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大興,北京的南大門,正迎來核心商業區的2.0時代。地鐵義和莊作爲距新機場最近的商圈,正成爲新機場的核心發展區域,目前已經匯聚萬科、恆大、首開等知名房企,未來將成爲下一個“三元橋”。
大興“商業2.0時代”
在新規劃思路發展下,以黃村爲中心的大興核心商業區1.0時代逐漸褪色。新時代的大興高端物業正在南移。
沿着地鐵4號線一路南下,就會明顯感受到更新的路徑。1.0時代是以黃村居住區爲中心發展起來的商業。這個已拆遷區,要面對“村到城”過渡的所有問題:缺少明確規劃、商業配套欠缺,地理環境雜亂。在此背景下發展起來的商業,多是住宅配套,且形態低端。
符合政府新規劃、且更值得期待的是大興核心商業區新時代。2.0代核心商業必然要規避一代存留的問題。
首先是規劃先行。按照政府的要求,大興區要在2015年初步完成“一心、六片、三組團”的發展規劃。其中“一心”是規劃中的最爲重要的部分,是大興新城金融商務核心區,從黃村到南部的義和莊皆在規劃範圍之內。
整個核心區共規劃用地總面積約8平方公里,總建設規模將超過400萬平方米,而且目前以黃村爲中心的商業區域已經基本成型。
其次是集聚的高端商務樓。類似於國貿CBD,未來世界五百強、金融投資機構、現代服務企業均會紛紛進駐南城,數個超甲級寫字樓、五星級酒店、國際服務公寓都會在此林立。南城將成爲北京又一個重要的一個國際商業圈。
目前,按照此理念已經在此佈局和規劃的開發商包括萬科、首開等。其中,全國最大房企萬科聯手國企首開,合力建設首開萬科中心。這是一個近20萬平方米的商務樓羣,包括一棟120米甲級寫字樓、低密度花園辦公、由雅詩閣運營服務的國際服務公寓等。
義和莊要成爲三元橋
據瞭解,新機場2018年首期年旅客吞吐量爲4500萬人次,2040年將形成1.2億吞吐量,將成爲世界最大機場,其經濟效應勢必全面爆發。
而在北京,首都第一機場的帶動效應更加明顯和具象。尤其是三元橋,其深厚的經濟優勢源於其絕佳的位置。在國門經濟的帶動下,三元橋成爲北京商圈最爲繁華和成熟的地段。
藉助首都第二機場,必然又會有第二個三元橋誕生。業內對此判斷不一,是西紅門抑或是義和莊?業內人士分析,“義和莊更爲可能成爲下一個三元橋”。
首先,義和莊是連接新機場的第一商圈。儘管相對於西紅門,二者都佔據地鐵優勢,但義和莊位置更南,是距離機場最近的核心高端商圈。其次,南城義和莊更便於全面打通京津冀的交通大動脈,促進資本快速流動。
根據以往經驗分析,新機場可以吸引來自航空產業、汽車製造、進出口加工、現代物流業等臨空代表性企業,形成以國際貿易、國際交往爲重點的新型商圈。如同當年的三元橋,作爲北京“新國門”,義和莊2.0代商業區將隨着跨國企業的大批量進駐,當仁不讓地成爲北京新一輪商務熱點區域。
開發商的嗅覺
最先感受到商機的,是敏銳的房企,他們逐漸成爲推動者。恆大、保利、綠地、龍湖、泰禾、金融街控股等一線品牌商紛紛在大興核心商業區拿地。樓面價也持續瘋長態勢。
2013年,萬科與首開聯合體,以18.8億元拿到建築面積約20萬平方米的地塊,現在正在規劃建設首開萬科中心——集高端商務、低密度花園辦公、國際服務公寓、首開萬科生活廣場爲一體的商辦綜合體。
去年,萬科的地價約爲1萬/平方米;2014年4月,保利、首開、華遠、泰禾等七家房企,經過175輪激烈競拍,最終泰禾以樓面價2.07萬元/平方米,奪得多功能用地;隨後,泰禾又以樓面價1.96萬元/平米,拿下大興核心區土地其它類多功能用地,溢價率145%。4月24日,恆大以41.6億拿下地鐵義和莊北側土地F2公建混合住宅用地項目,樓面價高達2.9萬元/平米,溢價率達180%,一舉刷新泰禾記錄,實現核心區地價新高。
據瞭解,今年上半年萬科聯合北京城開,在首開萬科中心附近拿到另一商業金融地塊。業內判斷,有着地產風向標的萬科在北京區域的佈局,正在從房山向大興轉移。一旦北京萬科加大力度在南城大興佈局,未來這裏將形成大興商務金融核心區的又一箇中心地標。
文/方博