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楊先生夫婦和女兒近幾年一直住在華僑城的一套130多平方米三居室裡,兩年前他家裡又添了個兒子。隨著兩個孩子一天天長大,原本比較寬裕的三居室顯得不太夠用了。最近,趁著房價有些下降,他定了一套四居室,同時開始讓中介公司幫他將這套三居室賣掉。另一家,朱女士近來看到房價確實比年初時下降了不少,也想將目前自住的兩居室在東部換購一套性比較高的三居室。
種種跡象顯示,隨著北京進入一年中最熱的伏天,二手房市場也出現了一些回暖苗頭。鏈家地產地產提供的數據顯示,7月上半月二手住宅成交3343套,日均223套,創出了今年4月以來同期新高,同時二手房價也出現了止跌回昇。
二手房成交止跌回昇
從六月底開始北京進入一年當中天氣最為炎熱的時期,但熱流並沒有阻擋近期看房人的增加。據記者了解,從6月底以來,北京多個區域看房量和成交明顯上昇,顯現出近幾個月來難得的暖意。其中,以大興西紅門、大興黃村、朝陽勁松、昌平回龍觀等區域最為突出。
據了解,由於中介門店衝業績等因素,每月的下半月成交量通常要遠高於上半月。而7月上半月的成交量,明顯好於4月、5月、6月的上半月。其中5月、6月的上半月最低,不足3000套,日均不到200套。
據21世紀不動產的統計,7月份第二周,新增房源環比下降5.3%,新增客源環比上漲2.3%,客源新增量本周出現明顯上漲,但客源量回暖緩慢。業主降價幅度較大,性價比較高的二手房近一段時間成交周期明顯縮短。
同時二手房價也出現了小幅上漲。對於二手房實際成交價格的小幅上漲,偉業我愛我家副總裁胡景暉認為,主要是由於部分改善型購房需求出手入市,由此導致的單價較高的學區房或者改善型房產成交比重的增加,促使二手房實際成交價格出現了結構性的小幅反彈。
市場主要特征未見明顯變化復蘇勢頭有待觀察
胡景暉認為,在經過了上半年的調整之後,7月初市場的些許復蘇背後,樓市的一些重要方面未見明顯變化,市場復蘇苗頭能否持續,還需要一定時間的觀察。
第一,目前新增客戶登記量與6月份相比基本持平,未現明顯增加,購房人群觀望情緒雖然有所緩解,但依舊濃重。
第二,信貸領域方面,自5月份至今,盡管央行、銀監會多次喊話支持首次自住型剛需置業,但到目前為止,除了銀行領域批貸、放貸效率有一定程度的提高之外,利率優惠等方面的支持未見明顯放松。對於市場剛需而言,貸款成本依然偏高,購買力的支持力度仍顯不足。
由此,胡景暉認為,7月上旬市場的復蘇苗頭仍然需要一段時間的觀察纔能確定其是否將持續,以此斷言市場回暖依據不足。同時,胡景暉認為,由於市場主要影響因素未見明顯變化,即使回暖,也不會出現像往年市場一樣量、價暴漲的情況。
周邊二手房價與自住商品房價相當吸引買房人關注
近期另外一個關注的現象是,自住型商品房項目周邊樓盤中,出現了不少業主出售意願高,讓利幅度大的房源,這部分降價房源與自住型商品房的價格差已縮小到了10%以內,其中個別房源的價格甚至降到了低於自住房限價的水平,出現了較為突出的價格倒掛現象。如恆大御景灣項目附近的朝豐家園小區,目前正有不少掛牌價低於22000元/平方米的剛需戶型房源出售。這大大削弱了自住型商品房的價格優勢。
另距兩個已搖號的金隅項目5公裡左右的管莊商圈中,京通苑、尚東閣等小區均有不少價格在1.8-2.2萬元/平方米的房源出售,與自住房項目相比,這些小區周邊配套更加完善,軌道和公路交通便利,價格也更具優勢。
自住商品房附近二手房成交上昇尤為明顯
根據鏈家地產市場研究部統計,自6月底起,北京市二手住宅看房人數出現較為明顯的回昇,截至目前,全市7月日均新增看房量與6月相比已上昇18.4%。7月上半月二手住宅成交量與6月同期相比也有30.7%的增長。而據鏈家地產相關門店反饋,首個自住商品房搖號結束後,該項目附近商圈客源量增長尤其明顯,對於成交也產生了一定拉動作用。
鏈家地產市場研究部張旭認為,雖然客源量增加主要是受近期市場形勢影響,但自住型商品房搖號對於促進周邊二手房成交回昇也產生了一定積極的影響。一方面,自住型商品房極低的中簽率使得部分申購失敗者回歸普通二手住宅市場,而其較高的棄購率也降低了購房者對於自住商品房的預期;另一方面,近期北京市房價明顯下滑,間接削弱了自住型商品房的價格優勢,使得認同自住房價格的部分購房者觀望情緒有所減弱。
隨著自住房項目陸續入市,其神秘面紗逐漸被揭開,購房者對於自住型商品房的了解也日益加深。一方面購房者對於自住房逐漸形成理性的判斷和預期,預計未來自住型商品房項目的熱度會逐漸降低;另一方面,在當前的市場形勢下,與自住型商品房相比,普通二手住宅優勢凸顯,這有助於降低購房者觀望情緒,促進部分購房者回流普通二手住宅市場。
文/本報記者周宏