屋住區。
如今,美林公館和崑崙府基本已經進入尾盤銷售狀態,美林公館今年的清盤價還相當有誘惑力,其疊墅推出12800元/平方米起價;崑崙府的排屋售價在2.5萬元/平方米上下;而與西溪公館一路之隔的海港城,今年上半年其精裝酒店式公寓開盤價約1.3萬元/平方米。
西溪公館的成本和定價或許只是導致開不了盤的一個因素,另外一個因素可能是產品定位。據瞭解,西溪公館當時定位爲頂級高端精裝修樓盤,戶型面積以180~400平方米爲主。2011年,國恆西溪公館曾發佈過一個名爲《夢伶》的宣傳片,通過如夢如幻的場景,將西溪公館打造成“人與自然協調的建築藝術品”,當時的定位爲“國納精粹、恆美西溪”,對於要打造的平層官邸還是相當有信心的。
但之後,西溪公館一再沉寂,一直到2013年,樓盤一期開發外立面已經基本呈現,開發商方面也傳出會開盤的消息,但是直到現在都沒等到開盤的確切消息傳來。
一位瞭解此盤的業內人士表示,如此大的戶型,如此高的成本,在未來科技城目前價格並沒有明顯提升的情況下,就算西溪公館以成本價銷售,也仍然很難賣,因此,開發商只能選擇等待。
容積率曾申請調整
1400多套房源待消化
錢江晚報記者在網上查詢到一則《關於對浙江國恆西溪置業有限公司西溪公館項目調整方案進行公示的說明》,時間在2013年12月。根據這則公示,13、14號地塊“因政府政策調整,建設單位要求,對該項目方案進行調整”。
調整的內容主要就是容積率的調整。原13號地塊容積率從1.91恢復爲1.8,原14號地塊從1.69恢復爲1.8。記者留意到,公示用了“恢復”兩個字,而在杭州國土局餘杭分局的網站上,當年的土地拍賣,兩塊地容積率都爲1.8。這又是怎麼回事呢?
記者瞭解到,競拍時確實是1.8,但當時因某些原因做了調整,把一塊地做高爲1.91,以小高層公寓爲主;把另一塊地做低爲1.69,包含排屋在內,但兩塊地綜合起來的容積率仍然爲1.8。由於後來政策趨嚴,這樣的做法不被允許,從而又對原來的方案進行了優化。
記者在這份公示的“調整前”、“調整後”對比中發現,調整前,項目南側的14號地塊南面全部爲排屋;而調整後,排屋被調整到了整個項目的東側,13、14號地塊都有排屋。
7月22日,記者來到項目現場,圍檔上仍然有“國納精粹、恆美西溪”的宣傳語,而圍檔內,沿荊長大道一側的樓盤有部分已經呈准現房狀態,全石材幹掛的外立面已經完成施工,腳手架也已經拆除。記者剛進入施工現場就遭遇守門大伯的驅趕,不過在現場,記者看到,項目一期已經接近完工,現場有工人在施工。據瞭解,西溪公館一期可售房源約402套,整個項目可售約1400多套。
當錢江晚報記者聯繫到開發商時,得到的回覆是這樣的:目前沒有開盤的打算,也暫不接受採訪。