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今年3月末,萬科橙、首創新悅都、北京華僑城等項目入市後都風光地成為『日光盤』,也成為今年樓市出現震蕩起伏之後最後一批入市『日光』的項目。緊接著,市場形勢便急轉直下:信貸收緊、自住房發力、新房滯銷、二手房交易停滯,讓拐點論、冰山論成為人們茶餘飯後的談資。
在整個房地產業一片唱衰聲中,出人意料的是,曾代表著樓市一房難求的『日光盤』,在時隔百天後再次出現。經北京青年報記者向開發商證實,上周末入市的多個新盤都取得了相當不錯的成績,尤其是北五環的華潤·萬橡府和南四環舊宮的國奧·國韻村,更是意外地實現了『日光』。
淡市背景下『日光盤』的出現也再次繃緊了准購房人的神經,這幾個熱銷項目究竟是曇花一現,還是買房需求回場?北青報《廣廈時代》特采訪了幾位業內專家為您解讀。
現象淡季樓市驚現『日光』大戶型改善盤遭『搶』
本以為淡季買房不需要起早貪黑,王女士一家在上周六華潤·萬橡府9點半搖號前,幾乎是踩著時間點趕到了售樓處,結果卻發現現實並非如她所料,售樓處門前早已停滿了車,售樓處裡也早就擠滿了人,甚至有不少家庭提前一個多小時就已經在這等待了。
『很意外』,王女士也被眼前的搶房形勢嚇著了,『原本打算挑選一套次頂層的三居室,但現在看來能否如願只能靠搖號的運氣了。』
對此,華潤·萬橡府項目負責人、策劃經理錢媛媛也向北青報記者證實,當天項目共推出兩棟樓,180套房源,最小的也是145平方米的三居,但即便如此,仍有230餘戶家庭參與了搖號,從早上9點半到下午3點半,180套房源全部售出,總成交額約為15.9億元。
據記者了解,雖然號稱純新盤,但華潤·萬橡府實際上是北五環海淀區學府樹北街的明星樓盤橡樹灣的後期,這次銷售的主力戶型為145平方米三居和185平方米四居,均價高達60518元/平方米。
在現場記者看到,這兩棟樓所處的位置比橡樹灣更加優越,一路之隔的地方,就是已經開業的20萬平方米的購物中心華潤五彩城,而且與橡樹灣一樣同屬於重點學區。錢媛媛向北青報記者表示,蓄客時項目推出8萬抵30萬的活動,實際成交單價約為5.8萬元每平方米。
除了萬橡府,位於南四環舊宮區域的國韻村同樣是一期開盤,推出的1、3號樓,共80套房源,均價3.6萬元/平方米起,戶型以85平方米兩居、100-140平方米三居為主,精裝修交房,裝修中涵蓋了太陽能熱水、新風系統、淨水設備等配套,同樣在開盤當天便全部售罄。
根據亞豪機構調查數據顯示,上周(7月14日-7月20日)北京樓市共有8個項目集中入市,包括華潤置地旗下華潤公元九裡、華潤萬橡府和華潤潤西山這三個項目,以及國韻村、世茂維拉、潤澤公館、會航桃源和中國鐵建國際城8號。與前幾周市場供應由剛需樓盤唱主角不同的是,上周開盤的項目除位於房山區的世茂維拉和地處昌平區的會航桃源這兩個剛需項目外,其餘6個均為中高端改善型樓盤,共提供884套房源,佔全市總供應量近七成,項目入市價格也在38000-60000元/平方米不等。
並且與剛需盤紛紛下調價格不同,這些銷售不錯,甚至出現『日光』的中高端項目售價卻保持穩中有昇的勢頭,相比前期開盤價格均有所上浮,平均漲幅為6%。
探因改善與剛需產生分歧高地價促改善購房人出手
由於上周高價改善樓盤的量價齊昇,對很多處於觀望期的購房人產生了明顯影響。剛需購房人都擔心樓市再次進入上昇通道。對此亞豪機構市場總監郭毅則認為,剛需購房人不必過於緊張。因為當前市場中,剛需與改善購房人明顯發生了分歧,大部分剛需項目不降價讓利難以獲得成交,而改善樓盤雖然出現了熱銷盤,但需要看到供需比已經平衡了很多,像上周銷售華潤·萬橡府,最終是230人搶180套房子,大部分搖號購房人都能買到房子,並未出現千人搶房的情況。
