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作為環京樓市的風向標,燕郊又一次因率先降價而成為了輿論關注的焦點。
近期,有媒體報道,燕郊房價普降了20%,已經跌破萬元大關,首爾·甜城等項目的降價幅度更是超過了3000元/平方米,燕郊萬元以上項目面臨著『0成交』的窘境,樓市或將崩盤。
然而,近日當《廣廈時代》以購房人的身份對被傳言大幅降價的首爾·甜城、夏威夷·藍灣等幾個燕郊的主要項目進行實地走訪後發現,開發商用以降價促銷的房源多是位置或采光不太好的,抑或是剛剛打了地基尚未開建,交房需等到兩年後的期房,那些明年就可以交房或者位置較好的樓棟的起價在1.1萬元/平方米以上,一些樓層較好的售價在1.2萬元/平方米以上。
而且,在燕郊的一些開發商看來,作為北京外溢需求的首選之地,燕郊樓市大幅降價或者崩盤的可能性不大,而且,現在燕郊樓市信貸已經開始有所放松,下半年,可能會出現小幅反彈。
坐等降價結果反遭遇漲價
作為北京外溢需要的主要承接地之一,近期外界關於燕郊樓市大幅降價的消息對於渴望在北京置業的北漂而言,無疑是個利好消息。然而,當一些信以為真的購房者以抄底的心態去燕郊置業時纔發現,事實並非如此。
據一位想要在燕郊置業的王先生介紹,他本來准備於今年3月份在燕郊買房,但是由於當時聽信燕郊樓市即將大幅降價的傳聞而選擇觀望,准備等燕郊房價下降之後再出手。
然而,近日當王先生覺得抄底時機已到,准備出手置業時纔發現,自己心儀的項目非但沒有降價,反而與3月份的房價相比還小漲了一些。
據王先生介紹,整體來看,目前燕郊的房價並沒有上昇,其實從去年10月到現在,燕郊的房價基本平穩,買賣雙方都在僵持。由於銀行信貸收緊,目前燕郊的成交量非常小。原本准備於近期開盤的燕郊理想新城就因為蓄客不足,而一再推遲開盤。只要銀行信貸政策不放松,再過幾個月,燕郊的房價必然會有較為明顯的下降。
降價是真想買好房不便宜
一邊是輿論的集體唱衰,一邊是類似王先生這樣的購房者的失敗經歷。那麼燕郊樓市目前的真實狀況究竟如何?
為了解真相,近日《廣廈時代》以購房人身份對燕郊部分項目進行了實地走訪後發現,燕郊項目降價不假,但購房者想要買到稱心如意的房子仍不便宜。
在燕郊著名的售樓處一條街——102國道上,《廣廈時代》探盤人剛下公交便被一個常年向各個項目引客的銷售代表盯上,在聽說我們准備考慮在燕郊置業時,該銷售代表便向我們推薦起首爾·甜城來。
隨後,我們跟隨該銷售代表來到了首爾·甜城位於102國道上的售樓處。據一位姓閆的銷售人員介紹,目前,首爾·甜城二期正在推優惠活動,中間樓層的兩居價格為10600元/平方米,現在買房可以享受『2萬抵6萬』的優惠,如果再加上贈送的8.46平方米的陽臺面積,每平方米的售價大約只有8950元/平方米,這與該項目一期1.1萬元—1.2萬元/平方米的售價相比,確實便宜了很多。
但是,據了解,在一期的銷售過程中,該項目的陽臺面積也是贈送的,並沒有單獨收費。如果把這部分贈送面積剔除掉,那麼,該項目目前的售價仍然在萬元以上,並沒有大幅降價。而且,目前該項目推出的二期產品屬於兩年後的大期房,交房需等到2016年10月份左右。如果想要購買即將於今年10月份左右交房的一期產品,那麼目前的售價仍然在1.1萬元—1.2萬元/平方米。
在同樣被當做降價典型案例的夏威夷·藍灣的售樓處,我們發現,該項目目前的起價仍然在1.1萬元/平方米,而且,價錢會隨著樓層的昇高而昇高,10層以上的房價基本上都在1.2萬元/平方米以上,與去年該項目對外宣傳的1.1萬元—1.2萬元/平方米的售價幾乎沒變。
據該項目一位姓袁置業顧問介紹,和北京類似,目前燕郊很多項目所謂的降價其實大多是幌子,真正的好房子很難大幅降價。
崩盤尚早信貸政策或將放開
盡管大幅降價的可能性不高,但是作為和北京緊密相連的市場,在北京樓市不景氣的情況下,燕郊也難獨善其身,但是在業內人士看來,崩盤的可能性很小。
中原地產首席分析師張大偉認為,燕郊樓市沒有本地的需求,其購房者基本來自北京。在北京樓市仍在調整的情況下,燕郊樓市的日子肯定不好過。
同樣,據中駿置業控股有限公司北京區域公司營銷總監王亞林透露,燕郊市場上半年成交量有所下滑,除了受北京市場成交量價波動影響之外,上半年眾多剛需客群對自住房心存期待,也一定程度上影響了燕郊置業的決策速度。
王亞林分析,由於燕郊的項目多為百萬平方米的大盤,相比較一些總體規模在50萬平方米以下的中型樓盤,大盤對銷售速度和回款的要求會更高。因此在成交量下降的情況下,個別大盤采取『促銷』的做法也屬正常,但這並不意味著燕郊的房價會持續走低。據王亞林了解,目前燕郊一些采取『降價促銷』的樓盤已經實現了較好的成交量,近期燕郊市場的客戶到訪量也每月上昇,金融利好政策也有所釋放。燕郊市場下半年房價將逐步企穩。另外,由於自住房中簽率很低,目前一部分購房人已經開始回流商品房市場,有一部分會回流向燕郊。因此,燕郊完全不會像外界傳言的那樣,有崩盤的可能性。
此外,在王亞林看來,無論如何降價,8000元—9000元/平方米的房價已經是當前燕郊的底線了。相反,現在倒是去燕郊抄底的好時機,目前其身邊的一些親朋好友已經開始考慮在燕郊置業。
張大偉認為,燕郊樓市接下來的走勢,主要要看政策的『臉色』,尤其是要看信貸政策的走向。『如果信貸放開,那麼這輪降價就只是一個小插曲;但如果信貸還是這麼緊,那情況就不好說了。』
事實上,目前燕郊的信貸政策已經有所松動。在踩盤中,我們發現,目前燕郊的很多項目首付已經下調至三成,而在去年,為控制燕郊樓市過熱,燕郊很多項目的首付都是四成,而且,利率是基准利率的1.2倍左右。據夏威夷·藍灣的一位置業顧問介紹,伴隨著首付款比例的降低,燕郊下半年房貸的利率也可能會出現下降,基准利率或者折扣會重新出現在燕郊市場上。
而伴隨著信貸政策的放松,燕郊樓市也許會觸底反彈。文/李路斌