而對於突然火起來的改善型購房需求,和裕地產集團營銷中心總經理王騫則認為,早在6月份,改善型需求就已經開始尋求入市了。這次的『日光盤『再現,正是改善需求積極入市的體現。他表示,和裕旗下的亦莊林肯公園和順義純新盤尚?壹號都是主打三居改善型的項
目,均價也都超過3.5萬元/平方米,但即便如此,這兩個項目從6月開始無論是來訪量還是簽約量仍出現了明顯提昇。
王騫解釋道,一方面,北京市二手房交易出現昇溫,日均成交量能達到300套左右,而改善型購房人往往需要賣一套纔能買一套,二手市場的流通加速將為改善市場的昇溫形成助力。另一方面,改善型購房人普遍有購房經驗,不會只等待房價暴跌,多個城市放松限購的舉措,讓他們認為有救市嫌疑,反而積極入市。
王騫還舉例道,從去年9月到現在,北京賣地收入突破了2700億元,住宅用地價格不斷攀高,像順義的趙全營板塊,刨去自住房後的地價已經達到3萬元每平方米,因此均價3.5萬元的尚?壹號開盤後,吸引了不少改善型買房人。
郭毅也表示,即使市場在今年陷入低谷,但仔細分析數據後卻發現,改善型購房需求的成交卻一直比較穩定。亞豪機構數據顯示,上半年,總價500萬元以下的剛需盤成交量同比下滑近五成,而500萬-1000萬元/套的改善型產品雖然銷量也有所下滑,但降幅僅為兩成,且改善型產品的銷量佔成交總量的比重也由去年上半年的6.1%上昇到了8.5%。
另外,郭毅也認為,隨著北京供地的外延以及地價高企,使得當前在售的一些老牌中高端項目因其完善的周邊配套以及優越的地理位置,項目的性價比得以凸顯。像上周『日光』的萬橡府和國韻村,前者是橡樹灣地塊的一部分,周邊教育、生活配套成熟,後者則是去年就傳言入市卻始終未開盤的純新盤,如今已經熬成了准現房,明年即可入住,更增加了項目性價比。因此,在市場整體銷售不好的環境下,這類產品反而成為開發商突圍的工具。
預期還將有20個超過5萬元的高端盤入市
另外,改善購房需求在未來的選擇可能會更加多樣化,在薊門橋保利海德公園項目高價獲批入市後,對於中高端的改善型購房需求有明顯的刺激作用。
亞豪機構等多方數據顯示,除了已經開盤『日光』的華潤·萬橡府,北京預計將有20個售價超過5萬元/平方米的樓盤在年內入市,其中首次開盤的新項目包括保利海德公園、中央公園廣場、亞奧遠洋四季等10個。
戴德梁行研究報告也表示,對預售商品住宅價格的適度松綁使得高端樓盤放量增加;需求方面,高端住宅的高品質、相對穩定的市場價值、資源的稀缺性,以及對未來中高端住宅價格的上漲預期,促進了含改善型需求在內的中高端置業人群將購買計劃付諸實施。
在市場缺乏刺激的銷售形勢下,高端住宅的紮堆入市,對整個房地產市場持續下行的狀態或將起到積極推動的作用。但也有多位業內人士表示,隨著2013年高價地的大量開工,2014年下半年到2015年千萬以上住宅的供應量將迅速放大,市場競爭可能會異常嚴峻。
趨勢
剛需盤要賣房仍需『以價換量』
高端改善型項目的熱銷,並不意味著樓市陰轉晴,改善和剛需在樓市中已經走出了兩條不同的曲線。目前北京的剛需市場成交仍持續冷清,大部分實現去化的項目,都是在下調了價格或給出更多讓利後纔實現的,而扛價項目普遍去化緩慢。
不同於改善購房,剛需市場完全從去年『一房難求』的賣方市場轉移到了『有房難賣』的買方市場。
對此,郭毅表示,濃厚的市場觀望情緒是樓市成交量環比下跌的主要因素,在信貸政策難現寬松及未來市場預期不明等多因素疊加影響下,隨著剛需項目的價
格調整,購房者『買漲不買跌』的心態佔據上風。而以價格取勝的自住房項目,在此影響下,也開始出現較高的棄購率。預計隨著自住房入市項目的增加,剛需盤要想成交,仍需要堅持『以價換量』的策略。預計剛需項目方面,更多的新盤將降價或低價入市。文/本報記者李桁